Quanto costa l'affitto in Friuli: il canone al metro quadro, comune per comune

Il numero di ogni comune è il canone mensile di un metro quadro di appartamento, stimato dall'OMI, l'osservatorio dei prezzi immobiliari dell'Agenzia delle Entrate: per ciascuna zona OMI c'è una forchetta minima e massima, e per ogni comune prendiamo la mediana fra i punti medi di quelle forchette. I metri quadri sono quelli «commerciali»: oltre alle stanze contano, con pesi ridotti, anche balconi, cantine e altri spazi accessori. L'OMI avverte che le sue quotazioni descrivono un immobile ordinario e non sostituiscono la stima di quello singolo: un attico in centro o una casa da sistemare escono dalla forchetta.

In cima c'è la costa. Trieste e Muggia stanno a 8,0 €/m² al mese, Duino Aurisina a 7,5 €/m² al mese, Grado a 6,9 €/m² al mese. Lignano è un caso a parte: il suo valore è il doppio di quello di Trieste, ma è una località di villeggiatura e il dato va preso con prudenza da chi cerca un contratto tutto l'anno. Udine (5,8 €/m² al mese) è il capoluogo friulano più caro, davanti a Gorizia e Pordenone; Monfalcone si allinea ai capoluoghi con 5,1 €/m² al mese. In montagna spicca Ravascletto, il paese delle piste dello Zoncolan: 5,1 €/m² al mese.

I canoni più bassi stanno sul confine sloveno, nelle Valli del Natisone e a Prepotto: Drenchia, Grimacco, Pulfero, Savogna, Stregna, San Leonardo e Prepotto restano tutti sotto i 2 € al metro quadro. Poco sopra, intorno ai 2 €, vengono Vito d'Asio, sette paesi della Carnia, Montenars e, nelle Prealpi Giulie, Taipana e Lusevera. Fra questi ci sono alcuni dei comuni che dal 2001 hanno perso più residenti: Drenchia -55 %, Savogna -47 %, Grimacco -39 %. L'affitto basso va letto insieme a servizi e distanze: il pronto soccorso, per chi abita a Drenchia, è a 57 min d'auto (ospedali e tempi).

Per le ville e i villini l'OMI dà un canone a parte, quotato in 213 comuni; solo in circa un terzo di questi la casa singola si affitta a più dell'appartamento. A Trieste 10,0 €/m² al mese contro 8,0 €/m² al mese; a Spilimbergo 4,8 €/m² al mese contro 3,1 €/m² al mese; a Maniago 4,3 €/m² al mese contro 3,0 €/m² al mese. A Udine invece la villa vale meno al metro quadro (4,8 €/m² al mese), e lo stesso accade a Gorizia (4,9 €/m² al mese). Pesa anche in quali zone OMI le ville sono quotate, non sempre le stesse degli appartamenti.

Un anno di canone diviso per il prezzo OMI dà il rendimento lordo teorico. La mediana dei comuni è 4,8 %. I valori più alti si concentrano nell'Isontino: Gorizia 6,5 %, Farra d'Isonzo 6,4 %, Mossa 6,4 %; fuori dal Goriziano salgono così in alto solo Lignano (6,5 %) e Pordenone (6,0 %). Il più basso è Sappada, 2,3 %, dove le case costano molto rispetto al canone. È un conto prima di tasse, spese, manutenzione e mesi vuoti; il caso di due comuni vicini è in Pordenone o Sacile.

• Canone libero, 4+4: almeno quattro anni, poi un rinnovo di altri quattro, salvo i motivi di disdetta previsti dalla legge.
• Canone concordato, 3+2: almeno tre anni e due di proroga; il canone sta dentro i valori fissati dagli accordi locali fra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.
• Cedolare secca: chi affitta un'abitazione e non lo fa come attività d'impresa può pagare un'imposta fissa al posto dell'IRPEF e delle addizionali, senza registro e bollo sul contratto: il 21 % del canone annuo, il 10 % se il canone è concordato e la casa sta in un comune ad «alta tensione abitativa»; questi per legge comprendono i capoluoghi di provincia (in regione Trieste, Udine, Pordenone e Gorizia) più gli altri scelti dal CIPE.

Per la tassazione del proprio caso decide il commercialista; le regole degli affitti di pochi giorni sono un'altra cosa: affitti brevi.