Proposta d'acquisto, compromesso, caparra: come si prenota una casa in Italia

Di norma è un modulo dell'agenzia, con un assegno o un bonifico a titolo di caparra. Chi la sottoscrive è impegnato da quel momento; chi vende, finché non accetta, no. Quando accetta, e voi lo sapete, la proposta diventa un contratto preliminare a tutti gli effetti.

Per firmare serve già il codice fiscale. E le domande sulla casa vanno fatte prima, non dopo: le verifiche.

Il preliminare, detto compromesso, è nullo se non è scritto (codice civile, art. 1351). Fissa prezzo, caparra, data del rogito e condizioni. Va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, e se l'affare passa da un'agenzia immobiliare la registrazione tocca a lei.

• registro fisso 200 €;
• bollo da 16 € ogni 4 facciate, o 155 € se il compromesso è un atto notarile;
• 0,5 % sulla caparra confirmatoria e sugli acconti non soggetti a IVA; quanto pagato si scala dall'imposta del rogito;
• se vende un'impresa con IVA, l'acconto si fattura con l'IVA e l'imposta fissa è doppia: 200 € per il contratto e 200 € per l'acconto.

Le guide che parlano del 3 % sugli acconti valgono per i compromessi registrati fino al 2024.

Caparra confirmatoria (art. 1385). Garantisce che il contratto si farà:

• se si ritira chi l'ha versata, l'altro può recedere e tenersela;
• se si ritira chi l'ha ricevuta, l'altro può recedere e chiederne il doppio;
• in alternativa si può pretendere il contratto, o la sua risoluzione con il risarcimento del danno.

Caparra penitenziale (art. 1386). È il prezzo pattuito per avere il diritto di ripensarci: chi esercita il recesso perde quella data, o restituisce il doppio di quella ricevuta, e finisce lì.

Se al rogito una parte non si presenta, l'altra può chiedere al giudice una sentenza che fa le veci del contratto non firmato (art. 2932). Quale caparra scrivere, e quanto, lo decidete voi: fatevi spiegare la clausola dal notaio prima di firmare.

Un compromesso fatto davanti al notaio, come atto pubblico o con firme autenticate, si può trascrivere nei registri immobiliari (art. 2645-bis). Da quel momento il rogito prevale su ipoteche e pignoramenti iscritti dopo contro chi vende. Costa 200 € di imposta ipotecaria e 35 € di tasse ipotecarie, più il compenso del notaio. La protezione cade se il rogito non viene trascritto entro 1 anno dalla data fissata, e comunque entro 3 anni dalla trascrizione.

Nei comuni tavolari i registri sono quelli del libro fondiario: come vi si tutela il compromesso ve lo dice il notaio. Dopo il compromesso: notaio e rogito, imposte, i passi in ordine.