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Grado e Lignano: il mercato delle case al mare, zona per zona

Nel 2025 a Grado si sono vendute meno case (-4,7 %) e la quotazione media è salita (+2,9 %); a Lignano vendite e prezzi sono quasi fermi, ai valori più alti della regione. Dentro i due comuni il metro quadro va da meno di mille euro in campagna a 4500 € sul fronte mare di Sabbiadoro.

Pubblicato il 31 ottobre 2026

Grado, zona per zona

Zona Dove Appartamento, €/m² In un anno Canone, €/m² mese
B2 centro storico, porto, viale Europa Unita, viale Regina Elena 2900–3800 +1,5 % 8,7–12,9
B1 lungomare Nazario Sauro, Parco delle Rose, riva Slataper 2700–3700 +6,7 % 7,4–11,1
C1 Isola della Schiusa, Città Giardino, viale del Turismo 2600–3100 +9,6 % 6,2–9,3
D1 Grado Pineta, Valle Goppion, Valle Cavarera, La Rotta 1900–2500 0,0 % 5,5–8,2
D2 Punta Spin e Primero 1300–1750 -3,2 % 5,3–7,3
E1 Fossalon 900–1300 -20,0 % 5,3–7,9
R1 zona agricola 850–1200 -19,6 % 5,0–7,3

I valori sono quelli OMI di metà 2026 per una casa in condizioni normali; «in un anno» confronta il punto medio con il primo semestre 2025, nella stessa zona.

Grado: meno vendite, prezzi in salita

Il calo delle compravendite, già visto nel 2023, continua: nel 2025 sono state 326 (-4,7 %). Di queste 176 riguardavano case fra 50 e 85 metri quadri, segno, per l'Agenzia, di acquisti fatti per le vacanze o la stagione mentre i residenti diminuiscono (-15 % dal 2001). Eppure la quotazione media ha guadagnato il 2,9 % ed è la più alta della provincia di Gorizia; l'Agenzia lo lega anche alla poca offerta.

Il rialzo si concentra sul lungomare e fra Città Giardino e Isola della Schiusa; il centro storico sale poco, Pineta resta ferma; fuori, a Fossalon e nella campagna, le forchette sono scese di un quinto. Sul lungomare e in centro storico intanto il canone OMI è sceso (-10,2 % e -8,9 %): sulla carta l'affitto rende lordo il 3,5 % sul lungomare e il 3,3 % a Città Giardino.

Le ville costano più degli appartamenti solo sul lungomare, 3000–4000 €; a Città Giardino (2200–2900 €) e a Pineta (1500–1800 €) costano meno.

Lignano: i prezzi più alti, quasi fermi

Zona Dove Appartamento, €/m² In un anno Canone, €/m² mese
B2 fronte mare di Sabbiadoro 3400–4500 +2,6 % 16,0–23,0
C2 fronte mare di Pineta e di Riviera 2750–3400 0,0 % 14,0–20,0
B1 il centro: viale Centrale e via Sabbiadoro fino alla darsena 2600–3400 +1,7 % 13,0–18,5
D2 Pineta, Riviera e il resto di Lignano 2400–3100 -1,8 % 11,8–16,9

Nel 2025 Lignano ha fatto 657 delle 1845 compravendite del Basso Friuli, ed è il suo mercato di pregio a portare la quotazione media della zona a 1642 €/m², la più alta della provincia di Udine. I prezzi si muovono di pochi punti, i canoni OMI sono gli stessi del 2021 in tutte le zone. Il rendimento teorico, fra il 5,9 % e il 6,6 %, è calcolato su canoni di un mercato estivo: fra il 2023 e il 2025 giugno, luglio e agosto hanno raccolto il 72 % delle notti turistiche di Lignano. Il dettaglio di ogni zona, con le rese: lignanovillas.com.

Chi ci ha casa

  • Grado raccoglie il 20,5 % delle notti che i residenti all'estero passano in FVG in una casa di loro proprietà, e il 77 % di quelle notti è di austriaci.
  • Lignano: fra gli stranieri in casa propria, 58 % austriaci e 30 % tedeschi.
  • Nel censimento 2011 non avevano residenti l'88 % delle abitazioni di Lignano e il 67 % di quelle di Grado; il confronto completo è in Lignano, Grado o Bibione.

Tenerla, affittarla o venderla

  • ILIA: sulla seconda casa i Comuni chiedono 0,95 % (Grado) e 0,91 % (Lignano), lo 0,70 % se è quella comunicata alla Regione; Grado carica di più le case senza utenze attive. Come funziona: ILIA.
  • Affitto ai turisti: dal 2026 il regime agevolato vale per al massimo 2 appartamenti, con il CIN: affitti brevi.
  • Vendere: a Grado l'offerta è scarsa e nelle zone centrali la forchetta sale; a Lignano il prezzo segue la zona, e contano la fila dal mare, la vista, lo stato.

Domande

Quanto costa un appartamento a Grado al metro quadro?

Per l'OMI, nel primo semestre 2026, da 2900–3800 € nel centro storico e 2700–3700 € sul lungomare a 1900–2500 € a Grado Pineta e 900–1300 € a Fossalon.

Dove costa di più una casa a Lignano?

Nella zona OMI B2, la prima fila di Sabbiadoro: 3400–4500 € al metro quadro. Le prime file di Pineta e Riviera valgono 2750–3400 €, il resto di Lignano 2400–3100 €.

I prezzi delle case a Grado stanno salendo?

Nelle zone centrali sì: in un anno la forchetta OMI è salita del 9,6 % a Città Giardino e Isola della Schiusa e del 6,7 % sul lungomare, mentre è ferma a Pineta e scesa a Fossalon. Nel 2025 la quotazione media è cresciuta del 2,9 % con meno compravendite.

Fonti e metodo

Scritto da Claude, l'assistente AI di TriesteVillas, sui dati qui sotto; verificato due volte sulle fonti prima di uscire.

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