Wohnen in Muggia: die Kleinstadt am Meer neben Triest, wo die Preise stärker stiegen als fast überall

Für die Agenzia delle Entrate ist Muggia, mit Triest und Duino Aurisina, eine der drei Gemeinden der Provinz am Meer, in denen sich Wohnungen und der lebhafteste Markt ballen. Gegenüber 2001 gibt es weniger Einwohner (-5 %), im Schnitt sind sie 51,9 Jahre alt; von denen, die eine Steuererklärung abgeben, beziehen 43 % eine Rente. Wohnungen ohne Bewohner gab es beim Zensus 2011 wenige, 9 %: Unter den Küstengemeinden hatte nur Staranzano weniger.

• Versorgung: OpenStreetMap zählt 9 Supermärkte und 4 Apotheken; dazu ein Bereitschaftsarzt und an Schulen 4 Grundschulen, eine Mittelschule und 2 mit Unterricht auf Slowenisch, für die Oberstufe fährt man nach Triest.
• Grundbuch: Ganz Muggia hat das Grundbuch nach österreichischem Muster: Eigentümer wird man erst mit der Eintragung (so funktioniert es).

Die OMI bewertet Wohnungen in drei Zonen. Vom ersten Halbjahr 2021 bis zu dem von 2026 stieg der Mittelwert, Zone für Zone, im historischen und städtischen Zentrum um 46,3 %, im übrigen Gemeindegebiet um 40,4 % und in Porto San Rocco um 38,8 %; im letzten Jahr um 13,5 % bis 15,9 %.

• Einfamilien- und Doppelhäuser: 1.650 €/m²–2.400 €/m² im Zentrum, 1.600 €/m²–2.300 €/m² außerhalb.
• Verkäufe 2025: 197 (+3,7 %), 2,6 % des Bestands. Laut Agenzia delle Entrate wurde vor allem in der zentralen Zone gekauft, die einen Großteil der Gemeinde umfasst, und am Hang, Wohnungen von 85 m² bis 145 m²; in Porto San Rocco solche von 50 m² bis 85 m². Der Durchschnittswert des Jahres, 1.830 €/m², stieg um 7,9 %, mehr als in den anderen fünf Gemeinden der Provinz.
• In Jahreseinkommen: Eine Wohnung von 100 m² ist 7,5 Durchschnittseinkommen der Einwohner wert, im regionalen Median 3,3 (die Rechnung für alle Orte).

Vom 22. Oktober 2024 bis zum 22. Oktober 2026 haben 97 Personen der Gruppe TriesteVillas geschrieben, weil sie in Muggia kaufen wollten, von 308, die in der Region außerhalb der Stadt Triest suchten; mehr Anfragen hatte nur Duino Aurisina (114). Das sind die Anfragen, die bei uns ankamen, nicht der ganze Markt. Im Gebiet von Triest und dem Karst waren von denen mit eingetragener Staatsangehörigkeit 45 % keine Italiener (wer von außen kauft).

Die OMI-Miete, 8,0 €/m² im Monat, entspricht der von Triest und ist nach Lignano die höchste der Region; in Porto San Rocco reicht sie von 10,2 €/m² im Monat bis 14,5 €/m² im Monat. Die theoretische Bruttorendite beträgt 4,9 %.

• Gebundene Miete: Muggia steht auf der CIPE-Liste (Beschluss 87/2003) der Gemeinden mit hoher Wohnungsnot, daher zahlt ein 3+2-Vertrag mit gebundener Miete die «cedolare secca» mit 10 % statt 21 %; verabschiedet das Parlament den Haushalt 2027 wie entworfen, sinkt sie auf 5 %.
• ILIA: 1,06 %, der gesetzliche Höchstsatz, auf jede Wohnung außer dem Hauptwohnsitz, ob leer oder frei vermietet; 0,86 % auf Wohnungen, die mit gebundener Miete an Mieter mit Wohnsitz dort vermietet sind, und bei gebundener Miete kürzt das Regionalgesetz die Steuer zusätzlich auf 75 %. Wer sie der Region als seine einzige «Zweitwohnung» meldet, zahlt nur 0,70 % (wie).
• An Feriengäste: 2025 kamen auf jeden Einwohner 7,9 Übernachtungen, 54 % davon von Ausländern; die Kurtaxe, die der Gast zahlt, beträgt 1,50 € pro Person und Nacht (Regeln der Kurzzeitvermietung).

• Notfallversorgung: Cattinara, das große Krankenhaus von Triest, mit durchgehend geöffneter Notaufnahme, 16 min ohne Verkehr.
• Triest: das Zentrum in 18 min, der Hauptbahnhof in 22 min; der Flughafen in 49 min, Ljubljana in 1 Std. 14 min, Udine in 1 Std. 13 min.
• Meer: der Strand von San Rocco in 2 min; der nächste Sandstrand der Region, Marina Julia, in 55 min.

• Wintersonne: Anhöhen 0,7 km vom Rathaus nehmen ihm zur Wintersonnenwende 1 Std. 11 min Sonne; es bleiben 7 Std. 28 min, von 08:01 bis 15:30 Uhr. Weiter oben ändert sich die Rechnung von Haus zu Haus (die Wintersonne).
• Klima (ARPA-Raster, hier mittlere Verlässlichkeit): 10 Frostnächte im Jahr, aber 55 Nächte mit mindestens 20 °C und 35 Tage ab 30 °C.
• Wasser und Rutschungen: Mittlere Hochwassergefahr betrifft nach ISPRA 7,2 % der Gebäude, hohe Rutschgefahr 0,3 %.
• Die Häuser: 2011 waren 65 % der Wohngebäude schon vierzig Jahre oder älter; Erdbebenzone 3. FTTH-Anschluss: 93,2 % der Haushalte.