Wohnen in Aquileia: ein bewohntes Dorf über einer Römerstadt, nah an Grado

Seit 1998 stehen die Ausgrabungen und die Patriarchalbasilika auf der Welterbeliste der UNESCO. Das Datenblatt des regionalen Landschaftsplans nennt den Grund: Große Teile der antiken Stadt sind unversehrt unter der Erde erhalten, das vollständigste Beispiel einer römischen Stadt im Mittelmeerraum. Die eingetragene Fläche umfasst rund 155 Hektar einer Gemeinde von 37,4 km², eine Pufferzone gibt es nicht.

Für Käufer zählen aber die Schutzverfügungen. Ein Dekret vom 24. März 1931 umfasst das gesamte antike Stadtgebiet und Teile des Umlands und macht dort jede Baumaßnahme genehmigungspflichtig. Von 1962 bis 2004 kamen rund zwanzig weitere Verfügungen hinzu, auch an Straßen des heutigen Ortes wie der Via Gemina und der Via Giulia Augusta. Der Landschaftsplan führt all diese Flächen als archäologische Interessengebiete und schließt dort Anlagen aus, die den Blick auf die Funde stören, Solarpaneele eingeschlossen. Bevor Sie ein Haus zum Ausbauen oder Sanieren kaufen, lassen Sie beim Bauamt der Gemeinde klären, ob die Parzelle betroffen ist und welche Genehmigungen nötig sind.

Aquileia ist kein Ferienwohnungsort: Beim Zensus 2011 hatten nur 9 % der Wohnungen niemanden mit Wohnsitz darin, in Grado 67 %. Die Einwohnerzahl sinkt allerdings (-6 % seit 2001), das Durchschnittsalter liegt mit 51,5 Jahren über dem regionalen Median (49,7).

Die Gäste kommen überwiegend aus dem Ausland, 77 % der Nächte. Mit 138.500 Übernachtungen 2025 liegen nur 8 Gemeinden der Region vorn. Die Saison ist der Sommer, Dezember bis März bringen nur 3 %; im Schnitt bleibt man 3,8 Nächte. Wer kurzzeitig vermietet, erhebt beim Gast eine Kurtaxe von 2,00 € pro Person und Nacht, das ganze Jahr, für höchstens 14 Nächte am Stück; in Lignano sind es 1,00 €. Die Regeln: Kurzzeitvermietung.

Das OMI, die Immobilienbeobachtungsstelle der italienischen Finanzverwaltung, teilt die Gemeinde in zwei Zonen: Zentrum und übriges Gebiet. Einfamilienhäuser und Villen notiert es nur außerhalb des Zentrums, Gemeindewert 795 €/m². Seit fünf Jahren steht der Wert still (0,0 %). Für 200.000 € bekommen Sie hier etwa 220 m² Wohnfläche, in Grado 90 m².

Rechnet man mit der OMI-Miete (3,6 €/m² im Monat), bringt eine Wohnung auf dem Papier 4,7 % brutto, Steuern und Nebenkosten nicht abgezogen. Aquileia hat das Grundbuch: Das Eigentum geht über, sobald das Grundbuchgericht den Kauf einträgt (wie das funktioniert). Die regionale ILIA auf die Zweitwohnung beträgt 1,06 %, der Höchstsatz, den 14 Gemeinden verlangen; für eine einzige bei der Region gemeldete Zweitwohnung sind es 0,70 % (zur ILIA).

• Notaufnahme rund um die Uhr: Monfalcone (25 min) oder Palmanova (25 min), bei freier Straße. Näher liegt die Erste-Hilfe-Stelle in Grado (15 min); sie ist keine Notaufnahme, und ihre Öffnungszeiten wechseln mit der Saison.
• Herzinfarkt, Schlaganfall: nächste Schwerpunktklinik in Udine, 42 min (Fahrzeiten zu den Kliniken).
• Bahn: Cervignano-Aquileia-Grado, 13 min entfernt, hat direkte Züge nach Udine. Zusätzlich hält dort an Wochenenden und Feiertagen der Mi.Co.Tra. aus Villach; werktags steigen Sie in Udine zu (38 min).
• Straße: Autobahnauffahrt Villesse 18 min, Flughafen Triest 20 min, Udine 42 min, die Pisten von Tarvis 1 Std. 30 min.

• Wasser: Der Ort steht auf Schwemmland, die mittlere Höhe der Gemeindefläche beträgt 0 m über dem Meer. Nach den ISPRA-Karten liegen 25,6 % der Gebäude in Bereichen mittlerer Hochwassergefahr – einen höheren Anteil haben nur 20 Gemeinden – und 17 % der Fläche im Bereich häufiger Überflutung. Für ein bestimmtes Haus entscheiden Straße und Fußbodenhöhe (Hochwasserkarten lesen).
• Hitze: Die 30-Grad-Marke wird an 50 Tagen im Jahr erreicht, im regionalen Median an 37; nur 1 Gemeinde kommt auf mehr. Dafür scheint am 21. Dezember 8 Std. 36 min die Sonne, kein Berg verdeckt sie.
• Erdbeben: Erdbebenzone 3, die niedrigste Klasse in der Region (75 Gemeinden von 215); beim Beben von 1976 wurde hier der Grad 6 der MCS-Skala beobachtet (Erdbebenzonen).