Die Zweitwohnung im Friaul an Urlauber vermieten: die Regeln 2026

Am 16. Dezember 2025 ist das Regionalgesetz 17/2025 in Kraft getreten, das neue Gesetzbuch der Region für Handel und Tourismus. Es hat die Teile des Regionalgesetzes 21/2016 über B&B, Zimmervermietung und touristische Vermietung aufgehoben; wer sich noch auf das alte Gesetz beruft, ist nicht mehr aktuell.

Für Eigentümer, die ihre eigene Wohnung vermieten, zählt Artikel 101: Für touristische Vermietung gelten das staatliche Mietrecht (Gesetz 431/1998) und das Zivilgesetzbuch, für Kurzzeitvermietung die staatliche Steuerregelung. Von einer SCIA, der förmlichen Tätigkeitsanzeige, oder einer Meldung an die Gemeinde steht dort nichts. Die Region spricht in ihrem Merkblatt zum CIN vom Juli 2026 allerdings weiterhin von einer solchen Meldung, und bis zu den Durchführungsverordnungen gelten die früheren regionalen Vorschriften fort. Fragen Sie deshalb vor dem ersten Gast bei der Gemeinde nach (Tourismusamt oder SUAP, die Anlaufstelle für Gewerbe), ob und wie Sie den Beginn melden müssen.

Wer dagegen einen echten Beherbergungsbetrieb führt, etwa ein B&B oder eine Zimmervermietung, reicht beim SUAP eine SCIA ein und meldet Ankünfte und Übernachtungen im regionalen Portal WebTur.

Den nationalen Identifikationscode (Gesetzesdekret 145/2023, Art. 13-ter) braucht jede kurzzeitig oder touristisch vermietete Wohnung. Beantragt wird er online in der Datenbank BDSR des Tourismusministeriums, mit SPID oder CIE, der italienischen digitalen Identität bzw. dem elektronischen Personalausweis, persönlich oder über eine bevollmächtigte Person; der Eintrag hängt an Ihrer italienischen Steuernummer (siehe codice fiscale). Im Friaul findet das Portal die Wohnungen, die die Gemeinde bereits in WebTur erfasst hat. Der Code gehört gut sichtbar außen ans Gebäude und in jede Anzeige.

Im Antrag erklären Sie außerdem Gas- und Kohlenmonoxidmelder (entfällt ohne Gasanschluss) und Feuerlöscher: einer je angefangene 200 m² Fläche, mindestens einer pro Stockwerk.

Nach dem italienischen Polizeigesetz (TULPS, Art. 109) dürfen Sie nur Gäste mit gültigem Ausweis aufnehmen. Ihre Daten gehen über das Portal Alloggiati Web an die Questura, die Polizeidirektion der Provinz, und zwar binnen 24 Stunden nach der Ankunft, bei Aufenthalten unter einem Tag sofort. Die Zugangsdaten vergibt die Questura.

Der heikelste Punkt ist der kontaktlose Check-in. Mit Urteil 9101/2025, veröffentlicht am 21. November 2025, hat der Staatsrat, Italiens oberstes Verwaltungsgericht, dem Innenministerium recht gegeben: Der Gastgeber muss prüfen, ob die Person an der Tür die Person im Ausweis ist. Ein zugeschicktes Ausweisfoto plus Türcode oder Schlüsselbox genügt dafür nicht; eine Videoverbindung am Eingang, die den Gast in diesem Moment prüft, kann nach Ansicht der Richter genügen. Wer Gäste nicht meldet, macht sich strafbar.

Eine Kurzzeitvermietung dauert nach italienischem Recht höchstens 30 Tage, darf Bettwäsche und Reinigung einschließen und wird von einer Privatperson außerhalb eines Gewerbes abgeschlossen (Gesetzesdekret 50/2017, Art. 4). Auf die Miete lässt sich die Pauschalsteuer cedolare secca wählen: 21 % für eine einzige, in der Steuererklärung benannte Wohnung, 26 % für die übrigen. Das Haushaltsgesetz 2026 hat die Sätze nicht verändert.

Verändert hat es die Zahl: Seit dem Steuerjahr 2026 profitieren davon nur noch höchstens 2 Wohnungen, vorher waren es 4 (Gesetz 178/2020, Art. 1 Abs. 595). Darüber hinaus wird ein Gewerbe vermutet, mit Umsatzsteuernummer und SCIA. Plattformen und Agenturen, die die Miete kassieren, behalten 21 % als Vorauszahlung ein.

Wie sich das mit Ihrem Wohnsitz in Österreich oder Deutschland, dem Doppelbesteuerungsabkommen und Ihren übrigen Einkünften verträgt, klärt ein Steuerberater. Was eine Wohnung mit der echten Saison ihres Ortes einbringen kann, rechnet der Ferienvermietungs-Rechner vor; wo der Tourismus am längsten dauert, zeigt Tourismus nach Gemeinden.

In Friaul-Julisch Venetien regelt ein Regionalgesetz die Kurtaxe (imposta di soggiorno, Regionalgesetz 18/2015, Art. 10): Jede Gemeinde darf sie einführen, mit 0,50 € bis 5 € pro Nacht, und wir haben sie in 24 Gemeinden gefunden. Wer die Miete kassiert, also Sie, eine Agentur oder die Plattform, zieht sie beim Gast ein, führt sie an die Gemeinde ab und erklärt sie bis zum 30. Juni des Folgejahres. Eine Einnahme ist sie nicht.

Fehlt Ihre Gemeinde, fragen Sie nach: In dieser Region müssen die Beschlüsse nicht im Portal des Finanzministeriums stehen, in dem wir gesucht haben. Airbnb zieht die Kurtaxe nach eigenen Angaben nur in Gemeinden ein, die bei Airbnb registriert sind, und veröffentlicht die Liste nicht; Triest etwa hat erklärt, keine Vereinbarung mit Airbnb zu haben. Offen ist ein Punkt: Das Gesetz von 2025 hat den Verweis auf Ferienwohnungen aus dem Kurtaxengesetz gestrichen, die Gemeinden erheben sie dort aber weiterhin.