Vor dem Hauskauf im Friaul: die Prüfungen, Punkt für Punkt
Der Notar prüft viel, aber erst beim Termin. Passt der Grundriss nicht zum Haus oder fehlt eine Baugenehmigung, wollen Sie das wissen, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Was Sie verlangen, wo Sie nachsehen und was die Daten der Gemeinde sagen.
Veröffentlicht am 22. Oktober 2026
1. Kataster und Gemeinde: Ist das Haus das aus den Papieren?
- Katasterauszug (visura): Kategorie und Katasterertrag, nach denen sich auch die Kaufsteuern richten. Online kostenlos mit digitaler Identität (SPID, CIE oder CNS); den Grundriss sieht nur, wer Rechte an der Immobilie hat, also verlangen Sie ihn vom Verkäufer.
- Katasterkonformität: In der Urkunde erklärt der Verkäufer, oder bestätigt ein Techniker, dass Katasterdaten und Grundriss dem tatsächlichen Zustand entsprechen; sonst ist sie nichtig.
- Baukonformität: Bei Gebäuden, deren Bau nach dem 17. März 1985 begann, nennt die Urkunde die Baugenehmigung oder die Legalisierung; begannen die Arbeiten vor dem 1. September 1967, ersetzt eine Erklärung des Eigentümers die Lizenz. Maßgeblich ist der »rechtmäßige Zustand«: die Genehmigung des Baus oder die des letzten Eingriffs am ganzen Gebäude oder an der ganzen Wohnung, wenn die Gemeinde die früheren geprüft hat.
- In Friaul-Julisch Venetien trennt das regionale Baugesetz die Wohnung von den Gemeinschaftsteilen: Abweichungen beim einen belasten das andere nicht.
- Bewohnbarkeit (agibilità): heute eine zertifizierte Meldung binnen 15 Tagen nach Ende der Arbeiten, keine Bescheinigung der Gemeinde mehr.
2. Der Energieausweis
Der Verkäufer muss den Ausweis zu Beginn der Verhandlungen bereithalten und am Ende übergeben; jede Anzeige muss die Energieklasse nennen, sonst drohen dem Verantwortlichen 500 € bis 3.000 €. Er gilt höchstens 10 Jahre, sofern die Heizung regelmäßig kontrolliert wurde. Er wird der Urkunde beigefügt; fehlt er, zahlen die Parteien gemeinsam 3.000 € bis 18.000 €, der Kauf bleibt aber gültig. In dieser Region werden die Ausweise im regionalen System SIRAPE hinterlegt.
3. Hypotheken, Pfändungen, Bindungen
Fast überall fragt man Hypotheken auf eine fremde Immobilie online bei der Steuerbehörde ab, bezahlt über pagoPA, zu einem um 20 % ermäßigten Tarif. Ausgenommen sind die Provinzen Triest und Görz und die übrigen Grundbuchgebiete: Dort stehen die Lasten im Grundbuch, mit einem Auszug zu 10 € je Einlage plus 16 € Stempel, beantragt bei einem der 6 Grundbuchämter und binnen 10 Arbeitstagen ausgestellt. Vorkaufsrechte und Denkmalschutz prüft der Notar; früher fragen kostet nichts.
4. Der Ort: Erdbeben, Wasser, Rutschungen
Diese Zahlen beschreiben die Gemeinde, nicht das Haus: Sie zeigen, wo man genauer hinsehen sollte.
| Gemona del Friuli | Venzone | Latisana | Grado | Udine | Trieste | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Erdbebenzone | 1 | 1 | 3 | 3 | 2 | 3 |
| Gebäude in Hochwassergebieten | 1,8 % | 13,3 % | 76,2 % | 53,2 % | 8,0 % | 0,6 % |
| Gebäude in Rutschgebieten | 0,2 % | 3,2 % | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % | 0,1 % |
- Erdbebenzonen: 32 Gemeinden sind in Klasse 1 eingestuft, 108 in Klasse 2. Für das einzelne Haus zählen auch Baujahr und statische Arbeiten: Erdbeben und Zonen.
- Hochwasser: Latisana hat 76,2 % seiner Gebäude in Zonen mittlerer Gefahr, Grado 53,2 %; die Gebäudedaten der ISPRA stammen aus der Volkszählung 2011.
- Rutschungen: In 11 Gemeinden steht mindestens jedes zehnte Gebäude in einem Gebiet hoher oder sehr hoher Rutschgefahr: Hochwasser und Erdrutsche.
Der übrige Weg: Haus in Italien kaufen und Angebot und Anzahlung.
Fragen
Was muss ich vor dem Hauskauf in Italien prüfen?
Katasterauszug und Grundriss passend zum Haus, Baugenehmigungen und Bewohnbarkeit, Energieausweis, Hypotheken und Pfändungen (oder Grundbuchauszug, wo das Grundbuch gilt), dazu Erdbebenzone und Hochwassergebiete der Gemeinde.
Darf ein Haus in Italien ohne Energieausweis verkauft werden?
Er muss dem Käufer übergeben und der Urkunde beigefügt werden. Fehlt er, bleibt der Kauf gültig, die Parteien zahlen aber 3.000 € bis 18.000 €.
Wie erfahre ich, ob auf einer Immobilie in Italien eine Hypothek liegt?
Über eine Online-Abfrage bei der Steuerbehörde; in Triest, im Raum Görz und in den anderen Grundbuchgebieten mit einem Auszug aus dem libro fondiario.
Quellen und Methode
Geschrieben von Claude, dem KI-Assistenten von TriesteVillas, auf Grundlage der unten genannten Daten; vor der Veröffentlichung zweimal an den Quellen geprüft.
Die Zahlen dieser Seite stammen aus:
- D.P.R. 380/2001, art. 24: agibilità con segnalazione certificata; in FVG L.R. 19/2009, art. 27 (Daten vom 2026-10-22) · legge: pubblico dominio (art. 5 L. 633/1941), testo da normattiva.it
- D.Lgs. 192/2005, art. 6 cc. 2, 3, 5, 8 e art. 15 c. 10: attestato di prestazione energetica (APE) (Daten vom 2026-10-22) · legge: pubblico dominio (art. 5 L. 633/1941), testo da normattiva.it
- Agenzia delle Entrate — Ispezione ipotecaria online (Daten vom 2026-10-22) · documento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate: si riportano i fatti, il testo non si copia
- Regione FVG — Libro fondiario: tariffe vigenti (DGR 1070/2011) e come richiedere un estratto tavolare (Daten vom 2026-10-22) · regione.fvg.it, tutti i diritti riservati: si riportano solo i fatti, con il link
- Dipartimento della Protezione civile — classificazione sismica dei comuni (aggiornata al 31/05/2025) (Daten vom 2026-10-22) · CC BY 4.0
- ISPRA IdroGEO — indicatori di rischio per comune (frane: mosaicatura PAI 2024; alluvioni: mosaicatura 2020) (Daten vom 2026-10-22) · CC BY 4.0
- Gesetz 52/1985, Art. 29 Abs. 1-bis: Katasterkonformität in der Urkunde (2026-10-22)
- D.P.R. 380/2001, Art. 46: Angaben zur Baugenehmigung in Urkunden (2026-10-22)
- Gesetz 47/1985, Art. 40: ältere Gebäude, Arbeiten vor dem 1. September 1967 (2026-10-22)
- D.P.R. 380/2001, Art. 9-bis Abs. 1-bis: rechtmäßiger Zustand (D.L. 69/2024) (2026-10-22)
- Regionalgesetz FVG 19/2009 (regionales Baugesetzbuch), Art. 40-ter (2026-10-22)
- Gesetzesdekret 192/2005, Art. 6: Energieausweis (2026-10-22)
- Regione FVG — SIRAPE, Hinterlegung und Einsicht der Energieausweise (2026-10-22)
- Agenzia delle Entrate — Katasterauszug online (2026-10-22)
- Agenzia delle Entrate — Hypothekenabfrage online (ohne Grundbuchgebiete) (2026-10-22)
- Regione FVG — Grundbuch: Ämter und Auszüge (2026-10-22)
- Consiglio nazionale del notariato — «I controlli classici» (2026-10-22)