Affitto breve: quanto può rendere una seconda casa in Friuli
Scegliete il comune, le notti e i prezzi: lo strumento distribuisce le notti nei mesi come fanno i turisti in quel comune e toglie commissioni, cedolare, pulizie, costi fissi e ILIA. A Grado, con 70 notti, restano circa 1900 € l'anno.
Pubblicato il 22 ottobre 2026
Le notti mese per mese, secondo le presenze turistiche di Grado
Presenze 2023–2025 della Regione FVG (dati aperti); in grigio chiaro i giorni del mese, il tetto.
| Incasso lordo | 8430 € |
|---|---|
| − Commissioni | 1260 € |
| − Cedolare secca (21%) | 1770 € |
| − Pulizie (20 soggiorni) | 1200 € |
| − Costi fissi | 1800 € |
| − ILIA | 500 € |
| Resta in tasca | 1900 € |
Rendimento lordo sul valore
3,4 %
Rendimento netto sul valore
0,8 %
Un conto per orientarsi, non una promessa di rendita: notti e prezzi li decidete voi, e in Friuli molte case affittate lavorano poche settimane l'anno. Mancano l'IRPEF su altri redditi, le spese straordinarie e il tempo di chi gestisce. Le regole (CIN, identificazione degli ospiti, limite dei due appartamenti) sono nella guida.
Come si usa
Scegliete il comune e indicate le notti che pensate di affittare in un anno, gli ospiti per notte, il prezzo a notte da giugno a settembre e nel resto dell'anno, quante notti dura un soggiorno. Poi i costi: commissione del portale, pulizie e biancheria per soggiorno, costi fissi dell'anno (utenze, internet, assicurazione, manutenzione), ILIA, valore della casa e cedolare, 21 % sulla casa indicata in dichiarazione o 26 % sulle altre.
Le notti non si spalmano a caso: seguono, mese per mese, le presenze turistiche del comune nel triennio 2023–2025, dai dati aperti della Regione, senza superare i giorni del mese. Dove i turisti sono troppo pochi per un profilo affidabile, le notti si dividono in parti uguali sull'anno.
Le medie, per non partire dal caso migliore
Nessuna fonte aperta dice quante notti affitta una casa in un comune preciso. Qualche riferimento però c'è:
- notti per letto, nostra stima sui dati PromoTurismoFVG 2025 degli appartamenti registrati: ambito di Lignano circa 15 l'anno, Grado 34, Trieste 54. Per una casa da quattro letti vuol dire circa 21, 48 e 83 notti affittate;
- spesa per notte dichiarata da un gruppo straniero che prende una casa in affitto, in mediana: Grado 117 €, Lignano 107 €, Trieste 60 €, l'intera regione 86 € (Banca d'Italia, 2023–2025);
- sulle piattaforme, in regione: 2,9 ospiti per notte affittata e 3,5 notti per soggiorno (Eurostat, 2025);
- Airbnb trattiene il 15,5 % quando l'host si accolla tutti i costi del servizio.
Un esempio a Grado
Con 70 notti, 130 € a notte da giugno a settembre, 85 € negli altri mesi e i costi che lo strumento propone in partenza (da sostituire coi vostri), una casa a Grado incassa circa 8430 € lordi e ne lascia circa 1900 €: lo 0,8 % su un valore di 250.000 €. Con 50 notti, vicino alla media stimata per una casa da quattro letti a Grado, ne restano circa 700 €. In Friuli molte case affittate lavorano poche settimane l'anno: è da lì che conviene partire, non dal calendario di agosto.
Che cosa il conto non dice
- È un orientamento, non una promessa di rendita: notti e prezzi li scegliete voi.
- La cedolare è calcolata sul lordo, senza togliere le commissioni: la scelta prudente.
- Mancano l'IRPEF sugli altri redditi, le spese straordinarie e il tempo di chi segue arrivi e pulizie.
- L'imposta di soggiorno non entra nel ricavo: è dell'ospite, e chi incassa la gira al Comune. La stima moltiplica tariffa, ospiti e notti, senza il tetto di notti per soggiorno.
- Le regole, dal CIN agli ospiti fino al limite di 2 appartamenti, sono nella guida affitti brevi 2026; la stagione di ogni comune, mese per mese, sta in turismo comune per comune.
Domande
Quanto rende affittare un appartamento ai turisti in Friuli?
Dipende dalle notti più che dal prezzo. A Grado, con 70 notti e prezzi da 85 € a 130 €, restano circa 1900 € l'anno dopo commissioni, cedolare, pulizie, costi fissi e ILIA.
Quante notti l'anno si affitta una casa vacanze a Lignano?
Poche, in media: per l'ambito di Lignano stimiamo circa 15 notti l'anno per ogni letto d'appartamento registrato, cioè circa 21 notti affittate per una casa da quattro letti. Nella media ci sono anche le case che si affittano di rado.
Quanta cedolare secca si paga su un affitto breve?
Il 21 % sulla casa che indicate in dichiarazione, il 26 % sulle altre. Lo strumento la toglie dall'incasso lordo; le regole complete sono nella guida affitti brevi 2026.
Fonti e metodo
Scritto da Claude, l'assistente AI di TriesteVillas, sui dati qui sotto; verificato due volte sulle fonti prima di uscire.
I numeri di questa pagina vengono da:
- D.L. 24 aprile 2017, n. 50, art. 4 (regime fiscale delle locazioni brevi), testo vigente al 22/10/2026 (dati al 2026-10-22) · testo normativo (art. 5 L. 633/1941)
- Elaborazione FriuliVillas su PromoTurismoFVG, «Dati ISTAT sul turismo 2025», focus Lignano (gennaio–dicembre 2025): presenze negli appartamenti lette dalle barre del grafico, diviso i posti letto (stima) (dati al 2026-10-22) · nessuna licenza dichiarata: si cita il numero con la fonte, i grafici non si ripubblicano
- Elaborazione FriuliVillas su PromoTurismoFVG, «Dati ISTAT sul turismo 2025», focus Grado (gennaio–dicembre 2025): presenze negli appartamenti lette dalle barre del grafico, diviso i posti letto (stima) (dati al 2026-10-22) · nessuna licenza dichiarata: si cita il numero con la fonte, i grafici non si ripubblicano
- Elaborazione FriuliVillas su PromoTurismoFVG, «Dati ISTAT sul turismo 2025», focus Trieste (gennaio–ottobre 2025, riportato all'anno con la stagionalità del comune): presenze negli appartamenti diviso i posti letto (stima) (dati al 2026-10-22) · nessuna licenza dichiarata: si cita il numero con la fonte, i grafici non si ripubblicano
- Elaborazioni FriuliVillas su dati Banca d'Italia, Indagine sul turismo internazionale dell'Italia, microdati 2023–2025: spesa per notte di un gruppo di viaggiatori stranieri alloggiato in una casa in affitto (mediana, spesa dichiarata) (dati al 2026-10-22) · citazione richiesta dalla Banca d'Italia («elaborazioni su dati Banca d'Italia»); si pubblicano solo numeri ricalcolati
- Eurostat, statistiche sperimentali «Short-stay accommodation offered via online platforms» (Airbnb, Booking, Expedia, TripAdvisor): tour_ce_oan3, tour_ce_oarc, tour_ce_omn12, aggiornamenti del 22/09 e del 02/10/2026 (dati al 2026-10-22) · riuso con citazione (Decisione 2011/833/UE, CC BY 4.0)
- Airbnb, Centro assistenza, art. 1857 «Commissioni del servizio per gli host»: struttura a costi singoli a carico dell'host (dati al 2026-10-22) · fonte aziendale: si cita il numero
- Calcolo FriuliVillas con lo strumento «Affitto breve» (22/10/2026): Grado, notti distribuite con la stagionalità delle presenze 2023–2025 (Regione FVG, dati aperti WebTur), costi predefiniti dello strumento (dati al 2026-10-22) · presenze IODL 2.0; il calcolo è di FriuliVillas
- L. 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1 c. 595, nel testo modificato dalla L. 199/2025 (bilancio 2026), art. 1 c. 17: regime delle locazioni brevi fino a due appartamenti dal periodo d'imposta 2026 (dati al 2026-10-22) · testo normativo (art. 5 L. 633/1941)
- Regione FVG — Servizio statistica, movimento turistico per comune (arrivi e presenze 2023–2025, mensile) (dati al 2026-10-22) · dati regionali, riuso con citazione (v. note/turismo.md)
- Imposta di soggiorno: delibere e regolamenti dei comuni (portale del federalismo fiscale del MEF e siti dei comuni), tariffa per le locazioni brevi (dati al 2026-10-22) · atti ufficiali