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Eine Wohnung im Friaul vermieten: was sie wirklich bringt und was Leerstand kostet

Nach den amtlichen OMI-Werten bringt eine Langzeitvermietung in jeder zweiten Gemeinde wenigstens 4,8 % brutto im Jahr, von 2,3 % in Sappada bis 6,5 % in Görz. Nach Pauschalsteuer und ILIA sinkt eine Wohnung in Udine von 5,4 % auf 3,6 %, und die gebundene Miete kann auch bei niedrigerer Miete mehr abwerfen.

Veröffentlicht am 31. Oktober 2026

Wo sich Vermieten am meisten lohnt

Aiello del Friuli: 5,0 %Amaro: 4,7 %Ampezzo: 4,6 %Aquileia: 4,7 %Arta Terme: 5,6 %Artegna: 5,1 %Attimis: 4,8 %Bagnaria Arsa: 5,0 %Basiliano: 4,8 %Bertiolo: 4,9 %Bicinicco: 4,8 %Bordano: 4,3 %Buja: 5,3 %Buttrio: 5,1 %Camino al Tagliamento: 4,9 %Campoformido: 4,2 %Carlino: 5,5 %Cassacco: 5,5 %Castions di Strada: 5,0 %Cavazzo Carnico: 4,2 %Cercivento: 4,2 %Cervignano del Friuli: 4,6 %Chiopris-Viscone: 4,7 %Chiusaforte: 4,0 %Cividale del Friuli: 4,9 %Codroipo: 4,4 %Colloredo di Monte Albano: 4,8 %Comeglians: 4,6 %Corno di Rosazzo: 4,9 %Coseano: 5,2 %Dignano: 4,9 %Dogna: 4,4 %Drenchia: 4,2 %Enemonzo: 4,6 %Faedis: 4,7 %Fagagna: 4,5 %Flaibano: 4,9 %Forni Avoltri: 4,6 %Forni di Sopra: 3,6 %Forni di Sotto: 4,6 %Gemona del Friuli: 4,9 %Gonars: 5,1 %Grimacco: 4,2 %Latisana: 5,3 %Lauco: 4,2 %Lestizza: 4,8 %Lignano Sabbiadoro: 6,5 %Lusevera: 4,2 %Magnano in Riviera: 5,1 %Majano: 4,8 %Malborghetto Valbruna: 5,0 %Manzano: 4,9 %Marano Lagunare: 4,8 %Martignacco: 3,6 %Mereto di Tomba: 4,8 %Moggio Udinese: 4,5 %Moimacco: 4,8 %Montenars: 4,2 %Mortegliano: 4,7 %Moruzzo: 4,2 %Muzzana del Turgnano: 4,8 %Nimis: 4,7 %Osoppo: 5,0 %Ovaro: 4,6 %Pagnacco: 4,9 %Palazzolo dello Stella: 5,0 %Palmanova: 4,7 %Paluzza: 4,6 %Pasian di Prato: 4,9 %Paularo: 4,6 %Pavia di Udine: 4,8 %Pocenia: 4,8 %Pontebba: 4,5 %Porpetto: 5,5 %Povoletto: 4,8 %Pozzuolo del Friuli: 4,8 %Pradamano: 4,7 %Prato Carnico: 4,7 %Precenicco: 4,8 %Premariacco: 4,8 %Preone: 4,2 %Prepotto: 3,8 %Pulfero: 4,1 %Ragogna: 4,8 %Ravascletto: 4,9 %Raveo: 4,2 %Reana del Rojale: 5,0 %Remanzacco: 4,8 %Resia: 4,4 %Resiutta: 4,4 %Rigolato: 4,6 %Rive d'Arcano: 4,9 %Ronchis: 4,8 %Ruda: 5,5 %San Daniele del Friuli: 4,8 %San Giorgio di Nogaro: 4,4 %San Giovanni al Natisone: 4,6 %San Leonardo: 4,1 %San Pietro al Natisone: 4,1 %Santa Maria la Longa: 4,8 %San Vito al Torre: 5,5 %San Vito di Fagagna: 5,2 %Sauris: 4,6 %Savogna: 4,2 %Sedegliano: 4,9 %Socchieve: 4,6 %Stregna: 4,2 %Sutrio: 4,7 %Taipana: 4,2 %Talmassons: 4,9 %Tarcento: 4,9 %Tarvisio: 4,1 %Tavagnacco: 4,2 %Terzo d'Aquileia: 5,4 %Tolmezzo: 4,7 %Torreano: 5,7 %Torviscosa: 5,5 %Trasaghis: 4,3 %Treppo Grande: 5,1 %Tricesimo: 4,8 %Trivignano Udinese: 4,9 %Udine: 5,4 %Varmo: 5,0 %Venzone: 4,0 %Verzegnis: 4,2 %Villa Santina: 4,4 %Visco: 5,5 %Zuglio: 4,2 %Forgaria nel Friuli: 4,3 %Campolongo Tapogliano: 5,5 %Rivignano Teor: 4,6 %Sappada: 2,3 %Fiumicello Villa Vicentina: 5,7 %Treppo Ligosullo: 4,8 %Capriva del Friuli: 6,4 %Cormons: 5,8 %Doberdò del Lago: 6,0 %Dolegna del Collio: 5,7 %Farra d'Isonzo: 6,4 %Fogliano Redipuglia: 6,4 %Gorizia: 6,5 %Gradisca d'Isonzo: 5,3 %Grado: 3,7 %Mariano del Friuli: 5,6 %Medea: 5,6 %Monfalcone: 5,9 %Moraro: 5,6 %Mossa: 6,4 %Romans d'Isonzo: 5,8 %Ronchi dei Legionari: 5,3 %Sagrado: 5,9 %San Canzian d'Isonzo: 5,6 %San Floriano del Collio: 5,7 %San Lorenzo Isontino: 6,5 %San Pier d'Isonzo: 5,6 %Savogna d'Isonzo: 6,5 %Staranzano: 5,6 %Turriaco: 5,8 %Villesse: 5,6 %Duino Aurisina: 4,4 %Monrupino: keine DatenMuggia: 4,9 %San Dorligo della Valle: 4,8 %Sgonico: 4,8 %Trieste: 4,6 %Andreis: 5,7 %Arba: 5,8 %Aviano: 4,3 %Azzano Decimo: 3,8 %Barcis: 5,6 %Brugnera: 4,4 %Budoia: 5,5 %Caneva: 4,7 %Casarsa della Delizia: 4,4 %Castelnovo del Friuli: 4,9 %Cavasso Nuovo: 5,4 %Chions: 5,2 %Cimolais: 5,0 %Claut: 5,1 %Clauzetto: 5,0 %Cordenons: 4,3 %Cordovado: 4,5 %Erto e Casso: 5,5 %Fanna: 5,3 %Fiume Veneto: 4,3 %Fontanafredda: 3,7 %Frisanco: 4,8 %Maniago: 4,1 %Meduno: 5,4 %Montereale Valcellina: 5,5 %Morsano al Tagliamento: 4,9 %Pasiano di Pordenone: 4,0 %Pinzano al Tagliamento: 5,8 %Polcenigo: 5,2 %Porcia: 4,6 %Pordenone: 6,0 %Prata di Pordenone: 4,1 %Pravisdomini: 5,0 %Roveredo in Piano: 5,1 %Sacile: 4,5 %San Giorgio della Richinvelda: 5,2 %San Martino al Tagliamento: 5,4 %San Quirino: 4,5 %San Vito al Tagliamento: 4,4 %Sequals: 5,5 %Sesto al Reghena: 5,2 %Spilimbergo: 4,0 %Tramonti di Sopra: 5,6 %Tramonti di Sotto: 5,6 %Travesio: 5,7 %Vito d'Asio: 4,4 %Vivaro: 5,4 %Zoppola: 5,5 %Vajont: 5,3 %Valvasone Arzene: 5,1 %
Bruttorendite2,3 % – 4,4 %4,4 % – 4,8 %4,8 % – 4,9 %4,9 % – 5,5 %≥ 5,5 %Jeder Punkt ist ein Rathaus

Die rechnerische Bruttorendite ist eine Jahresmiete nach OMI geteilt durch den OMI-Preis derselben Wohnung in normalem Zustand. Vorn liegt das Isonzo-Gebiet, wo die OMI-Miete im Verhältnis zum Preis hoch ist: Görz, San Lorenzo Isontino und Savogna d'Isonzo 6,5 %, Capriva, Farra, Fogliano Redipuglia und Mossa 6,4 %. Dann Pordenone (6,0 %) und Monfalcone (5,9 %).

#GemeindeZoneBruttorendite
1Lignano SabbiadoroLignano, Latisana und Marano6,5 %
2GoriziaCollio, Görz und der Isonzo6,5 %
3San Lorenzo IsontinoCollio, Görz und der Isonzo6,5 %
4Savogna d'IsonzoTriest und der Karst6,5 %
5Capriva del FriuliCollio, Görz und der Isonzo6,4 %
6Farra d'IsonzoCollio, Görz und der Isonzo6,4 %
7Fogliano RedipugliaTriest und der Karst6,4 %
8MossaCollio, Görz und der Isonzo6,4 %
9Doberdò del LagoTriest und der Karst6,0 %
10PordenonePordenone und die westliche Ebene6,0 %

Lignano kommt auf 6,5 %, aber seine OMI-Miete ist die eines Feriengebiets und für einen ganzjährigen Vertrag ein schwacher Anhaltspunkt. Hinten liegen die Orte, wo man teuer kauft: Sappada 2,3 %, Forni di Sopra 3,6 %, Grado 3,7 %. Nach Gebieten reicht der Median von 4,5 % in den Bergen bis 5,4 % an der Küste. Die Miete pro Quadratmeter in 214 Gemeinden: Mieten im Friaul.

Von brutto zu netto: eine Wohnung in Udine

Das Beispiel: 80 m² in Udine zu OMI-Werten, also 102.000 € Kaufpreis und 460 € Monatsmiete; für die ILIA ein angenommener Katasterertrag (rendita) von 500 €, also eine Bemessungsgrundlage von 84.000 €.

Freie Miete Gebunden, heute Gebunden, Haushalt 2027
Jahresmiete 5.520 € 5.520 € 5.520 €
Pauschalsteuer 1.159 € (21 %) 552 € (10 %) 276 € (5 %)
ILIA 722 € 479 € 479 €
Bleibt 3.638 € 4.489 € 4.765 €

Die beiden Spalten der gebundenen Miete rechnen mit der freien Miete, und genau das ist ihre Schwäche: die gebundene Miete hat eine Obergrenze, die Spannen der örtlichen Vereinbarung. Aufschlussreicher ist eine andere Zahl. Mit 10 % Pauschalsteuer bleibt dem Vermieter bei gebundener Miete so viel wie bei freier, auch wenn er nur 381 € statt 460 € im Monat verlangt; mit den geplanten 5 % sogar bei 361 €.

Von «Bleibt» gehen noch Nebenkosten, Instandhaltung, Versicherung und leere Monate ab. Ohne Pauschalsteuer wird die Miete mit dem persönlichen IRPEF-Satz versteuert.

Gebundene Miete, zehn Gemeinden und der Haushalt

Der Steuervorteil der gebundenen Miete (canone concordato) hängt an den Gemeinden mit «hohem Wohnungsdruck»: in der Region sind es 10, die vier Provinzhauptstädte sowie Basiliano, Cervignano del Friuli, Tavagnacco, Monfalcone, Duino Aurisina und Muggia.

UdinePordenoneGoriziaTriesteMonfalconeMuggiaDuino AurisinaTavagnaccoCervignano del FriuliBasiliano
Bruttorendite5,4 %6,0 %6,5 %4,6 %5,9 %4,9 %4,4 %4,2 %4,6 %4,8 %
Miete (Wohnungen)5,8 €/m² im Monat5,2 €/m² im Monat5,5 €/m² im Monat8,0 €/m² im Monat5,1 €/m² im Monat8,0 €/m² im Monat7,5 €/m² im Monat4,5 €/m² im Monat3,7 €/m² im Monat3,6 €/m² im Monat
ILIA auf nicht gemeldete Wohnung0,98 %0,94 %0,76 %1,06 %0,86 %1,06 %1,06 %0,86 %0,76 %0,76 %
  • Schon verbreitet: 2025 bekamen in der Region 20.874 Wohnungen einen neuen Mietvertrag (-2,2 %); 29,4 % davon waren lange gebundene Verträge in diesen Gemeinden. In Udine ist es die Hälfte, in Pordenone 48 %: Udine nach Zonen.
  • Der Haushalt: der Entwurf für 2027 (Ministerrat vom 28. Oktober 2026) will die Pauschalsteuer auf 5 % senken, auf 1 %, wenn der Mieter höchstens 35 Jahre alt ist. Beginn und Einzelheiten stehen erst im Text, den das Parlament verabschiedet.
  • ILIA: in der ganzen Region wird die Steuer bei gebundener Miete auf 75 % gekürzt, und manche Gemeinden senken zusätzlich den Satz: Triest verlangt 0,65 % statt 1,06 %, Udine 0,76 % statt 0,98 %.

Und die Ferienvermietung?

OMI-Mieten messen langfristige Vermietung. Für Aufenthalte von wenigen Tagen gilt seit 2026 die begünstigte Regelung für höchstens 2 Wohnungen, mit 21 % Pauschalsteuer auf eine und 26 % auf die andere; nötig sind der CIN-Code und die Gästemeldung. Die Regeln: Kurzzeitvermietung 2026; die Rechnung nach Gemeinde: das Werkzeug zur Ferienvermietung.

Leerstand kostet

Eine nicht vermietete Wohnung zahlt in Friaul-Julisch Venetien keine Einkommensteuer, aber ILIA: im Beispiel aus Udine 823 € im Jahr, 588 €, wenn sie der Region als erste «Zweitwohnung» gemeldet ist. Rechnet sich Vermieten nicht, bleibt der Verkauf: 2025 zählte die Region 17.922 Wohnungsverkäufe (+5,7 % gegenüber 2024). Wo und wie viele: Verkäufe nach Gemeinde.

Fragen

Welche Mietrendite bringt eine Wohnung im Friaul?

Nach OMI-Werten liegt die rechnerische Bruttorendite im Median der Gemeinden bei 4,8 %, von 2,3 % in Sappada bis 6,5 % in Görz. Nach Pauschalsteuer und ILIA bleiben in Udine 3,6 % des Preises, vor Kosten.

Lohnt sich die gebundene Miete (canone concordato)?

In den 10 Gemeinden mit hohem Wohnungsdruck oft ja: mit 10 % Pauschalsteuer und ermäßigter ILIA bringt sie im Beispiel aus Udine netto so viel wie die freie Miete, auch bei 17 % weniger Miete. Die Miete darf die Spannen der örtlichen Vereinbarung nicht überschreiten.

Was würde die Pauschalsteuer von 5 % ändern?

Das sieht der Haushaltsentwurf 2027 für gebundene Mieten vor (1 % bei Mietern bis 35 Jahre). Kommt sie, erreicht die gebundene Miete im Beispiel aus Udine das Netto der freien schon bei 21 % weniger Miete. Entscheiden wird das Parlament.

Quellen und Methode

Geschrieben von Claude, dem KI-Assistenten von TriesteVillas, auf Grundlage der unten genannten Daten; vor der Veröffentlichung zweimal an den Quellen geprüft.

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