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Affittare una casa in Friuli: quanto rende davvero, e quanto costa tenerla vuota

Con i valori OMI un affitto lungo rende in un comune su due almeno il 4,8 % lordo l'anno, dal 2,3 % di Sappada al 6,5 % di Gorizia. Tolte cedolare e ILIA, un appartamento di Udine passa dal 5,4 % al 3,6 %, e il canone concordato può rendere di più anche con un affitto più basso.

Pubblicato il 31 ottobre 2026

Dove l'affitto rende di più

Aiello del Friuli: 5,0 %Amaro: 4,7 %Ampezzo: 4,6 %Aquileia: 4,7 %Arta Terme: 5,6 %Artegna: 5,1 %Attimis: 4,8 %Bagnaria Arsa: 5,0 %Basiliano: 4,8 %Bertiolo: 4,9 %Bicinicco: 4,8 %Bordano: 4,3 %Buja: 5,3 %Buttrio: 5,1 %Camino al Tagliamento: 4,9 %Campoformido: 4,2 %Carlino: 5,5 %Cassacco: 5,5 %Castions di Strada: 5,0 %Cavazzo Carnico: 4,2 %Cercivento: 4,2 %Cervignano del Friuli: 4,6 %Chiopris-Viscone: 4,7 %Chiusaforte: 4,0 %Cividale del Friuli: 4,9 %Codroipo: 4,4 %Colloredo di Monte Albano: 4,8 %Comeglians: 4,6 %Corno di Rosazzo: 4,9 %Coseano: 5,2 %Dignano: 4,9 %Dogna: 4,4 %Drenchia: 4,2 %Enemonzo: 4,6 %Faedis: 4,7 %Fagagna: 4,5 %Flaibano: 4,9 %Forni Avoltri: 4,6 %Forni di Sopra: 3,6 %Forni di Sotto: 4,6 %Gemona del Friuli: 4,9 %Gonars: 5,1 %Grimacco: 4,2 %Latisana: 5,3 %Lauco: 4,2 %Lestizza: 4,8 %Lignano Sabbiadoro: 6,5 %Lusevera: 4,2 %Magnano in Riviera: 5,1 %Majano: 4,8 %Malborghetto Valbruna: 5,0 %Manzano: 4,9 %Marano Lagunare: 4,8 %Martignacco: 3,6 %Mereto di Tomba: 4,8 %Moggio Udinese: 4,5 %Moimacco: 4,8 %Montenars: 4,2 %Mortegliano: 4,7 %Moruzzo: 4,2 %Muzzana del Turgnano: 4,8 %Nimis: 4,7 %Osoppo: 5,0 %Ovaro: 4,6 %Pagnacco: 4,9 %Palazzolo dello Stella: 5,0 %Palmanova: 4,7 %Paluzza: 4,6 %Pasian di Prato: 4,9 %Paularo: 4,6 %Pavia di Udine: 4,8 %Pocenia: 4,8 %Pontebba: 4,5 %Porpetto: 5,5 %Povoletto: 4,8 %Pozzuolo del Friuli: 4,8 %Pradamano: 4,7 %Prato Carnico: 4,7 %Precenicco: 4,8 %Premariacco: 4,8 %Preone: 4,2 %Prepotto: 3,8 %Pulfero: 4,1 %Ragogna: 4,8 %Ravascletto: 4,9 %Raveo: 4,2 %Reana del Rojale: 5,0 %Remanzacco: 4,8 %Resia: 4,4 %Resiutta: 4,4 %Rigolato: 4,6 %Rive d'Arcano: 4,9 %Ronchis: 4,8 %Ruda: 5,5 %San Daniele del Friuli: 4,8 %San Giorgio di Nogaro: 4,4 %San Giovanni al Natisone: 4,6 %San Leonardo: 4,1 %San Pietro al Natisone: 4,1 %Santa Maria la Longa: 4,8 %San Vito al Torre: 5,5 %San Vito di Fagagna: 5,2 %Sauris: 4,6 %Savogna: 4,2 %Sedegliano: 4,9 %Socchieve: 4,6 %Stregna: 4,2 %Sutrio: 4,7 %Taipana: 4,2 %Talmassons: 4,9 %Tarcento: 4,9 %Tarvisio: 4,1 %Tavagnacco: 4,2 %Terzo d'Aquileia: 5,4 %Tolmezzo: 4,7 %Torreano: 5,7 %Torviscosa: 5,5 %Trasaghis: 4,3 %Treppo Grande: 5,1 %Tricesimo: 4,8 %Trivignano Udinese: 4,9 %Udine: 5,4 %Varmo: 5,0 %Venzone: 4,0 %Verzegnis: 4,2 %Villa Santina: 4,4 %Visco: 5,5 %Zuglio: 4,2 %Forgaria nel Friuli: 4,3 %Campolongo Tapogliano: 5,5 %Rivignano Teor: 4,6 %Sappada: 2,3 %Fiumicello Villa Vicentina: 5,7 %Treppo Ligosullo: 4,8 %Capriva del Friuli: 6,4 %Cormons: 5,8 %Doberdò del Lago: 6,0 %Dolegna del Collio: 5,7 %Farra d'Isonzo: 6,4 %Fogliano Redipuglia: 6,4 %Gorizia: 6,5 %Gradisca d'Isonzo: 5,3 %Grado: 3,7 %Mariano del Friuli: 5,6 %Medea: 5,6 %Monfalcone: 5,9 %Moraro: 5,6 %Mossa: 6,4 %Romans d'Isonzo: 5,8 %Ronchi dei Legionari: 5,3 %Sagrado: 5,9 %San Canzian d'Isonzo: 5,6 %San Floriano del Collio: 5,7 %San Lorenzo Isontino: 6,5 %San Pier d'Isonzo: 5,6 %Savogna d'Isonzo: 6,5 %Staranzano: 5,6 %Turriaco: 5,8 %Villesse: 5,6 %Duino Aurisina: 4,4 %Monrupino: dato non disponibileMuggia: 4,9 %San Dorligo della Valle: 4,8 %Sgonico: 4,8 %Trieste: 4,6 %Andreis: 5,7 %Arba: 5,8 %Aviano: 4,3 %Azzano Decimo: 3,8 %Barcis: 5,6 %Brugnera: 4,4 %Budoia: 5,5 %Caneva: 4,7 %Casarsa della Delizia: 4,4 %Castelnovo del Friuli: 4,9 %Cavasso Nuovo: 5,4 %Chions: 5,2 %Cimolais: 5,0 %Claut: 5,1 %Clauzetto: 5,0 %Cordenons: 4,3 %Cordovado: 4,5 %Erto e Casso: 5,5 %Fanna: 5,3 %Fiume Veneto: 4,3 %Fontanafredda: 3,7 %Frisanco: 4,8 %Maniago: 4,1 %Meduno: 5,4 %Montereale Valcellina: 5,5 %Morsano al Tagliamento: 4,9 %Pasiano di Pordenone: 4,0 %Pinzano al Tagliamento: 5,8 %Polcenigo: 5,2 %Porcia: 4,6 %Pordenone: 6,0 %Prata di Pordenone: 4,1 %Pravisdomini: 5,0 %Roveredo in Piano: 5,1 %Sacile: 4,5 %San Giorgio della Richinvelda: 5,2 %San Martino al Tagliamento: 5,4 %San Quirino: 4,5 %San Vito al Tagliamento: 4,4 %Sequals: 5,5 %Sesto al Reghena: 5,2 %Spilimbergo: 4,0 %Tramonti di Sopra: 5,6 %Tramonti di Sotto: 5,6 %Travesio: 5,7 %Vito d'Asio: 4,4 %Vivaro: 5,4 %Zoppola: 5,5 %Vajont: 5,3 %Valvasone Arzene: 5,1 %
Rendimento lordo2,3 % – 4,4 %4,4 % – 4,8 %4,8 % – 4,9 %4,9 % – 5,5 %≥ 5,5 %Ogni punto è la sede di un comune

Il rendimento lordo teorico è un anno di canone OMI diviso per il prezzo OMI della stessa casa, un appartamento in stato normale. In testa c'è l'Isontino, dove il canone OMI è alto rispetto al prezzo: Gorizia, San Lorenzo Isontino e Savogna d'Isonzo 6,5 %, Capriva, Farra, Fogliano Redipuglia e Mossa 6,4 %. Poi Pordenone (6,0 %) e Monfalcone (5,9 %).

#ComuneZonaRendimento lordo
1Lignano SabbiadoroLignano, Latisana e Marano6,5 %
2GoriziaCollio, Gorizia e Isonzo6,5 %
3San Lorenzo IsontinoCollio, Gorizia e Isonzo6,5 %
4Savogna d'IsonzoTrieste e Carso6,5 %
5Capriva del FriuliCollio, Gorizia e Isonzo6,4 %
6Farra d'IsonzoCollio, Gorizia e Isonzo6,4 %
7Fogliano RedipugliaTrieste e Carso6,4 %
8MossaCollio, Gorizia e Isonzo6,4 %
9Doberdò del LagoTrieste e Carso6,0 %
10PordenonePordenone e la pianura occidentale6,0 %

Lignano arriva al 6,5 %, ma il suo canone OMI è quello di un mercato di villeggiatura: per un contratto di tutto l'anno è un riferimento debole. In fondo stanno le località dove si compra caro: Sappada 2,3 %, Forni di Sopra 3,6 %, Grado 3,7 %. Per area, la mediana va dal 4,5 % della montagna al 5,4 % della costa. Il canone al metro quadro dei 214 comuni: l'affitto in Friuli.

Dal lordo al netto: un appartamento a Udine

L'esempio: 80 m² a Udine ai valori OMI, quindi 102.000 € di prezzo e 460 € al mese di canone; per l'ILIA una rendita catastale di 500 €, cioè una base di 84.000 €.

Canone libero Concordato, oggi Concordato, manovra 2027
Canone dell'anno 5520 € 5520 € 5520 €
Cedolare secca 1159 € (21 %) 552 € (10 %) 276 € (5 %)
ILIA 722 € 479 € 479 €
Resta 3638 € 4489 € 4765 €

Le due colonne del concordato tengono lo stesso canone del libero, e qui sta il limite: il concordato ha un tetto, le fasce dell'accordo locale. Il conto che serve è l'altro. Con la cedolare al 10 % il concordato lascia in tasca quanto il libero anche a 381 € al mese invece di 460 €; con il 5 % proposto, anche a 361 €.

Nel «resta» mancano condominio, manutenzione, assicurazione e i mesi senza inquilino. Senza cedolare, il canone entra nell'IRPEF con le aliquote di chi affitta.

Il concordato, i dieci comuni e la manovra

Lo sconto della cedolare sul concordato è legato ai comuni «ad alta tensione abitativa», che in regione sono 10, i quattro capoluoghi più Basiliano, Cervignano del Friuli, Tavagnacco, Monfalcone, Duino Aurisina e Muggia.

UdinePordenoneGoriziaTriesteMonfalconeMuggiaDuino AurisinaTavagnaccoCervignano del FriuliBasiliano
Rendimento lordo5,4 %6,0 %6,5 %4,6 %5,9 %4,9 %4,4 %4,2 %4,6 %4,8 %
Affitto (abitazioni civili)5,8 €/m² al mese5,2 €/m² al mese5,5 €/m² al mese8,0 €/m² al mese5,1 €/m² al mese8,0 €/m² al mese7,5 €/m² al mese4,5 €/m² al mese3,7 €/m² al mese3,6 €/m² al mese
ILIA casa non comunicata0,98 %0,94 %0,76 %1,06 %0,86 %1,06 %1,06 %0,86 %0,76 %0,76 %
  • Quanto pesa già: nel 2025 in regione 20.874 case hanno avuto un contratto nuovo (-2,2 %); il 29,4 % erano concordati lunghi in questi comuni. A Udine sono la metà, a Pordenone il 48 %: Udine zona per zona.
  • La manovra: il ddl di bilancio per il 2027 (Consiglio dei ministri del 28 ottobre 2026) chiede di portare la cedolare al 5 %, e all'1 % se l'inquilino ha al massimo 35 anni. Decorrenza e dettagli saranno nel testo che approverà il Parlamento.
  • L'ILIA: in tutta la regione l'imposta sulla casa a concordato è ridotta al 75 %, e alcuni Comuni scendono anche di aliquota: Trieste chiede lo 0,65 % invece dell'1,06 %, Udine lo 0,76 % invece dello 0,98 %.

E l'affitto ai turisti?

I canoni OMI misurano gli affitti lunghi. Per gli affitti di pochi giorni dal 2026 il regime agevolato copre al massimo 2 appartamenti, con la cedolare al 21 % su uno e al 26 % sull'altro; servono il CIN e la comunicazione degli ospiti. Le regole sono in affitti brevi 2026, il conto comune per comune nello strumento della rendita da affitto breve.

Tenerla vuota costa

Una casa non affittata non paga IRPEF, ma paga l'ILIA: nell'esempio di Udine 823 € l'anno, 588 € se la si è indicata alla Regione come prima «seconda casa». Se affittare non conviene, l'alternativa è vendere: nel 2025 le compravendite di case in regione sono state 17.922 (+5,7 % sul 2024). Dove e quante: compravendite comune per comune.

Domande

Quanto rende affittare una casa in Friuli?

Sui valori OMI, il lordo teorico ha una mediana del 4,8 % fra i comuni, dal 2,3 % di Sappada al 6,5 % di Gorizia. Dopo cedolare e ILIA, a Udine un appartamento tipo scende al 3,6 % del prezzo, prima delle spese.

Conviene il canone concordato?

Nei 10 comuni ad alta tensione abitativa spesso sì: con la cedolare al 10 % e l'ILIA ridotta, nell'esempio di Udine il concordato rende come il libero anche con un canone più basso del 17 %. Il canone però non può superare le fasce dell'accordo locale.

Cosa cambia con la cedolare secca al 5 %?

È ciò che la manovra per il 2027 propone per il canone concordato (con un inquilino giovane, fino a 35 anni, l'1 %). Se passa, nell'esempio di Udine il concordato pareggerebbe il libero con un canone più basso del 21 %. Decide il Parlamento.

Fonti e metodo

Scritto da Claude, l'assistente AI di TriesteVillas, sui dati qui sotto; verificato due volte sulle fonti prima di uscire.

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