Ferienvermietung: Was eine Zweitwohnung im Friaul einbringen kann
Wählen Sie Gemeinde, Nächte und Preise: Der Rechner verteilt die Nächte so auf die Monate, wie die Gäste in diese Gemeinde kommen, und zieht Provision, Steuer, Reinigung, Fixkosten und ILIA ab. In Grado bleiben bei 70 Nächten rund 1.900 € im Jahr.
Veröffentlicht am 22. Oktober 2026
Nächte Monat für Monat nach den Übernachtungen in Grado
Übernachtungen 2023–2025 aus den offenen Daten der Region; hellgrau die Tage des Monats als Obergrenze.
| Bruttoeinnahmen | 8.430 € |
|---|---|
| − Provisionen | 1.260 € |
| − Pauschalsteuer (21%) | 1.770 € |
| − Reinigung (20 Aufenthalte) | 1.200 € |
| − Fixkosten | 1.800 € |
| − ILIA | 500 € |
| Bleibt Ihnen | 1.900 € |
Bruttorendite auf den Wert
3,4 %
Nettorendite auf den Wert
0,8 %
Eine Orientierung, kein Renditeversprechen: Nächte und Preise legen Sie fest, und im Friaul sind viele Ferienwohnungen nur wenige Wochen im Jahr vermietet. Nicht enthalten: Einkommensteuer auf andere Einkünfte, außerordentliche Ausgaben, der Zeitaufwand der Verwaltung. Die Regeln (CIN, Identifizierung der Gäste, Grenze von zwei Wohnungen) stehen im Ratgeber.
So funktioniert der Rechner
Wählen Sie die Gemeinde und geben Sie ein, wie viele Nächte Sie im Jahr vermieten wollen, Gäste pro Nacht, den Preis pro Nacht von Juni bis September und im übrigen Jahr sowie die Nächte pro Aufenthalt. Dann die Kosten: Provision der Plattform, Reinigung und Wäsche pro Aufenthalt, Fixkosten im Jahr (Nebenkosten, Internet, Versicherung, Instandhaltung), ILIA, Wert der Wohnung und die italienische Pauschalsteuer, 21 % auf die in der Steuererklärung benannte Wohnung oder 26 % auf weitere.
Die Nächte werden nicht beliebig verteilt: Sie folgen Monat für Monat den Übernachtungen der Gemeinde in den Jahren 2023–2025, aus den offenen Daten der Region, und überschreiten nie die Tage des Monats. Wo es zu wenige Gäste für ein verlässliches Profil gibt, verteilt der Rechner die Nächte gleichmäßig.
Mittelwerte, damit Sie nicht vom besten Fall ausgehen
Keine offene Quelle sagt, wie viele Nächte eine bestimmte Wohnung in einer bestimmten Gemeinde vermietet ist. Einige Anhaltspunkte gibt es:
- Nächte pro Bett, unsere Schätzung nach Zahlen von PromoTurismoFVG 2025 für gemeldete Ferienwohnungen: Gebiet Lignano etwa 15 pro Jahr, Grado 34, Triest 54. Für eine Wohnung mit vier Betten heißt das etwa 21, 48 und 83 vermietete Nächte.
- Ausgaben pro Nacht, wie sie ausländische Gästegruppen in einer Mietwohnung angeben, im Median: Grado 117 €, Lignano 107 €, Triest 60 €, die ganze Region 86 € (Banca d'Italia, 2023–2025).
- Auf den Plattformen, regionsweit: 2,9 Gäste pro vermieteter Nacht und 3,5 Nächte pro Aufenthalt (Eurostat, 2025).
- Airbnb behält 15,5 % ein, wenn der Gastgeber alle Servicegebühren übernimmt.
Ein Beispiel aus Grado
Mit 70 Nächten, 130 € pro Nacht von Juni bis September, 85 € in den übrigen Monaten und den Kosten, mit denen der Rechner startet (ersetzen Sie sie durch Ihre eigenen), nimmt eine Wohnung in Grado rund 8.430 € brutto ein; übrig bleiben rund 1.900 €, 0,8 % auf einen Wert von 250.000 €. Bei 50 Nächten, nahe am geschätzten Mittel einer Wohnung mit vier Betten in Grado, bleiben rund 700 €. Im Friaul sind viele Ferienwohnungen nur wenige Wochen im Jahr belegt: Davon sollten Sie ausgehen, nicht vom August.
Was die Rechnung nicht enthält
- Sie dient der Orientierung und verspricht keine Rendite: Nächte und Preise legen Sie fest.
- Die Steuer wird auf den Bruttoertrag gerechnet, ohne die Provision abzuziehen: die vorsichtige Lesart.
- Nicht enthalten: Steuern auf Ihre übrigen Einkünfte, außerordentliche Ausgaben und die Zeit für Schlüsselübergabe und Reinigung.
- Die Kurtaxe gehört nicht zu Ihren Einnahmen: Sie ist Sache des Gastes, und wer die Miete einnimmt, leitet sie an die Gemeinde weiter. Die Schätzung multipliziert Tarif, Gäste und Nächte, ohne die Höchstzahl steuerpflichtiger Nächte pro Aufenthalt.
- Die Regeln, vom CIN-Code über die Gästemeldung bis zur Grenze von 2 Wohnungen, stehen im Ratgeber Ferienvermietung 2026; die Saison jeder Gemeinde, Monat für Monat, zeigt Tourismus nach Gemeinden.
Fragen
Was bringt die Vermietung einer Ferienwohnung im Friaul?
Das hängt mehr von den Nächten ab als vom Preis. In Grado bleiben bei 70 Nächten zu 85 € bis 130 € rund 1.900 € im Jahr, nach Provision, Steuer, Reinigung, Fixkosten und ILIA.
Wie viele Nächte im Jahr ist eine Ferienwohnung in Lignano belegt?
Im Mittel wenige: Für das Gebiet Lignano schätzen wir etwa 15 Nächte pro Jahr und Bett einer gemeldeten Ferienwohnung, also etwa 21 vermietete Nächte für eine Wohnung mit vier Betten. Im Mittelwert stecken auch Wohnungen, die nur selten vermietet werden.
Wie hoch ist die Pauschalsteuer (cedolare secca) bei der Ferienvermietung in Italien?
21 % auf die Wohnung, die Sie in der Steuererklärung angeben, 26 % auf jede weitere. Der Rechner zieht sie vom Bruttoertrag ab; alle Regeln erklärt der Ratgeber Ferienvermietung 2026.
Quellen und Methode
Geschrieben von Claude, dem KI-Assistenten von TriesteVillas, auf Grundlage der unten genannten Daten; vor der Veröffentlichung zweimal an den Quellen geprüft.
Die Zahlen dieser Seite stammen aus:
- D.L. 24 aprile 2017, n. 50, art. 4 (regime fiscale delle locazioni brevi), testo vigente al 22/10/2026 (Daten vom 2026-10-22) · testo normativo (art. 5 L. 633/1941)
- Elaborazione FriuliVillas su PromoTurismoFVG, «Dati ISTAT sul turismo 2025», focus Lignano (gennaio–dicembre 2025): presenze negli appartamenti lette dalle barre del grafico, diviso i posti letto (stima) (Daten vom 2026-10-22) · nessuna licenza dichiarata: si cita il numero con la fonte, i grafici non si ripubblicano
- Elaborazione FriuliVillas su PromoTurismoFVG, «Dati ISTAT sul turismo 2025», focus Grado (gennaio–dicembre 2025): presenze negli appartamenti lette dalle barre del grafico, diviso i posti letto (stima) (Daten vom 2026-10-22) · nessuna licenza dichiarata: si cita il numero con la fonte, i grafici non si ripubblicano
- Elaborazione FriuliVillas su PromoTurismoFVG, «Dati ISTAT sul turismo 2025», focus Trieste (gennaio–ottobre 2025, riportato all'anno con la stagionalità del comune): presenze negli appartamenti diviso i posti letto (stima) (Daten vom 2026-10-22) · nessuna licenza dichiarata: si cita il numero con la fonte, i grafici non si ripubblicano
- Elaborazioni FriuliVillas su dati Banca d'Italia, Indagine sul turismo internazionale dell'Italia, microdati 2023–2025: spesa per notte di un gruppo di viaggiatori stranieri alloggiato in una casa in affitto (mediana, spesa dichiarata) (Daten vom 2026-10-22) · citazione richiesta dalla Banca d'Italia («elaborazioni su dati Banca d'Italia»); si pubblicano solo numeri ricalcolati
- Eurostat, statistiche sperimentali «Short-stay accommodation offered via online platforms» (Airbnb, Booking, Expedia, TripAdvisor): tour_ce_oan3, tour_ce_oarc, tour_ce_omn12, aggiornamenti del 22/09 e del 02/10/2026 (Daten vom 2026-10-22) · riuso con citazione (Decisione 2011/833/UE, CC BY 4.0)
- Airbnb, Centro assistenza, art. 1857 «Commissioni del servizio per gli host»: struttura a costi singoli a carico dell'host (Daten vom 2026-10-22) · fonte aziendale: si cita il numero
- Calcolo FriuliVillas con lo strumento «Affitto breve» (22/10/2026): Grado, notti distribuite con la stagionalità delle presenze 2023–2025 (Regione FVG, dati aperti WebTur), costi predefiniti dello strumento (Daten vom 2026-10-22) · presenze IODL 2.0; il calcolo è di FriuliVillas
- L. 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1 c. 595, nel testo modificato dalla L. 199/2025 (bilancio 2026), art. 1 c. 17: regime delle locazioni brevi fino a due appartamenti dal periodo d'imposta 2026 (Daten vom 2026-10-22) · testo normativo (art. 5 L. 633/1941)
- Regione FVG — Servizio statistica, movimento turistico per comune (arrivi e presenze 2023–2025, mensile) (Daten vom 2026-10-22) · dati regionali, riuso con citazione (v. note/turismo.md)
- Imposta di soggiorno: delibere e regolamenti dei comuni (portale del federalismo fiscale del MEF e siti dei comuni), tariffa per le locazioni brevi (Daten vom 2026-10-22) · atti ufficiali