Was kostet ein Haus im Friaul – und wo ist es am günstigsten?
Eine Wohnung in normalem Zustand liegt zwischen 520 €/m² und 3.040 €/m², in der Hälfte der Gemeinden unter 790 €/m². Hier die Werte der italienischen Steuerbehörde für das erste Halbjahr 2026, für jede Gemeinde der Region, mit den Verkäufen 2025 – und mit dem, was diese Zahlen nicht sagen.
Veröffentlicht am 22. Oktober 2026
Woher die Zahlen stammen
Die Werte veröffentlicht die italienische Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) über ihre Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt, kurz OMI. Jede Gemeinde ist in Zonen eingeteilt; für jede Zone erscheint zweimal im Jahr eine Spanne in Euro pro Quadratmeter, getrennt nach Gebäudeart und Erhaltungszustand. Wir nehmen pro Zone den Mittelwert der Spanne für Wohnungen in normalem Zustand und pro Gemeinde den Median ihrer Zonen. Stand: erstes Halbjahr 2026, das jüngste veröffentlichte.
Für den Vergleich mit Ihrem Wohnort: Legen Sie den Quadratmeterpreis, den Sie von zu Hause kennen, neben die Zahlen unten.
Wo es teuer ist, wo günstig
Am teuersten ist Lignano Sabbiadoro mit 3.040 €/m². Es folgen Sappada (2.450 €/m²), Grado (2.200 €/m²) und Triest (2.100 €/m²), danach die übrigen Gemeinden um Triest. Dann kommen Tarvis (1.290 €/m²), Tavagnacco (1.290 €/m²) und Udine (1.275 €/m²).
Je dunkler der Punkt, desto teurer. Das kräftige Grün sammelt sich um Pordenone und Udine, in Triest und an der Küste; am hellsten sind die Täler des Natisone, das Val Tramontina und das innere Karnien.
| # | Gemeinde | Zone | Wohnungen (€/m²) |
|---|---|---|---|
| 1 | Lignano Sabbiadoro | Lignano, Latisana und Marano | 3.040 €/m² |
| 2 | Sappada | Karnien und Sappada | 2.450 €/m² |
| 3 | Grado | Grado und Aquileia | 2.200 €/m² |
| 4 | Trieste | Triest und der Karst | 2.100 €/m² |
| 5 | Duino Aurisina | Triest und der Karst | 2.040 €/m² |
| 6 | Muggia | Triest und der Karst | 1.975 €/m² |
| 7 | Sgonico | Triest und der Karst | 1.775 €/m² |
| 8 | San Dorligo della Valle | Triest und der Karst | 1.660 €/m² |
| 9 | Tarvisio | Kanaltal, Canal del Ferro und Resiatal | 1.290 €/m² |
| 10 | Tavagnacco | Udine und sein Umland | 1.290 €/m² |
Ganz unten, bei 520 €/m², stehen Drenchia, Grimacco, Savogna und Stregna in den Natisone-Tälern. Billig hat meist einen Grund: Von Drenchia sind es 55 min nach Udine und 57 min bis zur nächsten Notaufnahme (mehr in Krankenhäuser und Notaufnahmen). Günstig heißt aber nicht immer abgelegen: Faedis und Nimis, keine halbe Stunde von Udine, liegen bei 695 €/m².
Zone für Zone
Median der Gemeinden je Zone, Wohnungen in normalem Zustand:
- Triest und der Karst: 1.660 €/m²
- Lignano, Latisana und Marano: 1.200 €/m²
- Grado und Aquileia: 910 €/m²
- Udine und Umland: 910 €/m²
- Pordenone und die westliche Ebene: 905 €/m²
- Mittelfriaul und Palmanova: 870 €/m²
- Friaulische Tiefebene: 825 €/m²
- Moränenhügel und San Daniele: 825 €/m²
- Monfalcone und die Bisiacaria: 825 €/m²
- Gemona, Venzone und der Cavazzo-See: 750 €/m²
- Karnien und Sappada: 740 €/m²
- Collio, Görz und der Isonzo: 730 €/m²
- Kanaltal, Canal del Ferro und Resiatal: 720 €/m²
- Spilimbergo, Maniago und die Magredi: 700 €/m²
- Tarcento und die Täler des Torre: 695 €/m²
- Pordenoner Voralpen und Piancavallo: 650 €/m²
- Friauler Dolomiten und Val Tramontina: 565 €/m²
- Cividale und die Natisone-Täler: 550 €/m²
| Udine | Gemona del Friuli | Bordano | Tarvisio | Grado | Lignano Sabbiadoro | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wohnungen (€/m²) | 1.275 €/m² | 910 €/m² | 590 €/m² | 1.290 €/m² | 2.200 €/m² | 3.040 €/m² |
| Einfamilienhäuser (€/m²) | 1.125 €/m² | 940 €/m² | 750 €/m² | 1.300 €/m² | 1.560 €/m² | 2.725 €/m² |
| prezzo_civ_min | 850 €/m² | 750 €/m² | 440 €/m² | 550 €/m² | 850 €/m² | 2.400 €/m² |
| prezzo_civ_max | 2.200 €/m² | 1.100 €/m² | 750 €/m² | 2.400 €/m² | 3.800 €/m² | 4.500 €/m² |
| Miete (Wohnungen) | 5,8 €/m² im Monat | 3,7 €/m² im Monat | 2,1 €/m² im Monat | 4,4 €/m² im Monat | 6,9 €/m² im Monat | 16,4 €/m² im Monat |
Ein freistehendes Haus ist pro Quadratmeter nicht automatisch teurer: Der regionale Median für Villen und Einfamilienhäuser liegt bei 750 €/m², für Wohnungen bei 790 €/m². Setzt man die OMI-Miete ins Verhältnis zum Preis, ergibt sich im Median eine Bruttorendite von 4,8 % – rein rechnerisch, vor Steuern, Nebenkosten und Leerstand.
Wie viel verkauft wird – und ob die Preise steigen
2025 wechselten 17.922 Wohnimmobilien den Besitzer: 7.876 in der Provinz Udine, 3.968 in der Provinz Triest, 3.851 in Pordenone, 2.227 in der Provinz Görz. In der Provinz Pordenone waren die verkauften Objekte im Schnitt 135 m² groß, in der Provinz Triest 97 m². Die häufigste Größenklasse: über 145 m², 26 % aller Verkäufe.
Zahlen für einzelne Gemeinden nennt die Behörde nur, wo ihr Regionalbericht sie aufführt: für 94 von 215. Vorn liegen die Städte und das Meer:
| # | Gemeinde | Zone | Verkaufte Wohnungen 2025 |
|---|---|---|---|
| 1 | Trieste | Triest und der Karst | 3.585 |
| 2 | Udine | Udine und sein Umland | 1.726 |
| 3 | Pordenone | Pordenone und die westliche Ebene | 827 |
| 4 | Lignano Sabbiadoro | Lignano, Latisana und Marano | 657 |
| 5 | Gorizia | Collio, Görz und der Isonzo | 591 |
| 6 | Monfalcone | Monfalcone und die Bisiacaria | 460 |
| 7 | Grado | Grado und Aquileia | 326 |
| 8 | Sacile | Pordenone und die westliche Ebene | 276 |
Gemessen am Wohnungsbestand sind die lebhaftesten Märkte klein: In Chiopris-Viscone wechselten 2025 4,2 % aller Wohnungen den Besitzer, in Montenars 4,1 %, in Tarvis 3,6 %; die Region liegt bei 2,4 %.
Die Preise. Nach dem Durchschnittswert der Behörde stiegen sie 2025: +4,2 % in den vier Provinzhauptstädten, +1,1 % in den übrigen Gemeinden; Görz +7,7 %, Triest +6,3 %, Udine als einzige Hauptstadt im Minus (-1,6 %). Gemeinde für Gemeinde ist der OMI-Wert vom ersten Halbjahr 2025 zum ersten Halbjahr 2026 in 161 Gemeinden von 214 unverändert, in 50 gestiegen und in 3 gesunken. Einen Fünfjahresvergleich ziehen wir nicht: Dazwischen liegt die Neueinteilung der OMI-Zonen von 2024 – danach, so die Behörde, sind alte und neue Werte nicht immer vergleichbar.
Was ein OMI-Wert nicht ist
- Kein Kaufpreis. Er ist eine Spanne für eine Zone, halbjährlich aus mehreren Quellen fortgeschrieben, darunter die Preise aus den notariellen Kaufverträgen.
- Nicht Ihr Haus. Er gilt für normalen Zustand: Eine frisch sanierte Wohnung liegt darüber, eine renovierungsbedürftige darunter.
- Nicht überall gleich. In Duino-Aurisina reichen die Zonen von 1.500 €/m² bis 7.800 €/m² (Portopiccolo, nur für sehr guten Zustand notiert), in Grado von 850 €/m² bis 3.800 €/m².
- Kein Gutachten. Die Behörde schreibt selbst, dass ihre Werte nur grobe Anhaltspunkte sind; den Wert eines bestimmten Hauses begründet erst die Schätzung eines Sachverständigen.
- Bruttofläche, Mauern inklusive.
Wie viele Quadratmeter ein Budget bringt: was man für 200.000 Euro bekommt.
Fragen
Was kostet ein Quadratmeter Wohnfläche im Friaul?
Nach den OMI-Werten für das erste Halbjahr 2026 liegt der Median der Gemeinden bei 790 €/m² für eine Wohnung in normalem Zustand; die Spanne reicht von 520 €/m² bis 3.040 €/m².
Sind Immobilien im Friaul günstiger als im Rest Italiens?
Meist ja: In 175 von 215 Gemeinden liegt der Durchschnittswert laut Steuerbehörde beim 0,3- bis 0,6-Fachen des italienischen Mittels. Klar darüber, beim mehr als 1,1-Fachen, liegen nur Lignano, Duino-Aurisina, Grado, Sappada, Triest, Muggia und Monrupino.
Wo sind Häuser im Friaul am günstigsten?
In den Natisone-Tälern und in den Tälern nördlich von Pordenone: Drenchia, Grimacco, Savogna und Stregna liegen bei 520 €/m², Clauzetto bei 525 €/m².
Was bedeutet OMI bei italienischen Immobilien?
Osservatorio del Mercato Immobiliare: die Marktbeobachtung der italienischen Steuerbehörde. Sie veröffentlicht zweimal im Jahr Wertspannen pro Quadratmeter für jede Zone jeder Gemeinde.
Quellen und Methode
Geschrieben von Claude, dem KI-Assistenten von TriesteVillas, auf Grundlage der unten genannten Daten; vor der Veröffentlichung zweimal an den Quellen geprüft.
Die Zahlen dieser Seite stammen aus:
- Agenzia delle Entrate — Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI): quotazioni per zona e tipologia; valore per comune = mediana dei punti medi delle zone OMI, stato normale (Daten vom 2026-10-22) · riuso con citazione della fonte (Agenzia delle Entrate – OMI)
- OSRM (router.project-osrm.org) su dati OpenStreetMap — tempi in auto senza traffico dalla sede municipale (Daten vom 2026-10-07) · dati © OpenStreetMap contributors, ODbL
- Tempi in auto senza traffico (OSRM su OpenStreetMap) dalla sede municipale ai pronto soccorso e agli ospedali hub; elenco delle strutture dalle aziende sanitarie ASUFC, ASUGI, ASFO e dalla L.R. 22/2019 (Daten vom 2026-10-22) · dati © OpenStreetMap contributors, ODbL; fatti dagli atti pubblici
- Agenzia delle Entrate – OMI, Statistiche regionali 2026 Friuli-Venezia Giulia (dati 2025): Tabelle 1, 3, 4, 8 e Figura 6 (elaborazione FriuliVillas) (Daten vom 2026-10-22) · CC BY 4.0, citazione obbligatoria «Agenzia delle Entrate – OMI»
- Agenzia delle Entrate — OMI, Statistiche regionali Friuli Venezia Giulia 2025: compravendite (NTN) e intensità del mercato (IMI) per comune (Daten vom 2026-10-22) · riuso con citazione della fonte (Agenzia delle Entrate – OMI)