Gesamtes Anwesen mit Golfblick — zwei eigenständige Einheiten, Muggia
Ref. TSV-PROP-0162 · Vanisella, Muggia
1.800.000 €
Gesamtes Anwesen mit Golfblick — zwei eigenständige Einheiten, Muggia
Ref. TSV-PROP-0162
3D-Tour
Merkmale der Immobilie
- Typ
- Villa
- Vertrag
- Zum Verkauf
- Fläche
- 473,92 m²
- Zimmer
- >5
- Schlafzimmer
- 1
- Bäder
- 3
- Etage
- su più livelli
- Zustand
- Nuovo / In costruzione
- Energieklasse · Einheit mit 147 m²
- A2 · 47,95 kWh/m² Jahr
- Erneuerbarer Index (EPgl,ren) · Einheit mit 147 m²
- 30,75 kWh/m² Jahr
- Energetische Qualität der Gebäudehülle · Einheit mit 147 m²
- Winter: hoch · Sommer: mittel
- Energieklasse · Einheit mit 148 m²
- A3 · 46,29 kWh/m² Jahr
- Erneuerbarer Index (EPgl,ren) · Einheit mit 148 m²
- 63,19 kWh/m² Jahr
- Energetische Qualität der Gebäudehülle · Einheit mit 148 m²
- Winter: mittel · Sommer: mittel
Grünes Zuhause · Klasse A
In der obersten Stufe der Energieskala
So steht es in den 2 hinterlegten Energieausweisen, einem je Einheit: alle in Klasse A.
Wo es auf der Skala steht
- A4
- dieses HausA3
- A2
- A1
- B
- C
- D
- E
- F
- G
Die Klasse vergleicht das Haus mit einem Referenzgebäude gleicher Form am selben Ort, gebaut nach den Anforderungen von 2019–2021 und mit Standardanlagen. In Klasse A verbraucht das Haus höchstens so viel nicht erneuerbare Energie wie dieses Gebäude; ein Haus der Klasse G verbraucht mehr als das Dreieinhalbfache.
- Einheit mit 147 m²A247,95 kWh/m² Jahr39 % erneuerbarhochmittel
- Einheit mit 148 m²A346,29 kWh/m² Jahr58 % erneuerbarmittelmittel
In Italien gehören von den 2024 zertifizierten Wohnungen rund 15 von 100 zur Klasse A.
Quelle: ENEA–CTI, Jahresbericht zur Energiezertifizierung von Gebäuden 2025, Zusammenfassung, S. 8. Klassen: italienisches Ministerialdekret vom 26.06.2015, Leitlinien, Anlage 1, Tabelle 2.
Beschreibung
In Muggia, in der Via Vanisella, das gesamte 2023 fertiggestellte Doppelhaus in beherrschender Lage über dem Golf von Triest. Zwei eigenständige Wohneinheiten mit getrennten Eingängen, beide nie bewohnt, auch zusammen erhältlich.
ERDGESCHOSSEINHEIT — 175,40 m² auf einer einzigen Ebene, 2,55 m lichte Höhe: Wohnbereich von 71,70 m² mit Küche und durchgehender Glasfront zum Garten, zwei Nebenräume von 26,00 und 21,70 m², drei Wirtschaftsräume, Flur, Windfang und Technikraum. Draußen 252,10 m² Garten und Grillterrasse, eine 41,40 m² große Meerterrasse, ein 11,60 m² großer Porticato und ein 18,05 m² großer Eingangsportikus. Poolvorbereitung vorhanden. Energieklasse A3, EPgl,nren 46,29 und EPgl,ren 63,19 kWh/m² Jahr, Gebäudehülle im Winter und im Sommer mittel (APE 3200300000825, gültig bis 13.01.2035).
OBERE EINHEIT — 112 m² auf Eingangsebene: Wohnraum von 56,60 m² mit offener Küche, 2,55 bis 3,60 m hoch, schwellenloser Übergang auf die 106,50 m² große Panoramaterrasse; ein Schlafzimmer und zwei komplette Bäder. Darüber, unter dem sichtbaren Holzdachstuhl, der Speicher (mittlere Höhe 1,70 m), als Arbeitszimmer gedacht, mit einem zweiten Raum, Bad und Abstellraum. Im separaten Baukörper Sauna, die 35 m² große Garage, als Fitnessraum gedacht, Keller und Technikraum. Energieklasse A2, EPgl,nren 47,95 und EPgl,ren 30,75 kWh/m² Jahr, Gebäudehülle im Winter hoch und im Sommer mittel (APE 3200300036624, gültig bis 22.11.2034).
Beide Einheiten: Fußbodenheizung mit Luft-Wasser-Wärmepumpe und Kühlung über Luft-Luft-Wärmepumpe, 2023 installiert. Insgesamt fünf Stellplätze, überdacht und im Freien.
Gewichtete Handelsfläche insgesamt 473,92 m², umfasst alle vier Untereinheiten der Parzelle. Verkauf durch ein Unternehmen, mehrwertsteuerpflichtig.
3D-Rundgang und vollständiges Video verfügbar. Die beiden Einheiten sind auch separat erhältlich für € 980.000 (obere) und € 890.000 (Erdgeschoss): zusammen beträgt der Preis € 1.800.000, siebzigtausend Euro weniger als die Summe.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
FriuliVillas-Provision
≈ 72.000 €+ MwSt.
Jährliche laufende Kosten
Immobiliensteuer · ILIA
Befreit (Hauptwohnsitz)
Die jährlichen Kosten sind indikative Schätzungen (gemeldetes Hausgeld, ILIA und TARI mit einer Formel berechnet) und ersetzen keine offizielle Prüfung.
Grundrisse
Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.
Was die Unterlagen sagen
Zwei Einheiten. Im Kataster hat die eingeschossige Villa neben dem Wohnbereich zwei Nebenräume von 26 und 21,7 m², dazu Waschküche, Abstellraum und ein Bad; in der zweigeschossigen Villa ist das Geschoss unter der Dachschräge ein Speicher mit einer durchschnittlichen Höhe von 1,70 Metern, und der als Fitnessraum vorgestellte Raum ist die Garage. Die Planzeichnungen zeigen die Nebenräume als Schlafzimmer und den Speicher als Arbeitszimmer, mit einem Bad, das im Katastergrundriss fehlt. Für einen Techniker sind es Nebenräume, auf dem Papier nicht bewohnbar, und dieses Bad muss im Kataster nachgetragen werden. Für die Raumbezeichnungen gilt der Katastergrundriss.
Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.
Video
Merkmale
- max 5min mare
- piscina progettabile
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Lage wird auf Anfrage mitgeteilt.
Gebiet: Triest & Karst
Mit dem Auto bis Muggia
- Triest18 min
- Udine1 Std. 13
- Flughafen Triest49 min
- Flughafen Venedig1 Std. 54
- Wien5 Std. 12
- München5 Std. 28
Fahrzeit in Minuten, ohne Verkehr und ohne Wartezeit an der Grenze, bis zum Rathaus jeder Gemeinde (bei unseren Häusern bis zum Ortsteil, wenn er eigens gemessen wurde); für ein Gebiet ist es der Median seiner Gemeinden ohne die Ausgangsgemeinde. Gemessen mit OSRM am 7. Oktober 2026.
Wie wir KI bei diesen Fotos eingesetzt haben
11 Fotos mit KI verändert, auf dem Foto gekennzeichnet (9 davon Simulationen). Weitere 32 nur in Licht und Farbe. Maßgeblich bleibt die Besichtigung.
Wie wir sie bearbeitet haben
Die Fotos nach Art der Bearbeitung
- 32Nur Licht und Farbe, nichts entfernt oder hinzugefügt: Deshalb trägt das Foto keine Kennzeichnung. Ein generatives Modell zeichnet das Foto allerdings neu und kann sich bei den feinsten Details irren.
- 2AI · bearbeitetEntfernt wurde, was beweglich oder vorübergehend ist (Gegenstände, Personen, Autos, Baumaterial), oder ein Bett, ein vertrockneter Rasen wurde in Ordnung gebracht.
- 9AI · simuliertDas Foto zeigt, was es im Haus nicht gibt oder was nicht so ist: virtuelle Möbel, Pflanzen, einen veränderten Himmel, einen erweiterten oder neu erzeugten Bildausschnitt, ein unfertiges Haus, das fertig gezeigt wird.
Von den 50 Bildern dieses Inserats sind 7 Standbilder aus Aufnahmen vom 27. November 2025, 6 mit der Drohne und 1 von einer Kamera am Boden in der Abenddämmerung: Sie sind so veröffentlicht, wie sie aufgenommen wurden, ohne Bearbeitung und ohne Bildmodell. Die anderen 43 gehen von Fotos der Innen- und Außenbereiche des Hauses aus, darunter eine Drohnenaufnahme; vier Bilder bestehen aus zwei nebeneinandergestellten Fotos.
Alle 43 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 32 nur für Licht und Farben, 2, um einen Gegenstand zu entfernen, und 9 sind Simulationen, die auf der Website das Etikett «AI · simuliert» tragen. In den 9 Simulationen ist der Himmel nicht der des Fotos: In 4 wurde der bedeckte Himmel durch einen blauen Himmel mit Wolken ersetzt, in 4 wurden Wolken in einen auf dem Foto wolkenlosen Himmel gesetzt, in 1 wurden die Wolken verändert. In 5 wurde der vertrocknete oder fleckige Rasen grün und gleichmäßig gemacht (in einer wurde auch das Unkraut zu gemähtem Rasen), und in 1 wurde auf einer Mauer ein Sonnenstreifen hinzugefügt.
Entfernt wurden: auf 2 Bildern eine Filzstift-Kritzelei an einer Tür, die im Spiegel zu sehen ist; in einer Simulation das Absperrband, die Pflöcke und der Schatten eines Baums auf der Straße. Entfernt wurden auch zwei kleine Mängel, die es in Wirklichkeit gibt: ein Loch in der Fassade und ein Fleck auf dem Putz. Wo etwas entfernt wurde, wurde das, was es verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert.
Im Vergleich mit den Fotos sind Haus, Fassaden, Fenster und Verglasungen, Mauern, Durchgang, Terrasse, Außenküche, Tor, Hof, Straße, Nachbarhäuser und Hügel so, wie sie fotografiert wurden, abgesehen vom entfernten Loch und Fleck; auf den 32 nur im Licht bearbeiteten Fotos wurde nichts hinzugefügt oder entfernt. Auch wo es nur das Licht verändert hat, hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur der Oberflächen ist rekonstruiert, nicht fotografiert. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert.
Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
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