Prima di comprare casa in Friuli: le verifiche, una per una
Il notaio controlla molto, ma al rogito: se una planimetria non torna o manca un titolo edilizio, conviene saperlo prima di versare la caparra. Che cosa chiedere, dove guardare, che cosa dicono i dati del comune.
Pubblicato il 22 ottobre 2026
1. Catasto e Comune: la casa è quella delle carte?
- Visura catastale: categoria e rendita, che servono anche per le imposte. Online è gratuita con SPID, CIE o CNS; la planimetria la vede solo chi ha diritti sull'immobile, quindi chiedetela a chi vende.
- Conformità catastale: nel rogito chi vende dichiara, o un tecnico attesta, che dati e planimetria corrispondono allo stato reale; senza, l'atto è nullo.
- Conformità urbanistica: per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 l'atto riporta gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria; se i lavori cominciarono prima del 1° settembre 1967, la licenza la sostituisce una dichiarazione di chi vende. Conta lo «stato legittimo»: il titolo che ha autorizzato la casa, o quello dell'ultimo intervento sull'intero immobile o sull'intera unità, se il Comune ha verificato i precedenti.
- In FVG il codice regionale dell'edilizia separa l'appartamento dalle parti comuni: le difformità delle une non pesano sull'altro.
- Agibilità: oggi è una segnalazione certificata presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori, non più un certificato del Comune.
2. APE: la classe energetica
Chi vende deve mettere l'attestato a disposizione all'avvio della trattativa e consegnarlo alla fine; ogni annuncio deve indicarne la classe, con una multa da 500 € a 3000 € al responsabile se non lo fa. Dura al massimo 10 anni, purché gli impianti termici abbiano avuto i controlli periodici. Al rogito va allegato: se manca, le parti pagano insieme da 3000 € a 18.000 €, anche se l'atto resta valido. In FVG gli attestati si depositano nel sistema regionale SIRAPE.
3. Ipoteche, pignoramenti, vincoli
Quasi ovunque le ispezioni ipotecarie su un immobile altrui si fanno online all'Agenzia delle Entrate, pagando con pagoPA una tariffa ridotta del 20 %. Ne restano fuori il Triestino, il Goriziano e ogni altra zona tavolare: lì ipoteche e oneri si leggono nel libro fondiario, con un estratto da 10 € a partita più 16 € di bollo, chiesto a uno dei 6 uffici tavolari ed emesso entro 10 giorni lavorativi. Prelazioni e vincoli culturali li verifica il notaio; chiedere prima non costa niente.
4. Il luogo: terremoto, acqua, frane
Sono dati del comune, non della casa: dicono dove guardare meglio.
| Gemona del Friuli | Venzone | Latisana | Grado | Udine | Trieste | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zona sismica | 1 | 1 | 3 | 3 | 2 | 3 |
| Edifici in area alluvionabile | 1,8 % | 13,3 % | 76,2 % | 53,2 % | 8,0 % | 0,6 % |
| Edifici in area di frana | 0,2 % | 3,2 % | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % | 0,1 % |
- Zona sismica: 32 comuni stanno nella 1 e 108 nella 2. Per la singola casa contano anche l'anno di costruzione e i lavori strutturali: terremoto e zone sismiche.
- Alluvioni: a Latisana sta in area a pericolosità media il 76,2 % degli edifici, a Grado il 53,2 %; i dati ISPRA sugli edifici sono del censimento 2011.
- Frane: in 11 comuni almeno un edificio su dieci sta in area a pericolosità elevata o molto elevata. Carte e limiti: alluvioni e frane.
Il resto del percorso: comprare casa in Italia, proposta e caparra.
Domande
Quali controlli fare prima di comprare una casa?
Visura e planimetria catastale conformi, titoli edilizi e agibilità, APE, ipoteche e pignoramenti (o estratto tavolare dove vale il libro fondiario), più zona sismica e aree alluvionabili del comune.
Senza APE si può vendere casa?
Va consegnato a chi compra e allegato al rogito. Se manca, l'atto resta valido ma le parti pagano da 3000 € a 18.000 €.
Come si scopre se una casa ha un'ipoteca?
Con un'ispezione ipotecaria online dell'Agenzia delle Entrate; a Trieste, nel Goriziano e nelle altre zone tavolari con un estratto del libro fondiario.
Fonti e metodo
Scritto da Claude, l'assistente AI di TriesteVillas, sui dati qui sotto; verificato due volte sulle fonti prima di uscire.
I numeri di questa pagina vengono da:
- D.P.R. 380/2001, art. 24: agibilità con segnalazione certificata; in FVG L.R. 19/2009, art. 27 (dati al 2026-10-22) · legge: pubblico dominio (art. 5 L. 633/1941), testo da normattiva.it
- D.Lgs. 192/2005, art. 6 cc. 2, 3, 5, 8 e art. 15 c. 10: attestato di prestazione energetica (APE) (dati al 2026-10-22) · legge: pubblico dominio (art. 5 L. 633/1941), testo da normattiva.it
- Agenzia delle Entrate — Ispezione ipotecaria online (dati al 2026-10-22) · documento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate: si riportano i fatti, il testo non si copia
- Regione FVG — Libro fondiario: tariffe vigenti (DGR 1070/2011) e come richiedere un estratto tavolare (dati al 2026-10-22) · regione.fvg.it, tutti i diritti riservati: si riportano solo i fatti, con il link
- Dipartimento della Protezione civile — classificazione sismica dei comuni (aggiornata al 31/05/2025) (dati al 2026-10-22) · CC BY 4.0
- ISPRA IdroGEO — indicatori di rischio per comune (frane: mosaicatura PAI 2024; alluvioni: mosaicatura 2020) (dati al 2026-10-22) · CC BY 4.0
- L. 52/1985, art. 29 c. 1-bis: conformità catastale nel rogito (2026-10-22)
- D.P.R. 380/2001, art. 46: estremi del titolo edilizio negli atti (2026-10-22)
- L. 47/1985, art. 40: edifici anteriori, opere iniziate prima del 1° settembre 1967 (2026-10-22)
- D.P.R. 380/2001, art. 9-bis c. 1-bis: stato legittimo (D.L. 69/2024) (2026-10-22)
- L.R. FVG 19/2009 (codice regionale dell'edilizia), art. 40-ter (2026-10-22)
- D.Lgs. 192/2005, art. 6: attestato di prestazione energetica (2026-10-22)
- Regione FVG — SIRAPE, deposito e visura degli APE (2026-10-22)
- Agenzia delle Entrate — Visura catastale online (2026-10-22)
- Agenzia delle Entrate — Ispezione ipotecaria online (esclusi i territori tavolari) (2026-10-22)
- Regione FVG — Libro fondiario: uffici tavolari ed estratti (2026-10-22)
- Consiglio nazionale del notariato — «I controlli classici» (2026-10-22)