Notar und Kaufurkunde in Italien: was geschieht, und wie Ausländer unterschreiben
Der Notar in Italien vertritt weder Käufer noch Verkäufer: Er ist Amtsträger, prüft Immobilie und Beteiligte, zieht die Kaufsteuern ein und verleiht der Urkunde öffentlichen Glauben. Bezahlt wird er vom Käufer, und deshalb sucht ihn in der Regel auch der Käufer aus.
Veröffentlicht am 22. Oktober 2026
Amtsträger, nicht Berater einer Seite
Das Notargesetz von 1913 (Art. 1) nennt Notare öffentliche Amtsträger, die Urkunden aufnehmen, ihnen öffentlichen Glauben verleihen und sie verwahren. Vor der Unterschrift:
- stellt der Notar Identität und Geschäftsfähigkeit fest, bei Verheirateten auch den Güterstand;
- sucht er Hypotheken, Pfändungen und Bindungen, prüft Bau- und Katasterkonformität, Vorkaufsrechte und den Energieausweis;
- wendet er die Geldwäschevorschriften an und prüft bei Käufern von außerhalb von EU und EWR die Gegenseitigkeit.
Am Tag der Beurkundung kassiert er die Steuern und führt sie an den Staat ab.
Wer wählt, wer zahlt
Nach Art. 1475 des Zivilgesetzbuchs trägt der Käufer die Kosten des Kaufvertrags, wenn nichts anderes vereinbart ist. Daraus folgt die Faustregel, an die der italienische Notarrat erinnert: Den Notar bestimmt der Käufer, weder Makler noch Bank sollen ihn vorschreiben. Gebührenordnungen gibt es seit 2012 nicht mehr: Das Honorar wird vereinbart, mit einem schriftlichen Kostenvoranschlag. Mit der Regel prezzo-valore (Steuern beim Kauf) sinkt es per Gesetz um 30 %.
Auf Wunsch einer Partei verwahrt der Notar den Kaufpreis auf einem Sonderkonto und zahlt erst nach Registrierung und Eintragung aus, wenn keine neuen Lasten aufgetaucht sind. Das Geld ist Sondervermögen: Auch Gläubiger des Notars können es nicht pfänden.
Wenn Sie kein Italienisch sprechen
Die Urkunde ist italienisch. Erklären Sie, die Sprache nicht zu verstehen, sieht das Notargesetz (Art. 54 und 55) zwei Wege vor:
- die Urkunde in Ihrer Sprache, mit italienischer Übersetzung daneben, wenn Notar und Zeugen diese Sprache beherrschen;
- sonst ein Dolmetscher Ihrer Wahl, der kein Zeuge sein darf, vor dem Notar schwört und jedes Blatt unterschreibt; die Urkunde bleibt italienisch, mit Ihrer Übersetzung daneben.
Unterschreiben, ohne zu verstehen, sieht das Gesetz also nicht vor. Dolmetscher und Übersetzung sind Posten im Notarrechner auf der Seite jedes Hauses zum Verkauf.
Wenn Sie nicht anreisen können: Vollmacht
Eine Vertrauensperson kann für Sie unterschreiben. Die Vollmacht braucht dieselbe Form wie der Vertrag (Zivilgesetzbuch, Art. 1392), für ein Haus also einen Notar, in Ihrem Land oder in Italien. Eine im Ausland unterschriebene Vollmacht muss vor dem Gebrauch bei einem italienischen Notar oder Notariatsarchiv hinterlegt werden (Notargesetz, Art. 106), mit Apostille, wo nötig, und Übersetzung. Den Wortlaut holen Sie sich vorher beim Notar des Kaufs: Er muss sie annehmen.
Wo das Grundbuch gilt
Im übrigen Italien geht das Eigentum mit der Einigung in der Urkunde über. In den Gebieten, die vor dem Ersten Weltkrieg österreichisch waren, von Triest und dem Karst über das Isonzogebiet und die östliche Bassa bis ins Kanaltal, entsteht es erst mit der Eintragung im Grundbuch (libro fondiario), die der Grundbuchrichter nach einer Prüfung beschließt. Vollständig dazu gehören 43 Gemeinden, dazu der östliche Teil von Pontafel: das Grundbuch im Friaul.
Der übrige Ablauf: Haus in Italien kaufen, Schritt für Schritt und Prüfungen vor dem Kauf.
Fragen
Wer bestimmt in Italien den Notar beim Hauskauf?
Der Käufer, der normalerweise die Urkunde bezahlt. Makler oder Bank dürfen einen Namen vorschlagen, nicht vorschreiben.
Brauche ich in Italien beim Notar einen Dolmetscher?
Ja, wenn Sie kein Italienisch verstehen, es sei denn, Notar und Zeugen sprechen Deutsch: Dann kann die Urkunde auf Deutsch mit italienischer Übersetzung entstehen.
Kann ich in Italien mit Vollmacht kaufen?
Ja, mit einer notariellen Vollmacht. Ist sie im Ausland unterschrieben, wird sie vorher bei einem italienischen Notar hinterlegt.
Quellen und Methode
Geschrieben von Claude, dem KI-Assistenten von TriesteVillas, auf Grundlage der unten genannten Daten; vor der Veröffentlichung zweimal an den Quellen geprüft.
Die Zahlen dieser Seite stammen aus:
- L. 266/2005, art. 1 cc. 497–498 (prezzo-valore, onorari notarili ridotti) (Daten vom 2026-10-22) · legge: pubblico dominio (art. 5 L. 633/1941), testo da normattiva.it
- Tribunale di Trieste — territori in cui vige il sistema tavolare (libro fondiario), 23/04/2026; Regione FVG, uffici tavolari (Daten vom 2026-10-22) · atti ufficiali
- D.Lgs. 231/2007 (antiriciclaggio), art. 49 cc. 1 e 3-bis: limite all'uso del contante (Daten vom 2026-10-22) · legge: pubblico dominio (art. 5 L. 633/1941), testo da normattiva.it
- D.L. 223/2006, art. 35 cc. 22 e 22.1: dichiarazioni nel rogito su pagamento e mediazione, sanzioni (Daten vom 2026-10-22) · legge: pubblico dominio (art. 5 L. 633/1941), testo da normattiva.it
- Notargesetz (L. 89/1913), Art. 1: Notare als öffentliche Amtsträger (2026-10-22)
- Notargesetz, Art. 54 und 55: Sprache der Urkunde und Dolmetscher (2026-10-22)
- Notargesetz, Art. 106 Nr. 4: Hinterlegung ausländischer Urkunden vor dem Gebrauch in Italien (2026-10-22)
- Codice civile, Art. 1392: Form der Vollmacht (2026-10-22)
- Codice civile, Art. 1475: Kosten des Kaufvertrags (2026-10-22)
- Gesetzesdekret 1/2012, Art. 9: Gebührenordnungen abgeschafft, schriftlicher Voranschlag (2026-10-22)
- Consiglio nazionale del notariato — «I controlli classici» und «Regole per acquistare» (2026-10-22)
- Gesetz 147/2013, Art. 1 Abs. 63–66: Hinterlegung des Kaufpreises beim Notar (2026-10-22)
- R.D. 499/1929, Art. 2: Erwerb dinglicher Rechte durch Eintragung im Grundbuch (2026-10-22)