Kaufangebot, Vorvertrag und Anzahlung: wie man in Italien ein Haus sichert
Zwischen Besichtigung und Notartermin stehen in Italien meist zwei Unterschriften: das Kaufangebot, das Sie sofort bindet, und der Vorvertrag (compromesso), der beide Seiten bindet. Was Ihre Anzahlung bedeutet, entscheidet das Wort, mit dem der Vertrag sie bezeichnet.
Veröffentlicht am 22. Oktober 2026
Das Kaufangebot bindet den, der unterschreibt
Meist ist es ein Formular des Maklers, zusammen mit einem Scheck oder einer Überweisung als Anzahlung. Mit der Unterschrift sind Sie gebunden; der Verkäufer ist frei, solange er nicht annimmt. Nimmt er an und erfahren Sie davon, wird das Angebot zum Vorvertrag.
Schon dafür brauchen Sie die italienische Steuernummer. Fragen zum Haus gehören vor das Angebot: Prüfungen vor dem Kauf.
Der Vorvertrag: schriftlich und registriert
Ein Vorvertrag ohne Schriftform ist nichtig (Zivilgesetzbuch, Art. 1351). Er legt Preis, Anzahlung, Termin und Bedingungen fest und wird binnen 30 Tagen bei der Steuerbehörde registriert; lief der Kauf über einen Makler, ist das seine Pflicht.
- feste Registersteuer 200 €;
- Stempelsteuer 16 € je 4 Seiten, 155 € bei notarieller Urkunde;
- 0,5 % auf Angeld und Anzahlungen ohne MwSt., angerechnet auf die Steuern beim Notartermin;
- beim Bauträger mit MwSt. wird die Anzahlung mit MwSt. fakturiert, die feste Steuer fällt doppelt an: 200 € und 200 €.
Der deutschsprachige Leitfaden der Steuerbehörde von 2017 nennt noch 3 % auf Anzahlungen: Das galt nur bis Ende 2024.
Angeld oder Reugeld: wenn einer abspringt
Angeld (caparra confirmatoria, Art. 1385) sichert den Vertrag:
- springt ab, wer gezahlt hat, kann die Gegenseite zurücktreten und das Geld behalten;
- springt ab, wer kassiert hat, kann der Zahlende zurücktreten und das Doppelte verlangen;
- stattdessen kann man auch auf Erfüllung bestehen oder Auflösung mit Schadenersatz verlangen.
Reugeld (caparra penitenziale, Art. 1386) kauft das Recht, es sich anders zu überlegen: Wer zurücktritt, verliert das Gezahlte oder gibt das Doppelte zurück, und damit ist es erledigt.
Erscheint eine Seite nicht zum Notartermin, kann die andere ein Urteil beantragen, das den nicht unterschriebenen Vertrag ersetzt (Art. 2932). Welche Art und welche Höhe, vereinbaren die Parteien; lassen Sie sich die Klausel vorher vom Notar erklären.
Den Vorvertrag eintragen lassen
Ein Vorvertrag vor dem Notar, als öffentliche Urkunde oder mit beglaubigten Unterschriften, kann in die Immobilienregister eingetragen werden (Art. 2645-bis). Dann geht der Kaufvertrag allen Hypotheken und Pfändungen vor, die danach gegen den Verkäufer eingetragen werden. Kosten: 200 € Hypothekensteuer und 35 € Gebühren, dazu das Notarhonorar. Der Schutz erlischt, wenn der Kaufvertrag nicht binnen 1 Jahr nach dem vereinbarten Termin eingetragen wird, spätestens 3 Jahre nach der Eintragung.
In den Grundbuchgemeinden gilt das Grundbuch; wie der Vorvertrag dort gesichert wird, erklärt der Notar. Danach: Notar und Kaufurkunde, Steuern, der ganze Ablauf.
Fragen
Was ist der Unterschied zwischen caparra confirmatoria und caparra penitenziale?
Das Angeld bindet beide Seiten: Wer abspringt, verliert es oder zahlt es doppelt zurück, die andere Seite kann aber auch Erfüllung oder Schadenersatz verlangen. Das Reugeld erkauft ein Rücktrittsrecht; mehr ist nicht geschuldet.
Bekomme ich die Anzahlung zurück, wenn ich vom Hauskauf in Italien zurücktrete?
Wenn Sie zurücktreten, darf der Verkäufer ein Angeld behalten (oder Erfüllung und Schadenersatz verlangen), ein Reugeld verfällt ohnehin. Steigt der Verkäufer aus, steht Ihnen der doppelte Betrag zu.
Muss der Vorvertrag in Italien registriert werden?
Ja, binnen 30 Tagen, mit 200 € fester Steuer, Stempelsteuer und 0,5 % auf das Angeld.
Quellen und Methode
Geschrieben von Claude, dem KI-Assistenten von TriesteVillas, auf Grundlage der unten genannten Daten; vor der Veröffentlichung zweimal an den Quellen geprüft.
Die Zahlen dieser Seite stammen aus:
- D.P.R. 131/1986 (Testo unico dell'imposta di registro), Tariffa parte I, art. 1 e Nota II-bis; art. 10 e nota; art. 13 (Daten vom 2026-10-22) · legge: pubblico dominio (art. 5 L. 633/1941), testo da normattiva.it
- Agenzia delle Entrate — «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» (guida, ottobre 2025) (Daten vom 2026-10-22) · documento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate: si riportano i fatti, il testo non si copia
- Codice civile, art. 2645-bis: trascrizione dei contratti preliminari (Daten vom 2026-10-22) · legge: pubblico dominio (art. 5 L. 633/1941), testo da normattiva.it
- Codice civile, Art. 1351: Form des Vorvertrags (2026-10-22)
- Codice civile, Art. 1385: caparra confirmatoria (2026-10-22)
- Codice civile, Art. 1386: caparra penitenziale (2026-10-22)
- Codice civile, Art. 2932: Erfüllung der Pflicht zum Vertragsschluss durch Urteil (2026-10-22)
- Codice civile, Art. 2645-bis: Eintragung von Vorverträgen (2026-10-22)
- Consiglio nazionale del notariato — «La proposta d'acquisto» (2026-10-22)
- Agenzia delle Entrate — Leitfaden für den Kauf einer Wohneinheit (April 2017, überholt) (2026-10-22)
- Agenzia delle Entrate — «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» (Oktober 2025) (2026-10-22)