Comprare casa in Friuli venendo dall'estero: i passi, uno per uno

1. Reciprocità. I cittadini dell'Unione e dei Paesi SEE (Islanda, Liechtenstein, Norvegia) comprano come un italiano. Per tutti gli altri conta la reciprocità, e a controllarla è il notaio: la scheda del Ministero degli Esteri sugli Stati Uniti non segnala ostacoli, quella sul Regno Unito è ferma al 2020.
2. Codice fiscale. Va chiesto prima della proposta. Chi vive all'estero lo ottiene dal consolato italiano, oppure, compilando il modello AA4/8, da un ufficio dell'Agenzia delle Entrate: come si fa.
3. Sopralluogo e prime carte. La planimetria in catasto deve corrispondere alla casa, i titoli edilizi devono esserci, l'APE va mostrato fin dall'inizio della trattativa: le verifiche.
4. Proposta d'acquisto. Di solito è un modulo dell'agenzia accompagnato da una somma. Vincola subito chi la firma; il venditore resta libero finché non la accetta, e da quel momento vale come preliminare.
5. Preliminare e caparra. Va scritto e registrato entro 30 giorni. Con la caparra confirmatoria, chi l'ha versata e poi si ritira la perde; chi l'ha incassata e si ritira la restituisce doppia. Dettagli: compromesso e caparra.
6. Mutuo e contributi, se servono. Per il sostegno regionale alla prima abitazione, la domanda si presenta prima del rogito: chi può averlo.
7. Il notaio. Spetta a chi compra sceglierlo e pagarne le spese, salvo patto diverso. Controlla ipoteche, vincoli, regolarità urbanistica e catastale, poi incassa le imposte e le versa. L'atto è in italiano; chi non lo capisce lo riceve con la traduzione a fronte, e se serve interviene un interprete scelto dalle parti: notaio e rogito.
8. Rogito e pagamento. Nell'atto le parti dichiarano come hanno pagato e se c'era un mediatore. Il notaio, se una parte lo chiede, custodisce la somma in un conto separato finché l'atto non è registrato e pubblicato.
9. Libro fondiario. Dove vale, si diventa proprietari con l'iscrizione decretata dal giudice tavolare: cosa cambia.
10. Dopo il rogito. Con la prima casa c'è da spostare la residenza, e il termine è di 18 mesi (come si prende); con una seconda casa, la comunicazione ILIA online, che scade a fine giugno dell'anno seguente (l'imposta).

• Venditore privato: registro al 9 %; ipotecaria e catastale sono fisse, 50 € l'una.
• Base di calcolo: se comprate come persona e non come impresa, e la vendita non è con IVA, potete chiedere al notaio di usare il valore catastale al posto del prezzo. È la rendita, aumentata del 5 %, per 120; il coefficiente scende a 110 se l'acquisto è agevolato.
• Venditore impresa, vendita con IVA: IVA al 10 %, o al 4 % se è la prima casa, e tre imposte fisse da 200 €.

Casi ed esempi: le imposte d'acquisto. La cifra esatta la calcola il notaio: chiedetegliela per iscritto prima del rogito.

Il registro al 2 % si ottiene se la casa è nel comune dove siete iscritti all'anagrafe, o dove vi iscriverete al più tardi 18 mesi dopo l'atto, oppure dove lavorate o studiate. Viverci qualche mese all'anno senza iscrizione all'anagrafe non basta.

Dal 2023 (D.L. 69/2023) chi abita all'estero può evitare il trasloco solo se ha lasciato l'Italia per motivi di lavoro, se prima vi aveva risieduto o lavorato per 5 anni almeno, e solo comprando nel paese dove è nato o in quello da cui è partito. Vale per ogni cittadinanza e ha sostituito la vecchia regola per gli italiani emigrati. Uno straniero che in Italia non ha mai vissuto né lavorato ha due sole strade: la residenza nel comune, o un'attività svolta lì.

Chi la promette e poi non la prende restituisce la differenza con gli interessi e paga il 30 % di sanzione; chi cambia idea prima dei 18 mesi può revocare la dichiarazione e la sanzione non si applica.

• Il libro fondiario, a Trieste, nell'Isontino, in parte della Bassa e in Val Canale: è il sistema dei territori ex austriaci. Le ispezioni ipotecarie online dell'Agenzia delle Entrate lì non arrivano; ipoteche e altri oneri si leggono negli uffici tavolari.
• L'ILIA al posto dell'IMU, dal 2023. Una seconda casa paga fino all'1,06 % l'anno; per una sola a testa, se comunicata alla Regione nei termini, il tetto è lo 0,70 %, ovunque viva il proprietario.
• Un aiuto della Regione per chi compra la casa in cui vivrà, più alto in montagna: di regola lo chiede solo chi ha avuto la residenza anagrafica in Friuli Venezia Giulia per 5 degli ultimi 8 anni.

E in tutta Italia: senza l'APE allegato al rogito, venditore e compratore rischiano insieme da 3000 € a 18.000 €.