Wie wir ein Haus im Friaul zum Verkauf präsentieren – von den Papieren bis zur Seite

Kein Haus geht online, bevor wir wissen, was in seinen Papieren steht. Das ist der unsichtbare Teil der Arbeit, und er erspart allen Überraschungen beim Notar.

• Energieausweis (APE). Er muss zu Beginn der Verhandlungen vorliegen, und Klasse und Kennwerte gehören in jedes Inserat: Wer ohne sie inseriert, riskiert 500 € bis 3.000 € Bußgeld. Er gilt höchstens 10 Jahre, wenn die Heizung ihre Prüfungen hatte.
• Aktuelle Katasterauszüge. Kauft man von Privat, werden die Steuern des Käufers meist auf dem Katasterertrag berechnet, und eingetragen sein muss der Verkäufer.
• Grundriss und Genehmigungen. Beim Notar erklärt der Verkäufer, dass Katasterdaten und Plan dem tatsächlichen Zustand entsprechen, sonst ist der Vertrag nichtig; dazu kommen die Angaben der Baugenehmigungen (bei Bauten, die vor dem 1. September 1967 begonnen wurden, genügt eine Erklärung). Eine verglaste Veranda oder eine versetzte Wand findet man besser jetzt.
• Grundbuch. In den 43 Gemeinden der früher österreichischen Gebiete, wo das Grundbuch (libro fondiario) vollständig gilt, und in einem Teil von Pontafel geht das Eigentum mit der Eintragung über: Wir prüfen, ob der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer steht (das Grundbuch).

Die Zahlen einer Gemeinde werden am Rathaus gemessen; ein Haus kann auf der anderen Talseite stehen. Deshalb rechnen wir an seinen Koordinaten nach:

• Sonne: der echte Horizont aus dem Geländemodell Copernicus und der Lauf der Sonne Minute für Minute – dieselbe Rechnung wie im Steckbrief Ihres Hauses, den jeder mit der eigenen Adresse ausprobieren kann;
• Fahrzeiten: wie lange man mit dem Auto zur Notaufnahme, zum Bahnhof und zur Autobahn braucht, auf den Straßen von OpenStreetMap und ohne Verkehr, was wir auch dazuschreiben;
• Risiken: der Standort auf den Hochwasser- und Hangrutschkarten der ISPRA und die Erdbebenzone;
• Glasfaser: die Festnetzabdeckung an diesem Punkt, laut Karte der AGCOM;
• Markt: die OMI-Preiszone und, wo die Steuerbehörde sie veröffentlicht, die Verkäufe in der Gemeinde.

Der Steckbrief des Hauses rechnet am genauen Punkt nur Sonne und Horizont; Fahrzeiten, Risiken und Glasfaser prüfen wir selbst, Punkt für Punkt, in den genannten Quellen.

In den Bergen zählt der Standort am meisten. Beispiel Tarvis: Am kürzesten Tag des Jahres hat das Rathaus 3 Std. 53 min direkte Sonne, Punkte in 250 m Entfernung je nach Seite 2 Std. 55 min bis 5 Std. 7 min.

• Wir arbeiten an Licht, Farbe und schiefen Senkrechten und entfernen Unordnung sowie Gegenstände, die nicht beim Haus bleiben.
• Nichts Gebautes wird hinzugefügt, entfernt oder verzogen: kein zusätzliches Fenster, kein verschobener Balken, keine erfundene Landschaft in einem Fenster, das auf dem Foto weiß geblieben ist.
• Virtuelle Möblierung ist, wo es sie gibt, direkt auf dem Bild als Simulation gekennzeichnet und nie das erste Foto.
• Jeder Durchgang durch ein KI-Modell steht in einem Hinweis am Ende des Inserats, in allen Sprachen und auch auf den Portalen, die selbst keine Etiketten setzen; hat das Modell mehr als das Licht verändert, trägt das Foto auf unserer Website zusätzlich ein Etikett.

Bevor es veröffentlicht wird, vergleichen wir jedes bearbeitete Foto mit der Aufnahme, von der es ausging.

• Der 3D-Rundgang, wenn das Haus einen hat, steht ganz oben auf der Seite: Man geht am Handy Raum für Raum durch, und wer jenseits der Alpen wohnt, weiß danach, ob sich die Fahrt lohnt.
• Grundrisse: der Katasterplan, ohne Stempel und persönliche Daten, neben dem des Rundgangs oder des Architekten. Darunter steht, was sie sind: Ein Rundgangsplan ist kein Katasterplan und hat keine baurechtliche Geltung.
• Raumbezeichnungen sind die aus den Papieren: Ein Dachboden bleibt ein Dachboden, auch mit einem Bett darin.

Italienisch, Englisch, Deutsch und Slowenisch, jede für ihre Leser geschrieben statt übersetzt: Deutsche Leser erfahren, wie weit München ist, slowenische, wie weit Ljubljana. Die Texte für unsere Website, für Immobiliare.it und für Idealista unterscheiden sich und nennen dieselben Fakten.

Keine Superlative: Gibt es einen Ausblick, zeigen ihn die Fotos. Ein Mangel wird nicht versteckt, denn bei der Besichtigung soll niemand überrascht werden.

• Die Seite auf unserer Website, mit Fotos, Rundgang und Plänen, und neben dem Preis die Steuern, eine Beispielrate für ein Darlehen und die voraussichtlichen Notarkosten, mit offen genannten Annahmen.
• Ein PDF-Exposé je Sprache.
• Immobiliare.it und Idealista: Im vergangenen Jahr haben uns 79 % unserer Friaul-Käufer dort gefunden.
• Die anderen Websites der Gruppe, wenn das Haus auch zu ihren Lesern passt.

Nach jeder Besichtigung bekommt der Eigentümer die Rückmeldung des Besuchers, wenn es eine gibt, fast wörtlich und ohne dessen Namen. Der erste Schritt: Ihr Haus verkaufen.