Ein Haus im Friaul kaufen: die Schritte, der Reihe nach

1. Gegenseitigkeit. Bürger der EU und des EWR (Island, Liechtenstein, Norwegen) kaufen wie Italiener. Für alle anderen prüft der Notar, ob Italiener im jeweiligen Land dasselbe dürften. Für Schweizer ohne Wohnsitz in Italien nennt das Merkblatt des italienischen Außenministeriums Zweit- und Ferienwohnungen bis 200 m² Nettowohnfläche.
2. Steuernummer (codice fiscale). Sie brauchen sie vor dem Kaufangebot. Aus dem Ausland stellt sie das italienische Konsulat aus, sonst ein Amt der Agenzia delle Entrate mit dem Formular AA4/8: so geht's.
3. Besichtigung und erste Unterlagen. Der Katasterplan muss dem Haus entsprechen, die Baugenehmigungen müssen vorliegen, und den Energieausweis (APE) muss der Verkäufer schon zu Beginn der Verhandlung zeigen: die Prüfungen.
4. Kaufangebot (proposta). Meist ein Formular des Maklers, zusammen mit einer Geldsumme. Es bindet Sie sofort; der Verkäufer ist erst gebunden, wenn er es annimmt, und ab dann gilt es als Vorvertrag.
5. Vorvertrag (compromesso) und Anzahlung. Schriftlich, und binnen 30 Tagen zu registrieren. Bei der «caparra confirmatoria» verliert der Käufer die Anzahlung, wenn er abspringt; springt der Verkäufer ab, zahlt er das Doppelte zurück: Vorvertrag und Anzahlung.
6. Finanzierung. Den regionalen Zuschuss für den Erstwohnsitz beantragt man vor dem Notartermin: wer ihn bekommt.
7. Der Notar (notaio). Auswahl und Kosten liegen beim Käufer, wenn nichts anderes vereinbart ist. Er prüft Hypotheken, Belastungen, Bau- und Katasterlage, kassiert die Steuern und führt sie ab. Die Urkunde ist italienisch; wer die Sprache nicht versteht, bekommt die Übersetzung daneben, bei Bedarf mit einem Dolmetscher, den die Parteien wählen: Notar und Urkunde.
8. Beurkundung und Zahlung. Beide Seiten erklären in der Urkunde, wie bezahlt wurde und ob ein Makler beteiligt war. Verlangt es eine Seite, bleibt das Geld beim Notar auf einem gesonderten Konto liegen, bis Registrierung und Veröffentlichung erledigt sind.
9. Grundbuch. Wo es gilt, werden Sie erst mit der Eintragung Eigentümer, die der Grundbuchsrichter verfügt: was das bedeutet.
10. Nach dem Kauf. Mit dem Erstwohnsitz-Tarif müssen Sie spätestens nach 18 Monaten dort gemeldet sein (Wohnsitz im Friaul). Bei einer Zweitwohnung: die ILIA-Meldung online, fällig Ende Juni des Folgejahres (die Steuer).

• Privater Verkäufer: Registersteuer 9 %; Hypotheken- und Katastersteuer fix, je 50 €.
• Bemessungsgrundlage: Wer als Privatperson von einem Verkäufer ohne Mehrwertsteuer kauft, kann den Notar bitten, statt des Preises den Katasterwert anzusetzen: den Katasterertrag (rendita) plus 5 %, mal 120, beim Erstwohnsitz mal 110.
• Bauträger, Verkauf mit Mehrwertsteuer: IVA 10 %, als Erstwohnsitz 4 %, dazu drei Fixsteuern zu je 200 €.

Vorsicht mit dem deutschen Leitfaden der Agentur für Einnahmen: Er stammt von April 2017 und nennt noch 3 % auf Anzahlungen beim Vorvertrag. Für Vorverträge seit 2025 sind es 0,5 %. Aktuell ist nur die italienische Fassung. Einzelheiten: Steuern beim Hauskauf. Den genauen Betrag rechnet der Notar; lassen Sie ihn sich vorab schriftlich geben.

Den Satz von 2 % bekommen Sie, wenn das Haus in der Gemeinde liegt, in der Sie gemeldet sind oder sich spätestens 18 Monate nach dem Kauf anmelden, oder in der Sie arbeiten oder studieren. Ein paar Monate im Jahr dort zu wohnen, ohne Meldung, reicht nicht.

Seit 2023 (D.L. 69/2023) geht es ohne Umzug nur für jemanden, der Italien aus beruflichen Gründen verlassen hat, vorher mindestens 5 Jahre dort gewohnt oder gearbeitet hat und in seiner Geburtsgemeinde oder in der Gemeinde seines letzten Wohnsitzes oder Arbeitsplatzes kauft. Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle. Wer nie in Italien gelebt oder gearbeitet hat, hat nur zwei Wege: den Hauptwohnsitz in der Gemeinde oder eine Arbeit beziehungsweise ein Studium dort.

Wer sie zusagt und nicht vollzieht, zahlt die gesparte Steuer mit Zinsen nach und 30 % Strafe darauf. Wer vor Ablauf der 18 Monate umplant, kann die Erklärung widerrufen; dann entfällt die Strafe.

• Das Grundbuch in Triest, um Görz und Monfalcone, in Teilen der Bassa und im Kanaltal: ein Erbe der österreichischen Zeit. Die Online-Abfrage von Hypotheken bei der Agentur für Einnahmen deckt diese Gebiete nicht ab; Lasten stehen im Grundbuch.
• ILIA statt IMU, seit 2023. Eine Zweitwohnung zahlt bis zu 1,06 % im Jahr; eine einzige pro Person zahlt höchstens 0,70 %, wenn sie rechtzeitig bei der Region gemeldet wird, gleich wo der Eigentümer lebt.
• Ein regionaler Zuschuss für den Erstwohnsitz, im Bergland höher. Voraussetzung ist in der Regel, dass man in den 8 Jahren vor dem Antrag mindestens 5 Jahre in Friaul-Julisch Venetien gemeldet war.

Und in ganz Italien: Fehlt bei der Beurkundung der Energieausweis, haften Käufer und Verkäufer gemeinsam für 3.000 € bis 18.000 € Strafe.