Quanto costano le case in Friuli, e dove costano meno

In cima c'è Lignano Sabbiadoro, con 3040 €/m² per un appartamento civile in stato normale. Poi Sappada (2450 €/m²), Grado (2200 €/m²) e Trieste (2100 €/m²): la spiaggia, la neve, la città sul mare. Seguono Duino Aurisina, Muggia, Sgonico e San Dorligo della Valle, poi Tarvisio (1290 €/m²), Tavagnacco (1290 €/m²) e Udine (1275 €/m²).

Più scuro, più caro. Il colore pieno si raccoglie intorno a Pordenone e a Udine, a Trieste e sulla costa; il più chiaro sta nelle valli del Natisone, in Val Tramontina e nella Carnia interna.

In fondo, a 520 €/m², ci sono 4 comuni delle Valli del Natisone: Drenchia, Grimacco, Savogna e Stregna. Subito sopra, nelle valli e sulle colline del Pordenonese: Clauzetto a 525 €/m², Castelnovo del Friuli a 530 €/m², Tramonti di Sopra e di Sotto a 540 €/m².

Costare poco ha quasi sempre una ragione. Da Drenchia servono 55 min per arrivare a Udine e 57 min per il pronto soccorso più vicino (tutti i comuni in ospedali e pronto soccorso). Ma non tutto ciò che costa poco è lontano: Faedis e Nimis, a meno di mezz'ora da Udine, stanno a 695 €/m².

Mediana dei comuni di ogni zona di lettura, appartamenti in stato normale:

• Trieste e Carso: 1660 €/m²
• Lignano, Latisana, Marano: 1200 €/m²
• Grado e Aquileia: 910 €/m²
• Udine e cintura: 910 €/m²
• Pordenone e pianura occidentale: 905 €/m²
• Medio Friuli, Palmanova: 870 €/m²
• Bassa friulana: 825 €/m²
• Colline di San Daniele: 825 €/m²
• Monfalcone, Bisiacaria: 825 €/m²
• Gemonese e lago di Cavazzo: 750 €/m²
• Carnia e Sappada: 740 €/m²
• Collio, Gorizia, Isonzo: 730 €/m²
• Tarvisiano, Canal del Ferro, Resia: 720 €/m²
• Spilimbergo, Maniago, magredi: 700 €/m²
• Tarcentino e valli del Torre: 695 €/m²
• Pedemontana pordenonese: 650 €/m²
• Dolomiti friulane, Val Tramontina: 565 €/m²
• Cividale e Valli del Natisone: 550 €/m²

La mediana nasconde i casi singoli: in Carnia Sappada vale 2450 €/m², Cavazzo Carnico 585 €/m².

Qui la casa singola non costa per forza di più: la mediana regionale delle ville è 750 €/m², quella degli appartamenti 790 €/m². L'affitto OMI rapportato al prezzo dà un rendimento lordo mediano del 4,8 %: un conto teorico, prima di tasse, spese e mesi a vuoto.

Le abitazioni compravendute nel 2025 sono 17.922: 7876 in provincia di Udine, 3968 in quella di Trieste, 3851 a Pordenone, 2227 a Gorizia. La casa venduta è più grande nel Pordenonese (135 m² in media) che nel Triestino (97 m²), e la classe più venduta è quella oltre i 145 m²: il 26 % del totale.

Il numero per singolo comune l'Agenzia lo dà solo per i comuni che cita nel suo rapporto: 94 su 215. In numeri assoluti vincono le città e il mare:

In proporzione alle case esistenti i mercati più vivaci sono piccoli: a Chiopris-Viscone in un anno ha cambiato proprietario il 4,2 % delle abitazioni, a Montenars il 4,1 %, a Tarvisio il 3,6 %; la regione è al 2,4 %.

I prezzi. Per la quotazione media dell'Agenzia il 2025 chiude in crescita: +4,2 % nei quattro capoluoghi, +1,1 % negli altri comuni; Gorizia città +7,7 %, Trieste +6,3 %, Udine unico capoluogo in calo (-1,6 %). Comune per comune, dal primo semestre 2025 al primo del 2026 il valore OMI è fermo in 161 comuni su 214, sale in 50 e scende in 3. Il confronto a cinque anni non lo facciamo: attraversa la revisione delle zone OMI del 2024, dopo la quale, avverte l'Agenzia, vecchi e nuovi valori non sempre sono confrontabili.

• Non è il prezzo di un rogito. È un intervallo per zona che l'Agenzia delle Entrate, col suo osservatorio (l'OMI), rivede ogni semestre su più fonti, fra cui i prezzi scritti negli atti. Noi prendiamo il punto medio di ogni zona e, per il comune, la mediana delle zone.
• Non è la vostra casa. Il valore è quello dello stato «normale»: un appartamento appena ristrutturato sta sopra, uno da sistemare sotto.
• Non è uguale in tutto il comune. A Duino Aurisina le zone vanno da 1500 €/m² a 7800 €/m² (Portopiccolo, quotata solo in stato ottimo), a Grado da 850 €/m² a 3800 €/m²; 111 comuni hanno invece due zone soltanto.
• Non sostituisce una stima. Lo scrive l'Agenzia: le quotazioni sono indicazioni di larga massima, e il valore di una casa precisa lo motiva solo la stima di un tecnico.
• I metri sono lordi, muri compresi.

Quanto spazio compra un budget, comune per comune: cosa compri con 200.000 euro.