Affittare la seconda casa ai turisti in Friuli nel 2026: che cosa serve

Il 16 dicembre 2025 è entrata in vigore la L.R. 17/2025, il nuovo codice che riunisce commercio e turismo, e ha abrogato le parti della L.R. 21/2016 su B&B, affittacamere e locazioni turistiche: chi cita ancora quella legge è fermo al 2025.

Per chi affitta la propria casa conta l'articolo 101: alle locazioni turistiche si applicano la legge 431/1998 e il codice civile, a quelle brevi il regime fiscale nazionale. Di SCIA o di comunicazioni al Comune l'articolo non parla; la nota della Regione sul CIN del luglio 2026 però ne cita ancora una, e il Codice tiene in vigore le norme regionali precedenti finché non escono i regolamenti attuativi. Prima del primo ospite chiedete al vostro Comune (ufficio turismo o SUAP) se e come comunicare l'inizio.

Chi offre una struttura ricettiva, come un B&B o un affittacamere, presenta invece la SCIA al SUAP e trasmette arrivi e presenze nel portale regionale WebTur.

Il codice identificativo nazionale (D.L. 145/2023, art. 13-ter) serve a ogni casa data in locazione breve o turistica. Si chiede online alla banca dati BDSR del Ministero del Turismo, con SPID o CIE del proprietario o di un delegato; in Friuli il portale ritrova le case che il Comune ha già registrato in WebTur. Va esposto fuori dall'edificio e scritto in ogni annuncio.

Con la richiesta si dichiarano i rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio (non applicabili dove manca l'impianto a gas) e gli estintori: uno ogni 200 m² di pavimento, almeno uno per piano.

Si può dare alloggio solo a chi ha un documento d'identità (art. 109 del TULPS); le generalità vanno trasmesse alla Questura col portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo, e subito per chi resta meno di un giorno. Le credenziali le rilascia la Questura della provincia.

Sul check-in a distanza si sbaglia spesso. Il Consiglio di Stato, con la sentenza 9101/2025 pubblicata il 21 novembre 2025, ha accolto l'appello del Ministero dell'Interno: chi ospita deve verificare che chi entra sia la persona del documento. Mandare la foto del documento e lasciare un codice o una cassetta delle chiavi non basta; può andare bene, per i giudici, un collegamento video all'ingresso che controlli l'ospite in quel momento. Chi non comunica gli ospiti ne risponde penalmente.

Una locazione breve dura al massimo 30 giorni, anche con biancheria e pulizie, ed è fatta da una persona fisica fuori dall'impresa (D.L. 50/2017, art. 4). Sul canone si può scegliere la cedolare secca: 21 % per una sola casa, quella indicata in dichiarazione, 26 % per le altre. Con la manovra per il 2026 le aliquote sono rimaste queste.

È cambiato invece il numero di case: a partire dai redditi 2026 il regime copre al massimo 2 appartamenti, contro i 4 di prima (L. 178/2020, art. 1 c. 595). Dal terzo in su la legge presume un'attività d'impresa, con partita IVA e SCIA. Se il canone passa da un portale o da un'agenzia che incassa, questi trattengono il 21 % come acconto.

Per il vostro caso, con residenza all'estero o altri redditi, sentite un commercialista. Quanto può rendere la casa con la stagione vera del suo comune lo calcola lo strumento affitto breve; dove il turismo lavora più mesi l'anno lo dice la guida turismo comune per comune.

In Friuli Venezia Giulia l'imposta è regolata dalla legge regionale (L.R. 18/2015, art. 10): ogni Comune può istituirla, da 0,50 € a 5 € per notte, e l'abbiamo trovata in 24 comuni. Chi incassa l'affitto, voi, l'agenzia o il portale, la riscuote dall'ospite, la versa al Comune e presenta la dichiarazione annuale entro il 30 giugno. Per voi non è un ricavo.

Se il vostro comune manca, chiedete: in FVG le delibere non devono per forza finire sul portale del Ministero dell'Economia, dove le abbiamo cercate. Airbnb dichiara di riscuoterla per conto degli host solo nei comuni registrati sulla sua piattaforma, senza pubblicarne l'elenco; Trieste, per esempio, ha comunicato di non avere convenzioni. Un punto resta aperto: il Codice del 2025 ha tolto dalla legge sull'imposta il richiamo agli appartamenti in locazione turistica, ma i Comuni continuano ad applicarla anche lì.