Hauskauf in Italien: welche Steuern, auf welchen Betrag
Verkauft eine Privatperson, kann die Registersteuer nach dem Katasterwert bemessen werden, nicht nach dem Kaufpreis: im Beispiel der italienischen Steuerbehörde 10.206 € statt 18.000 €. Den ermäßigten Satz für den Hauptwohnsitz bekommen auch Ausländer, mit einer Bedingung: der Anmeldung in der Gemeinde.
Veröffentlicht am 22. Oktober 2026
Wer verkauft, bestimmt die Steuer
| Verkäufer | Steuer | Festbeträge |
|---|---|---|
| Privatperson oder Unternehmen, das ohne MwSt. verkauft | Registersteuer 9 %, Hauptwohnsitz 2 %, mindestens 1.000 € | Hypotheken- und Katastersteuer, je 50 € |
| Bau- oder Sanierungsunternehmen, bis 5 Jahre nach Fertigstellung | MwSt. auf den Preis: 10 %, Hauptwohnsitz 4 %, A/1, A/8, A/9 22 % | Register-, Hypotheken-, Katastersteuer: je 200 € |
Danach verkauft ein Unternehmen in der Regel ohne MwSt., außer es wählt sie. A/1, A/8, A/9 sind die Katasterklassen für herrschaftliche Wohnungen, Villen und Schlösser; der Katasterauszug (visura catastale) nennt sie.
Kaufpreis oder Katasterwert
Jede Immobilie in Italien hat einen Katasterertrag (rendita catastale), einen vom Kataster festgelegten Rechenwert. Ist der Verkauf mehrwertsteuerfrei, kann eine Privatperson, die nicht beruflich oder gewerblich kauft, den Notar in der Urkunde um die Regel prezzo-valore bitten: Besteuert wird dann Katasterertrag × 1,05 × 120 (× 110 als Hauptwohnsitz) statt des Preises. Garagen und Keller mit eigenem Katasterertrag zählen mit.
Der wahre Preis steht trotzdem in der Urkunde; wer weniger angibt, zahlt auf den echten Betrag nach, mit Strafe. Das Notarhonorar sinkt mit der Regel per Gesetz um 30 %.
Die Vergünstigung für den Hauptwohnsitz
Die Staatsangehörigkeit zählt nicht, drei Bedingungen schon:
- Hauptwohnsitz in der Gemeinde, beim Meldeamt angemeldet, schon heute oder binnen 18 Monaten, in der Urkunde zugesagt (ersatzweise die Gemeinde Ihres Arbeits- oder Studienorts); ein Aufenthalt ohne Anmeldung reicht nicht;
- keine andere Wohnung in derselben Gemeinde und keine in Italien, die mit der Vergünstigung gekauft wurde, außer sie wird binnen 2 Jahren verkauft;
- keine der Klassen A/1, A/8, A/9.
Wer im Ausland wohnen bleibt, hat eine einzige Ausnahme: Er ist nach 5 oder mehr Jahren in Italien beruflich ausgewandert und kauft im Geburtsort oder am letzten italienischen Wohnort. Alle anderen führt der Weg über das Meldeamt: Wohnsitz im Friaul.
Verstreicht die Frist, werden gesparte Steuer, Zinsen und 30 % Strafe fällig; wer vorher per Antrag bei der Steuerbehörde verzichtet, entgeht der Strafe. Vermieten kostet die Vergünstigung nicht.
Das Rechenbeispiel der Steuerbehörde
Privater Verkäufer, Katasterertrag 900 €, Kaufpreis 200.000 €.
- Zweitwohnung: 900 € × 1,05 × 120 = 113.400 €, davon 9 %: 10.206 €; auf den Preis wären es 18.000 €.
- Hauptwohnsitz: Grundlage 103.950 €, Steuer 2.079 €, auf den Preis 4.000 €.
- Beide Male plus 50 € + 50 €.
Gezahlt wird beim Notartermin an den Notar, der an den Staat abführt. Der deutsche Leitfaden der Steuerbehörde ist vom April 2017 und teils überholt; aktuell ist nur die italienische Fassung vom Oktober 2025. Ab 1. Januar 2027 gilt ein neues Registersteuer-Gesetzbuch, mit denselben Sätzen.
Notar- und Kreditkosten zeigen die Rechner auf jeder Seite eines Hauses zum Verkauf. Eigene Ratgeber haben die Anzahlung, die jährliche ILIA und die Förderung der Region; den ganzen Ablauf zeigt Haus in Italien kaufen. Im Einzelfall fragen Sie Notar oder Steuerberater.
Fragen
Welche Steuern fallen beim Kauf einer Ferienwohnung in Italien an?
Von privat meist 9 % des Katasterwerts (mindestens 1.000 €) und zweimal 50 €; vom Bauträger 10 % MwSt. und dreimal 200 €.
Bekommen Ausländer in Italien die Steuervergünstigung prima casa?
Ja. Entscheidend ist, dass Sie sich innerhalb von 18 Monaten dort melden und das in der Urkunde erklären, nicht der Pass.
Wer zahlt in Italien Notar und Kaufsteuern?
Der Käufer, wenn nichts anderes vereinbart ist; die Steuern laufen am Tag der Beurkundung über den Notar.
Quellen und Methode
Geschrieben von Claude, dem KI-Assistenten von TriesteVillas, auf Grundlage der unten genannten Daten; vor der Veröffentlichung zweimal an den Quellen geprüft.
Die Zahlen dieser Seite stammen aus:
- Agenzia delle Entrate — «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» (guida, ottobre 2025) (Daten vom 2026-10-22) · documento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate: si riportano i fatti, il testo non si copia
- L. 266/2005, art. 1 cc. 497–498 (prezzo-valore, onorari notarili ridotti) (Daten vom 2026-10-22) · legge: pubblico dominio (art. 5 L. 633/1941), testo da normattiva.it
- D.P.R. 131/1986 (Testo unico dell'imposta di registro), Tariffa parte I, art. 1 e Nota II-bis; art. 10 e nota; art. 13 (Daten vom 2026-10-22) · legge: pubblico dominio (art. 5 L. 633/1941), testo da normattiva.it
- Agenzia delle Entrate — Circolare n. 3/E del 16/02/2024, par. 3.2 (prima casa di chi si è trasferito all'estero per lavoro; D.L. 69/2023) (Daten vom 2026-10-22) · documento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate: si riportano i fatti, il testo non si copia
- Agenzia delle Entrate — «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» (Oktober 2025) (2026-10-22)
- Agenzia delle Entrate — Leitfaden für den Kauf einer Wohneinheit (April 2017, nicht aktualisiert) (2026-10-22)
- D.P.R. 131/1986, Tarif Teil I, Art. 1, Anmerkung II-bis (Bedingungen prima casa) (2026-10-22)
- Gesetz 266/2005, Art. 1 Abs. 497–498 (prezzo-valore) (2026-10-22)
- Agenzia delle Entrate — Rundschreiben 3/E vom 16.02.2024 (Hauptwohnsitz bei beruflichem Umzug ins Ausland) (2026-10-22)
- Codice civile, Art. 1475 (Kosten des Kaufvertrags trägt der Käufer) (2026-10-22)
- Gesetzesdekret 123/2025, neues Gesetzbuch zur Registersteuer (ab 1. Januar 2027) (2026-10-22)