FriuliVillas

Oddaja stanovanja v Furlaniji: koliko res prinese in koliko stane, če ostane prazno

Po uradnih vrednostih OMI dolgoročni najem v polovici občin prinese vsaj 4,8 % bruto na leto, od 2,3 % v Sappadi do 6,5 % v Gorici. Po pavšalnem davku in ILIA stanovanje v Vidmu pade s 5,4 % na 3,6 %, dogovorjena najemnina pa lahko prinese več tudi pri nižji najemnini.

Objavljeno 31. oktober 2026

Kje se oddaja najbolj izplača

Aiello del Friuli: 5,0 %Amaro: 4,7 %Ampezzo: 4,6 %Aquileia: 4,7 %Arta Terme: 5,6 %Artegna: 5,1 %Attimis: 4,8 %Bagnaria Arsa: 5,0 %Basiliano: 4,8 %Bertiolo: 4,9 %Bicinicco: 4,8 %Bordano: 4,3 %Buja: 5,3 %Buttrio: 5,1 %Camino al Tagliamento: 4,9 %Campoformido: 4,2 %Carlino: 5,5 %Cassacco: 5,5 %Castions di Strada: 5,0 %Cavazzo Carnico: 4,2 %Cercivento: 4,2 %Cervignano del Friuli: 4,6 %Chiopris-Viscone: 4,7 %Chiusaforte: 4,0 %Cividale del Friuli: 4,9 %Codroipo: 4,4 %Colloredo di Monte Albano: 4,8 %Comeglians: 4,6 %Corno di Rosazzo: 4,9 %Coseano: 5,2 %Dignano: 4,9 %Dogna: 4,4 %Drenchia: 4,2 %Enemonzo: 4,6 %Faedis: 4,7 %Fagagna: 4,5 %Flaibano: 4,9 %Forni Avoltri: 4,6 %Forni di Sopra: 3,6 %Forni di Sotto: 4,6 %Gemona del Friuli: 4,9 %Gonars: 5,1 %Grimacco: 4,2 %Latisana: 5,3 %Lauco: 4,2 %Lestizza: 4,8 %Lignano Sabbiadoro: 6,5 %Lusevera: 4,2 %Magnano in Riviera: 5,1 %Majano: 4,8 %Malborghetto Valbruna: 5,0 %Manzano: 4,9 %Marano Lagunare: 4,8 %Martignacco: 3,6 %Mereto di Tomba: 4,8 %Moggio Udinese: 4,5 %Moimacco: 4,8 %Montenars: 4,2 %Mortegliano: 4,7 %Moruzzo: 4,2 %Muzzana del Turgnano: 4,8 %Nimis: 4,7 %Osoppo: 5,0 %Ovaro: 4,6 %Pagnacco: 4,9 %Palazzolo dello Stella: 5,0 %Palmanova: 4,7 %Paluzza: 4,6 %Pasian di Prato: 4,9 %Paularo: 4,6 %Pavia di Udine: 4,8 %Pocenia: 4,8 %Pontebba: 4,5 %Porpetto: 5,5 %Povoletto: 4,8 %Pozzuolo del Friuli: 4,8 %Pradamano: 4,7 %Prato Carnico: 4,7 %Precenicco: 4,8 %Premariacco: 4,8 %Preone: 4,2 %Prepotto: 3,8 %Pulfero: 4,1 %Ragogna: 4,8 %Ravascletto: 4,9 %Raveo: 4,2 %Reana del Rojale: 5,0 %Remanzacco: 4,8 %Resia: 4,4 %Resiutta: 4,4 %Rigolato: 4,6 %Rive d'Arcano: 4,9 %Ronchis: 4,8 %Ruda: 5,5 %San Daniele del Friuli: 4,8 %San Giorgio di Nogaro: 4,4 %San Giovanni al Natisone: 4,6 %San Leonardo: 4,1 %San Pietro al Natisone: 4,1 %Santa Maria la Longa: 4,8 %San Vito al Torre: 5,5 %San Vito di Fagagna: 5,2 %Sauris: 4,6 %Savogna: 4,2 %Sedegliano: 4,9 %Socchieve: 4,6 %Stregna: 4,2 %Sutrio: 4,7 %Taipana: 4,2 %Talmassons: 4,9 %Tarcento: 4,9 %Tarvisio: 4,1 %Tavagnacco: 4,2 %Terzo d'Aquileia: 5,4 %Tolmezzo: 4,7 %Torreano: 5,7 %Torviscosa: 5,5 %Trasaghis: 4,3 %Treppo Grande: 5,1 %Tricesimo: 4,8 %Trivignano Udinese: 4,9 %Udine: 5,4 %Varmo: 5,0 %Venzone: 4,0 %Verzegnis: 4,2 %Villa Santina: 4,4 %Visco: 5,5 %Zuglio: 4,2 %Forgaria nel Friuli: 4,3 %Campolongo Tapogliano: 5,5 %Rivignano Teor: 4,6 %Sappada: 2,3 %Fiumicello Villa Vicentina: 5,7 %Treppo Ligosullo: 4,8 %Capriva del Friuli: 6,4 %Cormons: 5,8 %Doberdò del Lago: 6,0 %Dolegna del Collio: 5,7 %Farra d'Isonzo: 6,4 %Fogliano Redipuglia: 6,4 %Gorizia: 6,5 %Gradisca d'Isonzo: 5,3 %Grado: 3,7 %Mariano del Friuli: 5,6 %Medea: 5,6 %Monfalcone: 5,9 %Moraro: 5,6 %Mossa: 6,4 %Romans d'Isonzo: 5,8 %Ronchi dei Legionari: 5,3 %Sagrado: 5,9 %San Canzian d'Isonzo: 5,6 %San Floriano del Collio: 5,7 %San Lorenzo Isontino: 6,5 %San Pier d'Isonzo: 5,6 %Savogna d'Isonzo: 6,5 %Staranzano: 5,6 %Turriaco: 5,8 %Villesse: 5,6 %Duino Aurisina: 4,4 %Monrupino: ni podatkaMuggia: 4,9 %San Dorligo della Valle: 4,8 %Sgonico: 4,8 %Trieste: 4,6 %Andreis: 5,7 %Arba: 5,8 %Aviano: 4,3 %Azzano Decimo: 3,8 %Barcis: 5,6 %Brugnera: 4,4 %Budoia: 5,5 %Caneva: 4,7 %Casarsa della Delizia: 4,4 %Castelnovo del Friuli: 4,9 %Cavasso Nuovo: 5,4 %Chions: 5,2 %Cimolais: 5,0 %Claut: 5,1 %Clauzetto: 5,0 %Cordenons: 4,3 %Cordovado: 4,5 %Erto e Casso: 5,5 %Fanna: 5,3 %Fiume Veneto: 4,3 %Fontanafredda: 3,7 %Frisanco: 4,8 %Maniago: 4,1 %Meduno: 5,4 %Montereale Valcellina: 5,5 %Morsano al Tagliamento: 4,9 %Pasiano di Pordenone: 4,0 %Pinzano al Tagliamento: 5,8 %Polcenigo: 5,2 %Porcia: 4,6 %Pordenone: 6,0 %Prata di Pordenone: 4,1 %Pravisdomini: 5,0 %Roveredo in Piano: 5,1 %Sacile: 4,5 %San Giorgio della Richinvelda: 5,2 %San Martino al Tagliamento: 5,4 %San Quirino: 4,5 %San Vito al Tagliamento: 4,4 %Sequals: 5,5 %Sesto al Reghena: 5,2 %Spilimbergo: 4,0 %Tramonti di Sopra: 5,6 %Tramonti di Sotto: 5,6 %Travesio: 5,7 %Vito d'Asio: 4,4 %Vivaro: 5,4 %Zoppola: 5,5 %Vajont: 5,3 %Valvasone Arzene: 5,1 %
Bruto donos2,3 % – 4,4 %4,4 % – 4,8 %4,8 % – 4,9 %4,9 % – 5,5 %≥ 5,5 %Vsaka pika je sedež občine

Teoretični bruto donos je letna najemnina po OMI, deljena s ceno OMI istega stanovanja v običajnem stanju. Spredaj je Goriško, kjer je najemnina OMI visoka glede na ceno: Gorica, San Lorenzo Isontino in Sovodnje ob Soči 6,5 %, Capriva del Friuli, Farra d'Isonzo, Fogliano Redipuglia in Mossa 6,4 %. Sledita Pordenon (6,0 %) in Tržič (5,9 %).

#ObčinaObmočjeBruto donos
1Lignano SabbiadoroLignano, Latisana in Marano6,5 %
2GoriziaBrda, Gorica in Soča6,5 %
3San Lorenzo IsontinoBrda, Gorica in Soča6,5 %
4Savogna d'IsonzoTrst in Kras6,5 %
5Capriva del FriuliBrda, Gorica in Soča6,4 %
6Farra d'IsonzoBrda, Gorica in Soča6,4 %
7Fogliano RedipugliaTrst in Kras6,4 %
8MossaBrda, Gorica in Soča6,4 %
9Doberdò del LagoTrst in Kras6,0 %
10PordenonePordenone in zahodna nižina6,0 %

Lignano doseže 6,5 %, a njegova najemnina OMI je najemnina počitniškega kraja in za celoletno pogodbo slabo merilo. Na dnu so kraji, kjer je nakup drag: Sappada 2,3 %, Forni di Sopra 3,6 %, Gradež 3,7 %. Po območjih gre mediana od 4,5 % v gorah do 5,4 % na obali. Najemnina na kvadratni meter v 214 občinah: najemnine po občinah.

Od bruto do neto: stanovanje v Vidmu

Primer: 80 m² v Vidmu po vrednostih OMI, torej 102.000 € kupnine in 460 € najemnine na mesec; za ILIA predpostavljeni katastrski dohodek (rendita) 500 €, kar da davčno osnovo 84.000 €.

Prosta najemnina Dogovorjena, danes Dogovorjena, proračun 2027
Letna najemnina 5520 € 5520 € 5520 €
Pavšalni davek 1159 € (21 %) 552 € (10 %) 276 € (5 %)
ILIA 722 € 479 € 479 €
Ostane 3638 € 4489 € 4765 €

Stolpca dogovorjene najemnine računata s prosto najemnino, in prav tu je njuna slabost: dogovorjena najemnina ima zgornjo mejo, razpone krajevnega sporazuma. Bolj pove druga številka. Pri davku 10 % dogovorjena najemnina lastniku pusti toliko kot prosta tudi pri 381 € na mesec namesto 460 €; s predlaganimi 5 % celo pri 361 €.

Od zneska «ostane» je treba odšteti še stroške upravljanja, vzdrževanje, zavarovanje in prazne mesece. Brez pavšalnega davka se najemnina obdavči po lastnikovi stopnji IRPEF.

Dogovorjena najemnina, deset občin in proračun

Davčna ugodnost dogovorjene najemnine (canone concordato) je vezana na občine z «visokim stanovanjskim pritiskom»: v deželi jih je 10, štiri pokrajinska središča ter Basiliano, Cervignano del Friuli, Tavagnacco, Tržič, Devin - Nabrežina in Milje.

UdinePordenoneGoriziaTriesteMonfalconeMuggiaDuino AurisinaTavagnaccoCervignano del FriuliBasiliano
Bruto donos5,4 %6,0 %6,5 %4,6 %5,9 %4,9 %4,4 %4,2 %4,6 %4,8 %
Najemnina (stanovanja)5,8 €/m² na mesec5,2 €/m² na mesec5,5 €/m² na mesec8,0 €/m² na mesec5,1 €/m² na mesec8,0 €/m² na mesec7,5 €/m² na mesec4,5 €/m² na mesec3,7 €/m² na mesec3,6 €/m² na mesec
ILIA za neprijavljeno hišo0,98 %0,94 %0,76 %1,06 %0,86 %1,06 %1,06 %0,86 %0,76 %0,76 %
  • Že zdaj pogosta: v letu 2025 je v deželi novo najemno pogodbo dobilo 20.874 stanovanj (−2,2 %); 29,4 % je bilo dolgoročnih dogovorjenih pogodb v teh občinah. V Vidmu je takih polovica, v Pordenonu 48 %: Videm po predelih.
  • Proračun: predlog za leto 2027 (seja vlade 28. oktobra 2026) bi davek znižal na 5 %, na 1 % pa, če najemnik ni starejši od 35 let. Začetek veljavnosti in podrobnosti bodo v besedilu, ki ga sprejme parlament.
  • ILIA: v vsej deželi se davek za stanovanje z dogovorjeno najemnino zniža na 75 %, nekatere občine pa znižajo tudi stopnjo: Trst zaračuna 0,65 % namesto 1,06 %, Videm 0,76 % namesto 0,98 %.

In oddaja turistom?

Najemnine OMI merijo dolgoročni najem. Za bivanja nekaj dni od leta 2026 ugodnejša ureditev velja za največ 2 stanovanji, s pavšalnim davkom 21 % na eno in 26 % na drugo; potrebna sta koda CIN in prijava gostov. Pravila: kratkoročni najem 2026; izračun po občinah: orodje za donos kratkoročnega najema.

Prazno stanovanje stane

Stanovanje, ki ni oddano, v Furlaniji - Julijski krajini ne plača dohodnine, plača pa ILIA: v primeru iz Vidma 823 € na leto oziroma 588 €, če je pri deželi prijavljeno kot prvo «drugo stanovanje». Če se oddaja ne izplača, ostane prodaja: v letu 2025 je dežela zabeležila 17.922 prodaj stanovanj (+5,7 % glede na 2024). Kje in koliko: prodaje po občinah.

Vprašanja

Kolikšen je donos od oddaje stanovanja v Furlaniji?

Po vrednostih OMI je teoretični bruto donos v mediani občin 4,8 %, od 2,3 % v Sappadi do 6,5 % v Gorici. Po pavšalnem davku in ILIA v Vidmu ostane 3,6 % cene, pred stroški.

Se dogovorjena najemnina (canone concordato) splača?

V 10 občinah z visokim stanovanjskim pritiskom pogosto da: z davkom 10 % in znižano ILIA v primeru iz Vidma prinese neto toliko kot prosta, tudi pri 17 % nižji najemnini. Najemnina ne sme preseči razponov krajevnega sporazuma.

Kaj bi spremenil pavšalni davek 5 %?

To predlog proračuna za 2027 predvideva za dogovorjene najemnine (1 % za najemnike do 35. leta). Če bo sprejet, bi v primeru iz Vidma dogovorjena najemnina dosegla neto proste že pri 21 % nižji najemnini. Odloči parlament.

Viri in metoda

Napisal Claude, asistent UI družbe TriesteVillas, na podlagi spodnjih podatkov; pred objavo dvakrat preverjeno pri virih.

Številke na tej strani so iz:

Za branje zraven

TrgKoliko stane najem v Furlaniji: najemnina za kvadratni meter, občina za občinoMesečna najemnina za kvadratni meter v 214 občinah, od morja do goraTrg· Videm z okolicoVidem po predelih: koliko je vredno stanovanje, koliko prinese najem, kje se prodajaVidem: cene, najemnine in prodaje v šestih conah OMITrg· Pordenone in zahodna nižinaPordenon po predelih: vrednosti, prodaje, najemninePordenon: vrednosti, prodaje in najemnine v conah OMIZa prodajalcePrazna stanovanja v Furlaniji: koliko jih je, kje so in kaj se z njimi splača nareditiPrazna stanovanja: koliko, zakaj in deželni prispevek za ponovno oddajoOrodjeKratkoročni najem: koliko lahko prinese druga hiša v FurlanijiKoliko ostane od kratkoročnega najema, s sezono vaše občineTrgKje cene nepremičnin v Furlaniji rastejo in kje padajoTrst in Pordenon navzgor, ob Soči navzdol, gore brez sprememb