Immobilienpreise im Friaul: wo sie steigen und wo sie fallen

Zwischen dem ersten Halbjahr 2021 und dem ersten Halbjahr 2026 hat die Immobilienbeobachtungsstelle der italienischen Steuerbehörde (OMI) den Wert in 135 Gemeinden von 208 nicht verändert, in den Friauler Dolomiten und im Val Tramontina in 10 von 10.

Je dunkler der Punkt, desto stärker der Anstieg; die hellsten, die Rückgänge, liegen am Isonzo.

Unverändert heißt nicht erstarrt: Die Behörde erhebt Preise vor Ort, vor allem aus Kaufverträgen, wo genug verkauft wird; anderswo kann eine Spanne jahrelang gleich bleiben. Und es sind nominale Euro: Mit der Inflation verliert ein stehender Wert an Kaufkraft.

Wie wir rechnen. Jede OMI-Zone wird mit sich selbst verglichen; für die Gemeinde nehmen wir den Median der Veränderungen. Wo die Behörde 2024 Zonen neu gezogen hat, bleiben weniger zum Vergleich: In 19 Gemeinden, Udine eingeschlossen, nur eine, und die Zahl ist wenig belastbar. Eine OMI-Spanne ist zudem nicht der Preis eines Hauses: Sie gilt für gewöhnliche Wohnungen in normalem Zustand (wie man die OMI-Werte liest).

Die Hälfte der Liste liegt zwischen Triest und dem Karst, und der Anstieg hält an: allein im letzten Jahr Triest +16,7 %, Muggia +14,5 %. Die beiden stärksten Zuwächse des letzten Jahres, Pasiano und Prata, gehören zur Ebene um Pordenone: Bei beiden ist das der ganze Anstieg der fünf Jahre. Danach Schnee und Meer, Sappada und Grado, und Martignacco vor den Toren Udines.

In Grado verdeckt der Median eine große Spanne: sieben Zonen, von −21 % in der Agrarzone bis +69 % in Grado Pineta. Die +21,8 % der Gemeinde sind die der Altstadt mit dem Hafen, der mittleren Zone.

Die ganze Liste liegt beiderseits des Isonzo, von Cormons bis Turriaco: Median -5,5 % rund um Collio, Görz und Isonzo, -5,1 % rund um Monfalcone und die Bisiacaria. Die beiden Städte gehen den umgekehrten Weg: Görz +18,5 %, Monfalcone +12,7 %. Außerhalb der Provinz Görz sank der Wert nur in Ravascletto in Karnien (-4,5 %).

2025 fiel der Durchschnittswert der OMI-Makrozone Destra Isonzo (das rechte Ufer) um 3,9 %, während die Verkäufe um 21 % zulegten. Im letzten Jahr stieg der Wert dort in 14 von 14 Gemeinden wieder, meist um ein, zwei Punkte.

Der OMI-Wert sagt, was eine Zone wert ist; die Verkaufszahlen (NTN) zählen die Eigentümerwechsel. Eine Tabelle je Gemeinde veröffentlicht die Behörde nicht: Zahlen für 2025 gibt es für die 94 Gemeinden, die sie in ihren Regionalstatistiken nennt. In den Provinzen mit Grundbuch (Triest, Görz, teils Udine) fehlen sie sogar in den Daten, die sie auf Antrag liefert.

• Werte gleich, Verkäufe hoch: Trasaghis hat die Verkäufe verdoppelt (+100,0 %), bei denselben OMI-Spannen wie 2021; von den 32 Gemeinden mit unverändertem Wert und bekannten Verkaufszahlen verkauften 22 im Jahr 2025 mehr.
• Werte hoch, Verkäufe runter: Grado -4,7 %, Sappada -7,8 %; Triest verkaufte so viel wie im Vorjahr (+0,6 %).
• Beides hoch: Tarvis, wo 3,6 % aller Wohnungen im Jahr 2025 den Besitzer wechselten, in der ganzen Region 2,4 %.

• Steigende Werte (Triest, Karst, Ebene um Pordenone): Das OMI läuft dem Markt hinterher, weil es sich auf bereits unterschriebene Verträge stützt; der Angebotspreis ergibt sich aus Verkäufen in der Nähe und dem Zustand des Hauses.
• Unveränderte Werte (große Teile der Berge und der Ebene): Die Zahl hilft Ihnen nicht und schadet nicht; es zählen Haus, Unterlagen, Licht, Minuten zu Arzt und Geschäften. Käufer gibt es trotzdem, siehe Trasaghis und die Pedemontana.
• Fallende Werte (am Isonzo): Käufer messen Ihren Preis an der heutigen Spanne, nicht an der von 2021. Den Abstand muss das Haus erklären, sonst zieht sich die Verhandlung.

Was Käufer Sie fragen werden: zehn Fragen und die Daten dazu.