Kje cene nepremičnin v Furlaniji rastejo in kje padajo
Med letoma 2021 in 2026 je uradna vrednost stanovanj zrasla v 55 občinah, padla v 18, v 135 od 208 pa se ni premaknila. Kje se premika, koliko lahko številki zaupate in kaj to pomeni, če imate nepremičnino za prodajo.
Objavljeno 29. oktober 2026
Najpogostejši primer: nič se ne premakne
Med prvim polletjem 2021 in prvim polletjem 2026 OMI, opazovalnica italijanske davčne uprave za trg nepremičnin, vrednosti ni premaknila v 135 od 208 občin; med Furlanskimi Dolomiti in dolino Val Tramontina v 10 od 10.
Temnejša ko je pika, večja je rast; najsvetlejše, padci, so ob Soči.
Nespremenjena vrednost ne dokazuje zamrznjenega trga: davčna uprava cene preverja na terenu, predvsem iz kupoprodajnih pogodb, tam, kjer se proda dovolj; drugod razpon lahko ostane enak leta. In to so tekoči evri: z inflacijo vrednost, ki miruje, izgublja kupno moč.
Kako računamo. Vsako cono OMI primerjamo samo s seboj; za občino vzamemo mediano sprememb. Kjer je davčna uprava leta 2024 cone na novo zarisala, jih za primerjavo ostane manj: v 19 občinah, tudi v Vidmu, samo ena, in številka je krhka. Razpon OMI pa ni cena hiše: velja za običajna stanovanja v normalnem stanju (kako brati vrednosti OMI).
Kje rastejo: Trst in Kras, nižina okoli Pordenona, Sappada in Gradež
| # | Občina | Območje | Cene v 5 letih |
|---|---|---|---|
| 1 | Trieste | Trst in Kras | 50,0 % |
| 2 | Muggia | Trst in Kras | 40,4 % |
| 3 | Azzano Decimo | Pordenone in zahodna nižina | 29,7 % |
| 4 | Sgonico | Trst in Kras | 29,1 % |
| 5 | Duino Aurisina | Trst in Kras | 28,0 % |
| 6 | San Dorligo della Valle | Trst in Kras | 27,9 % |
| 7 | Sappada | Karnija in Sappada | 27,1 % |
| 8 | Martignacco | Videm z okolico | 23,2 % |
| 9 | Grado | Gradež in Oglej | 21,8 % |
| 10 | Pasiano di Pordenone | Pordenone in zahodna nižina | 20,0 % |
Polovica seznama je med Trstom in Krasom, rast pa se nadaljuje: samo v zadnjem letu Trst +16,7 %, Milje +14,5 %. V nižini okoli Pordenona sta največja enoletna porasta v regiji, Pasiano in Prata: pri obeh je to vsa rast petih let. Sledijo sneg in morje, Sappada in Gradež, ter Martignacco tik ob Vidmu.
V Gradežu mediana skriva velik razpon: sedem con, od −21 % v kmetijski coni do +69 % v coni Grado Pineta. Tistih +21,8 % občine je vrednost starega mestnega jedra s pristaniščem, srednje cone.
Kje padajo: na obeh bregovih Soče
| # | Občina | Območje | Cene v 5 letih |
|---|---|---|---|
| 1 | Turriaco | Tržič in Bisiakarija | −12,4 % |
| 2 | Romans d'Isonzo | Brda, Gorica in Soča | −9,8 % |
| 3 | Mariano del Friuli | Brda, Gorica in Soča | −9,5 % |
| 4 | Medea | Brda, Gorica in Soča | −9,5 % |
| 5 | Moraro | Brda, Gorica in Soča | −9,5 % |
| 6 | San Pier d'Isonzo | Tržič in Bisiakarija | −9,5 % |
| 7 | San Canzian d'Isonzo | Tržič in Bisiakarija | −7,4 % |
| 8 | San Lorenzo Isontino | Brda, Gorica in Soča | −6,5 % |
| 9 | Cormons | Brda, Gorica in Soča | −6,3 % |
Ves seznam je na obeh bregovih Soče, od Krmina do Turriaca: mediana −5,5 % na območju Brd, Gorice in Soče, −5,1 % na območju Tržiča in Bisiakarije. Mesti gresta v nasprotno smer: Gorica +18,5 %, Tržič +12,7 %. Zunaj Goriške pokrajine je vrednost padla le v Ravasclettu v Karniji (−4,5 %).
Leta 2025 se je povprečna vrednost makroobmočja OMI Destra Isonzo (desni breg Soče) znižala za 3,9 %, prodaj pa je bilo za 21 % več. V zadnjem letu se je vrednost tam spet dvignila v 14 od 14 občin, večinoma za odstotno točko ali dve.
Prodaje povedo drugo zgodbo
Vrednost OMI pove, koliko je vredna cona; število prodaj (NTN) šteje, koliko stanovanj zamenja lastnika. Preglednice po občinah davčna uprava ne objavlja: podatek za leto 2025 obstaja za 94 občin, ki jih imenuje v regionalni statistiki. V pokrajinah z zemljiško knjigo (Trst, Gorica, deloma Videm) ga ni niti v podatkih, ki jih posreduje na zahtevo.
| Trieste | Grado | Sappada | Tarvisio | Gemona del Friuli | |
|---|---|---|---|---|---|
| Cene v 5 letih | 50,0 % | 21,8 % | 27,1 % | 13,5 % | 0,3 % |
| Prodana stanovanja 2025 | 3585 | 326 | 75 | 187 | 113 |
| Prodaje na 100 stanovanj | 2,8 % | 2,6 % | 2,7 % | 3,6 % | 2,0 % |
- Vrednosti mirujejo, prodaje rastejo: v Trasaghisu so se prodaje podvojile (+100,0 %) ob enakih razponih OMI kot leta 2021. Od 32 občin z nespremenjeno vrednostjo in podatki o prodajah jih je 22 leta 2025 prodalo več.
- Vrednosti rastejo, prodaje padajo: Gradež −4,7 %, Sappada −7,8 %; v Trstu so prodali približno toliko kot leto prej (+0,6 %).
- Raste oboje: Trbiž, kjer je leta 2025 lastnika zamenjalo 3,6 % vseh stanovanj, v vsej regiji 2,4 %.
Kaj to pomeni za prodajalca
- Vrednosti rastejo (Trst, Kras, nižina okoli Pordenona): OMI trgu sledi z zamikom, ker se opira na že podpisane pogodbe; izhodiščna cena izhaja iz prodaj v bližini in iz stanja hiše.
- Vrednosti mirujejo (večina gora in nižine): številka Vam ne pomaga in ne škodi; štejejo hiša, dokumentacija, svetloba in minute do trgovine ali zdravnika. Kupcev kljub temu ne manjka: poglejte Trasaghis in Pedemontano.
- Vrednosti padajo (ob Soči): kupci Vašo ceno primerjajo z današnjim razponom, ne s tistim iz leta 2021. Razliko mora upravičiti hiša, sicer se pogajanja zavlečejo.
Kaj Vas bodo vprašali kupci: deset vprašanj in podatki za odgovore.
Vprašanja
Ali cene nepremičnin v Furlaniji rastejo?
Le v delu regije. V petih letih je vrednost OMI zrasla v 55 občinah, na čelu s Trstom (50,0 %) in Miljami (40,4 %), nato Kras, nižina okoli Pordenona, Sappada in Gradež; v zadnjem letu Pasiano in Prata di Pordenone.
Kje cene hiš v Furlaniji - Julijski krajini padajo?
Ob Soči: Turriaco −12,4 % v petih letih, Medea in Moraro −9,5 %, Krmin −6,3 %. V zadnjem letu se je vrednost tam spet rahlo dvignila.
Ali se zdaj splača prodati hišo v Furlaniji?
Tega ne pove noben odstotek: številke kažejo, kam se je območje premaknilo, ne kam gre. Več tehtajo Vaš položaj, hipoteka, dediščina in davki; o tem se posvetujte z notarjem in davčnim svetovalcem.
Viri in metoda
Napisal Claude, asistent UI družbe TriesteVillas, na podlagi spodnjih podatkov; pred objavo dvakrat preverjeno pri virih.
Številke na tej strani so iz:
- Agenzia delle Entrate — Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI): quotazioni per zona e tipologia; valore per comune = mediana dei punti medi delle zone OMI, stato normale (podatki z dne 2026-10-22) · riuso con citazione della fonte (Agenzia delle Entrate – OMI)
- Agenzia delle Entrate – OMI, Statistiche regionali 2026 Friuli-Venezia Giulia (dati 2025): Tabelle 1, 3, 4, 8 e Figura 6 (elaborazione FriuliVillas) (podatki z dne 2026-10-22) · CC BY 4.0, citazione obbligatoria «Agenzia delle Entrate – OMI»
- Agenzia delle Entrate — OMI, Statistiche regionali Friuli Venezia Giulia 2025: compravendite (NTN) e intensità del mercato (IMI) per comune (podatki z dne 2026-10-22) · riuso con citazione della fonte (Agenzia delle Entrate – OMI)