Wer im Friaul von außen ein Haus kauft – und wo er sucht
In zwei Jahren haben 308 Menschen bei unserer Gruppe ein Haus in der Region außerhalb der Gemeinde Triest angefragt, fast alle in fünf Gemeinden. Englisch liegt in unseren Unterlagen vor Deutsch, der erste Kontakt fällt meist zwischen Juni und September, und abseits der Küste bei Triest liegen die genannten Budgets um 400.000 €.
Veröffentlicht am 23. Oktober 2026
Wo sie suchen: fünf Gemeinden, und warum
Es sind die Anfragen, die zwischen Oktober 2024 und Oktober 2026 bei der Gruppe TriesteVillas eingingen, nicht der ganze Markt; jede Person zählt einmal, auch wenn sie mehrmals schrieb. Fünf Gemeinden kamen auf mindestens zwanzig Käufer (wer zwei nennt, zählt bei beiden):
| Gemeinde | Käufer in zwei Jahren |
|---|---|
| Duino Aurisina | 114 |
| Muggia | 97 |
| Forni di Sopra | 36 |
| Sappada | 25 |
| Tarvis | 21 |
Überall sonst weniger als zwanzig, in fast allen Gemeinden keiner: meist, weil wir dort nichts zu zeigen hatten, nicht weil niemand sucht. Der Rhythmus folgt unseren Häusern im Verkauf: Für Forni di Sopra und Tarvis meldeten sich die Käufer großteils im ersten Jahr, für Sappada alle im zweiten.
| Duino Aurisina | Muggia | Forni di Sopra | Sappada | Tarvisio | |
|---|---|---|---|---|---|
| Wohnungen (€/m²) | 2.040 €/m² | 1.975 €/m² | 1.210 €/m² | 2.450 €/m² | 1.290 €/m² |
| m² für 300.000 € | 145 m² | 150 m² | 245 m² | 120 m² | 235 m² |
| Ausländische Gäste | 75 % | 54 % | 24 % | 13 % | 43 % |
| Unbewohnte Wohnungen (2011) | 9 % | 9 % | 72 % | 76 % | 49 % |
| Ab Klagenfurt | 2 Std. 17 min | 2 Std. 15 min | 2 Std. 8 min | 2 Std. 19 min | 45 min |
| Ab Ljubljana | 1 Std. 16 min | 1 Std. 14 min | 2 Std. 50 min | 3 Std. 1 min | 1 Std. 27 min |
Wer sie sind: mehr Englisch als Deutsch
Wo jemand wohnt, zeigt diese Zählung nicht: Ein Italiener aus der Region und einer aus einer anderen lassen sich nicht unterscheiden. Staatsangehörigkeit und Sprache zeigt sie, oft aus der Telefonvorwahl oder der E-Mail-Adresse abgeleitet.
- In der Region außerhalb Triests ist die Sprache bei 25 % derer, bei denen sie vermerkt ist, nicht Italienisch: Englisch 46, Deutsch 17.
- Zwischen Duino und Muggia sind 45 % Ausländer, darunter 17 Slowenen, und doch liegt Englisch vor Deutsch: 31 zu 16.
- In den Bergen sind 26 % keine Italiener, aber kein einziger Eintrag ist deutsch: Italienisch, dazu Englisch bei 13 Personen.
Wer ein Haus in Karnien oder im Kanaltal besitzt und an einen österreichischen Käufer denkt, sollte das wissen: In unseren Anfragen findet sich das Deutsche heute an der Küste. Anderswo muss man dieses Publikum erst finden (an Ausländer verkaufen).
Mit welchem Budget
Die wackligste Zahl: Im Datensatz steht oft der Angebotspreis des angefragten Hauses. Wir zählen nur Budgets, die davon abweichen.
- Übriges Friaul, außerhalb von Triest und seinem Karst: Median 400.000 €, die mittlere Hälfte der Angaben zwischen 310.000 € und 450.000 €. Nur 21 Personen, also eine Größenordnung.
- Duino, Muggia und Karst: Von 44 Personen mit einem Betrag nennt die Hälfte mehr als 1.000.000 €, oft die Obergrenze einer Spanne, die in einem Formular angekreuzt wurde.
Zum Vergleich: Rechnet man mit den OMI-Werten für Wohnraum in normalem Zustand, bekommt man für 300.000 € in 206 Gemeinden von 214 mindestens 200 m². Darunter bleiben nur 8 Gemeinden: Triest und einige Nachbargemeinden, Grado, Lignano und Sappada. Anderswo hat, wer mit solchen Summen kommt, viel Auswahl (was man für 200.000 € bekommt).
Wann sie sich melden
Zwei von drei Erstkontakten fallen zwischen Juni und September: Von November 2024 bis Oktober 2026 meldeten sich 66 % der Käufer zum ersten Mal in diesen vier Monaten. Das gilt für beide Jahre (61 % und 68 %) und für das übrige Friaul (70 %). Mit hinein spielt, wann ein Haus online geht, und einige unserer Häuser gingen zu Sommerbeginn online.
Wer hier schon ein Haus hat
Die Banca d'Italia schaut von der anderen Seite: auf die, die ein Haus in der Region schon nutzen. Von 2021 bis 2025 entfielen auf Friaul-Julisch Venetien 3 % der Nächte, die im Ausland lebende Gäste in Italien verbrachten, aber 8 % der Nächte in den eigenen vier Wänden. Gemessen daran, wie viele Auslandsnächte der Region auf Eigenheime entfallen, liegen nur Umbrien und die Marken vorn.
- Woher, nach Wohnsitzland: Nach Österreich und Deutschland folgen Belgien (14 % dieser Nächte in der Region), Frankreich (10 %), Luxemburg (6 %) und das Vereinigte Königreich (6 %).
- Wo: auch in den Städten. Udine kommt auf 8 %, Pordenone auf 5 %.
Was das für Verkäufer heißt
Vier praktische Entscheidungen; die ganze Methode steht in wie wir ein Haus präsentieren.
- Englisch immer, auch in den Bergen und in der Ebene; Deutsch und Slowenisch vor allem zwischen Duino und Muggia.
- Vor dem Sommer bereit: Unterlagen geprüft, Fotos und Grundrisse bis Mai fertig.
- Ein Preis, der sich erklärt: Mit 310.000 € bis 450.000 € hat man abseits der teuersten Orte Alternativen; OMI-Zone, Zustand und erledigte Arbeiten sollten zeigen, warum das Haus seinen Preis wert ist.
- Antworten vor den Fragen: Entfernungen, Krankenhaus, Wintersonne, Risiken, Internet, laufende Kosten (die zehn Fragen).
Fragen
Wer kauft Immobilien im Friaul aus dem Ausland?
In den Anfragen an unsere Gruppe außerhalb Triests vor allem zwischen Duino und Muggia: Dort ist fast jeder Zweite Ausländer, vorn Österreicher, Slowenen und Deutsche. Im übrigen Friaul sind es meist Italiener.
Wie viel geben Käufer für ein Haus im Friaul aus?
Wer uns ein Budget für das Friaul außerhalb des Raums Triest nannte, liegt im Median bei 400.000 € (21 Personen, also eine Größenordnung). Zwischen Duino und Muggia liegt die Hälfte der Budgets über 1.000.000 €.
Wann ist die beste Zeit, ein Haus im Friaul zu verkaufen?
Einen Monat, der für alle passt, gibt es nicht. Bei uns kommen 66 % der Erstkontakte zwischen Juni und September: Das Haus sollte mit Unterlagen und Fotos vor dem Sommer online sein.
Quellen und Methode
Geschrieben von Claude, dem KI-Assistenten von TriesteVillas, auf Grundlage der unten genannten Daten; vor der Veröffentlichung zweimal an den Quellen geprüft.
Die Zahlen dieser Seite stammen aus:
- Richieste di acquisto ricevute dal gruppo TriesteVillas (CRM del gruppo): persone distinte che hanno chiesto una casa in un comune del Friuli Venezia Giulia diverso da Trieste, 22/10/2024–22/10/2026 — solo aggregati anonimi; misurano le richieste arrivate al gruppo, non tutto il mercato (Daten vom 2026-10-22) · dati interni dell'agenzia, pubblicati solo come aggregato
- Agenzia delle Entrate — Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI): quotazioni per zona e tipologia; valore per comune = mediana dei punti medi delle zone OMI, stato normale (Daten vom 2026-10-22) · riuso con citazione della fonte (Agenzia delle Entrate – OMI)
- Elaborazioni FriuliVillas su dati Banca d'Italia, Indagine sul turismo internazionale dell'Italia, microdati 2021–2025 (tabelle pivot del 20/03/2026): notti dei viaggiatori residenti all'estero con alloggio principale in una casa di proprietà (Daten vom 2026-10-22) · citazione richiesta dalla Banca d'Italia («elaborazioni su dati Banca d'Italia»)