OMI, Inserate, Notarakte: drei verschiedene Preise für dasselbe Haus

Für dasselbe Haus stimmen sie fast nie überein: Sie messen Verschiedenes, zu verschiedenen Zeitpunkten.

Das OMI, die Marktbeobachtungsstelle der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate), gliedert jede Gemeinde in Zonen und nennt für jede eine Spanne je Wohnungstyp und Erhaltungszustand. Wir lesen den Zustand «normal»: Ein frisch saniertes Haus liegt darüber, eines mit Renovierungsbedarf darunter; Luxusobjekte und Ruinen bleiben außen vor.

• Bruttofläche nach den Regeln des Katasters: Mauern inklusive, Balkone und Keller nur anteilig.
• Woraus er entsteht: 2024 stammten in Italien rund 75 % der Erhebungsbögen zu Verkäufen aus unterzeichneten Kaufverträgen und 20 % aus Angeboten; diese dürfen um bis zu 20 % gekürzt werden, mit dem Durchschnittsnachlass der Banca d'Italia als Richtwert.
• Wo wenig verkauft wird, ist er ungenauer, warnt das OMI-Handbuch.
• Er kommt spät: Das erste Halbjahr wird bis 30. Juni erhoben und bis 15. Oktober veröffentlicht.

Alle 215 Gemeinden stehen unter Immobilienpreise im Friaul, die Entwicklung unter wo die Preise steigen und fallen.

Statistiken der Immobilienportale verwenden wir nicht. Die nächste amtliche Quelle ist die vierteljährliche Maklerumfrage von Banca d'Italia, Tecnoborsa und OMI: In der jüngsten, erschienen am 12. August 2026, antworteten 1.346 Agenturen, 326 davon im Nordosten.

• Nachlass auf den ersten Angebotspreis: 7,1 % in Italien, 5,4 % im Nordosten, 9,4 % im Süden und auf den Inseln.
• Abseits der Großstädte: Als städtische Gebiete zählen in der Umfrage im Nordosten nur Verona, Venedig und Bologna; das ganze Friaul gehört zum Rest. Dort beträgt der Nachlass 5,7 %, und vom Auftrag bis zum Vorvertrag vergehen 4,6 Monate.
• Die Verteilung: Im Nordosten verkauften 23 % der Agenturen zum Angebotspreis oder darüber; etwa jede zehnte (11 %) sah typische Nachlässe über 10 %.

Die Nachlässe sind Einschätzungen der Makler zu den Objekten, die sie am häufigsten verkaufen, und der Nordosten fasst das Friaul mit anderen Regionen zusammen, darunter Venetien und die Emilia-Romagna: Eine Zahl nur für das Friaul gibt es nicht.

Im Notarakt steht der vereinbarte Preis in voller Höhe, auch wenn die Steuern des Käufers nach dem Katasterwert berechnet werden (die Regel prezzo-valore). Wer einen Teil verschweigt, verliert diesen Vorteil und zahlt eine Strafe.

Die Steuerbehörde zeigt diese Preise im Dienst «Consultazione valori immobiliari dichiarati», Zugang mit SPID, der italienischen digitalen Identität: Akte der letzten 5 Jahre mit Datum, Preis, Katasterkategorie und -größe, nur wo es mindestens 5 gibt, und ohne zu verraten, welches Haus gemeint ist.

• Der Preis gilt für den ganzen Akt: Mitverkaufte Garage oder Keller sind enthalten.
• Manche Einträge sind falsch und zeigen den Katasterwert statt des Preises; die Behörde mahnt selbst zur Vorsicht bei auffälligen Werten.
• Im Friaul gibt es eine Lücke: Die 43 Gemeinden mit Grundbuch fehlen, also das Gebiet um Triest und Görz und ein Teil der Provinz Udine.

1. Die OMI-Spanne Ihrer Zone steckt das Feld für ein gewöhnliches Haus ab; wo Sie darin stehen, entscheiden Zustand, Stockwerk, Licht, Anlagen und Papiere.
2. Notarakte aus der Nähe, wo der Dienst hinreicht, zeigen, was wirklich unterschrieben wurde, bei vergleichbarer Größe und Art.
3. Der Durchschnittsnachlass sagt, wie viel Spielraum meist bleibt: im Nordosten wenige Prozentpunkte, kein Fünftel des Preises.

Wer weit über allen dreien startet, gewinnt keine Zeit. Unter den Gründen für ausgelaufene Aufträge nennen die Agenturen im Nordosten (bis zu drei je Agentur) fast gleich oft «kein Angebot, weil zu teuer» (51 %) und «Angebote, die dem Verkäufer zu niedrig waren» (49 %).

Keine der drei Zahlen ersetzt das Gutachten eines Sachverständigen. Weiter: was 200.000 Euro kaufen und wie wir ein Haus präsentieren.