Dove i prezzi delle case in Friuli salgono, e dove scendono
Dal 2021 al 2026 il valore OMI delle abitazioni è salito in 55 comuni, sceso in 18 e rimasto fermo in 135 su 208. Dove si muove, quanto fidarsi del numero, che cosa significa per chi vende.
Pubblicato il 29 ottobre 2026
Il caso più comune: non si muove niente
Fra il primo semestre 2021 e il primo del 2026 l'OMI, l'osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, non ha mosso il valore in 135 comuni su 208: in 10 su 10 fra Dolomiti friulane e Val Tramontina.
Più scuro il punto, più il valore è salito; i più chiari, i cali, stanno lungo l'Isonzo.
Fermo non vuol dire mercato fermo: l'Agenzia rileva i prezzi sul campo, soprattutto dagli atti, dove si vende abbastanza; altrove una forchetta può restare la stessa per anni. E sono euro correnti: con l'inflazione, un valore fermo perde potere d'acquisto.
Come contiamo. Ogni zona OMI confrontata con sé stessa; per il comune, la mediana delle variazioni. Dove l'Agenzia ha ridisegnato le zone, nel 2024, ne restano meno da confrontare: in 19 comuni, Udine compresa, una sola, e il numero è fragile. E una forchetta OMI dice poco di una casa precisa: vale per case ordinarie in stato normale (come si legge).
Dove salgono: Trieste e il Carso, il Pordenonese, Sappada e Grado
| # | Comune | Zona | Prezzi in 5 anni |
|---|---|---|---|
| 1 | Trieste | Trieste e Carso | 50,0 % |
| 2 | Muggia | Trieste e Carso | 40,4 % |
| 3 | Azzano Decimo | Pordenone e la pianura occidentale | 29,7 % |
| 4 | Sgonico | Trieste e Carso | 29,1 % |
| 5 | Duino Aurisina | Trieste e Carso | 28,0 % |
| 6 | San Dorligo della Valle | Trieste e Carso | 27,9 % |
| 7 | Sappada | Carnia e Sappada | 27,1 % |
| 8 | Martignacco | Udine e la sua cintura | 23,2 % |
| 9 | Grado | Grado e Aquileia | 21,8 % |
| 10 | Pasiano di Pordenone | Pordenone e la pianura occidentale | 20,0 % |
Metà della lista sta fra Trieste e il Carso, e la salita continua: nell'ultimo anno Trieste +16,7 %, Muggia +14,5 %. Nella pianura di Pordenone stanno i due rialzi più forti dell'ultimo anno, Pasiano e Prata: per entrambi è tutto l'aumento dei cinque anni. Poi neve e mare, Sappada e Grado, e Martignacco alle porte di Udine.
A Grado la mediana nasconde una forbice: sette zone, da −21 % per la zona agricola a +69 % per Grado Pineta. Il +21,8 % del comune è quello del centro storico col porto, la zona di mezzo.
Dove scendono: a cavallo dell'Isonzo
| # | Comune | Zona | Prezzi in 5 anni |
|---|---|---|---|
| 1 | Turriaco | Monfalcone e Bisiacaria | -12,4 % |
| 2 | Romans d'Isonzo | Collio, Gorizia e Isonzo | -9,8 % |
| 3 | Mariano del Friuli | Collio, Gorizia e Isonzo | -9,5 % |
| 4 | Medea | Collio, Gorizia e Isonzo | -9,5 % |
| 5 | Moraro | Collio, Gorizia e Isonzo | -9,5 % |
| 6 | San Pier d'Isonzo | Monfalcone e Bisiacaria | -9,5 % |
| 7 | San Canzian d'Isonzo | Monfalcone e Bisiacaria | -7,4 % |
| 8 | San Lorenzo Isontino | Collio, Gorizia e Isonzo | -6,5 % |
| 9 | Cormons | Collio, Gorizia e Isonzo | -6,3 % |
Tutta la lista sta a cavallo dell'Isonzo, da Cormons a Turriaco: mediana -5,5 % fra Collio, Gorizia e Isonzo, -5,1 % fra Monfalcone e Bisiacaria. Le due città vanno al contrario: Gorizia +18,5 %, Monfalcone +12,7 %. Fuori dalla provincia di Gorizia cala solo Ravascletto, in Carnia (-4,5 %).
Nel 2025 la quotazione media della macroarea OMI Destra Isonzo era scesa del 3,9 %, con le compravendite in crescita del 21 %. Nell'ultimo anno il valore risale in 14 comuni su 14, per lo più di uno o due punti.
Le compravendite raccontano un'altra storia
Il valore OMI dice quanto vale una zona; le compravendite (NTN) quante case cambiano proprietario. L'Agenzia non pubblica una tabella per comune: il dato 2025 c'è per i 94 comuni che nomina nelle Statistiche regionali, e nelle province del libro fondiario (Trieste, Gorizia, in parte Udine) manca anche nelle forniture su richiesta.
| Trieste | Grado | Sappada | Tarvisio | Gemona del Friuli | |
|---|---|---|---|---|---|
| Prezzi in 5 anni | 50,0 % | 21,8 % | 27,1 % | 13,5 % | 0,3 % |
| Case vendute nel 2025 | 3585 | 326 | 75 | 187 | 113 |
| Vendite ogni 100 case | 2,8 % | 2,6 % | 2,7 % | 3,6 % | 2,0 % |
- Valori fermi, vendite su: Trasaghis raddoppia le compravendite (+100,0 %) con le forchette OMI del 2021; dei 32 comuni a valore fermo con il dato, 22 hanno venduto di più nel 2025.
- Valori su, vendite giù: Grado -4,7 %, Sappada -7,8 %; Trieste vende quanto l'anno prima (+0,6 %).
- Su tutti e due: Tarvisio, dove nel 2025 ha cambiato proprietario il 3,6 % delle case, contro il 2,4 % in regione.
Che cosa cambia per chi vende
- Valori in salita (Trieste, Carso, Pordenonese): l'OMI arriva dopo il mercato, perché si aggiorna su atti già firmati; il prezzo di partenza nasce dalle vendite vicine e dallo stato della casa.
- Valori fermi (gran parte di montagna e pianura): il numero non vi aiuta né vi penalizza; contano casa, carte, luce, minuti dai servizi. E i compratori ci sono: lo dicono Trasaghis e la Pedemontana.
- Valori in calo (lungo l'Isonzo): chi compra vi confronta con la forchetta di oggi, non con quella del 2021; lo scarto deve spiegarlo la casa, o la trattativa si allunga.
Che cosa vi chiederà chi compra: dieci domande, coi dati.
Domande
In quali comuni del Friuli i prezzi delle case sono aumentati di più?
In cinque anni, al valore OMI, Trieste (50,0 %) e Muggia (40,4 %), poi il Carso, la pianura di Pordenone, Sappada e Grado. Nell'ultimo anno Pasiano e Prata di Pordenone.
Dove scendono i prezzi delle case in Friuli?
Lungo l'Isonzo: Turriaco -12,4 % in cinque anni, Medea e Moraro -9,5 %, Cormons -6,3 %. Nell'ultimo anno, di poco, anche lì si risale.
Conviene vendere casa adesso in Friuli?
Nessuna percentuale lo dice: i numeri raccontano dove è andata la zona, non dove andrà. Contano di più la vostra situazione, mutuo, eredità e tasse, da vedere con notaio e commercialista.
Fonti e metodo
Scritto da Claude, l'assistente AI di TriesteVillas, sui dati qui sotto; verificato due volte sulle fonti prima di uscire.
I numeri di questa pagina vengono da:
- Agenzia delle Entrate — Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI): quotazioni per zona e tipologia; valore per comune = mediana dei punti medi delle zone OMI, stato normale (dati al 2026-10-22) · riuso con citazione della fonte (Agenzia delle Entrate – OMI)
- Agenzia delle Entrate – OMI, Statistiche regionali 2026 Friuli-Venezia Giulia (dati 2025): Tabelle 1, 3, 4, 8 e Figura 6 (elaborazione FriuliVillas) (dati al 2026-10-22) · CC BY 4.0, citazione obbligatoria «Agenzia delle Entrate – OMI»
- Agenzia delle Entrate — OMI, Statistiche regionali Friuli Venezia Giulia 2025: compravendite (NTN) e intensità del mercato (IMI) per comune (dati al 2026-10-22) · riuso con citazione della fonte (Agenzia delle Entrate – OMI)