Meer, Hügel oder Berge: Was dasselbe Budget in Friaul kauft

Die Summe bleibt gleich, die Gegend wechselt: die Küste mit ihrer Lagune, das Hügelland samt Ebene, das Bergland. Jeder Wert in der Tabelle ist der Median der Gemeinden dieses Gebiets.

Der Küstenmedian vermischt zwei Märkte: Nur 2 der Gemeinden, Lignano und Grado, haben den Strand weniger als zehn Minuten vom Rathaus entfernt; bei den übrigen sind es 12 min oder mehr bis zum Strand. Auch das Bergland hat seine Ausnahme, Sappada: dort bringen 200.000 € nur 80 m² (das Haus für den Schnee).

In Lignano kaufen 300.000 € 100 m², in Grado 135 m² (die beiden Badeorte im Vergleich). Eine Viertelstunde landeinwärts ändert sich der Maßstab: In Aquileia bringt dieselbe Summe 330 m². Mit dem Haus bekommen Sie:

• einen milderen Winter, aber nur direkt am Wasser: Grado zählt etwa 15 Frosttage (ein unsicherer Wert: das Klimaraster reicht dort nicht bis zum Rathaus), das landeinwärts gelegene Aquileia schon 56;
• warme Nächte: In Lignano sinkt das Thermometer in rund 59 Nächten im Jahr nicht unter 20 °C;
• eine Klinik nicht um die Ecke: 24 min von Lignano zur Notaufnahme, 38 min von Grado;
• Wasser: Laut ISPRA, der italienischen Umweltbehörde, liegen in Grado 53,2 % aller Gebäude in Zonen mittlerer Hochwassergefahr (Risiken Ort für Ort).

In Hügelland und Ebene reichen 200.000 € in 124 von 138 Gemeinden für mindestens 200 m², und die Dezembersonne bleibt fast vollständig.

• San Daniele del Friuli: 210 m² und ein Krankenhaus im Ort; Glasfaser bis ins Haus erreicht allerdings nur 2,2 % der Haushalte.
• Cormons, am Fuß des Collio: 280 m², das Meer in 36 min, der Bahnhof mit Direktzügen nach Udine 3 min vom Rathaus.
• Osoppo: 265 m², das Meer in 56 min, die Pisten in 48 min.

Strand und Skilift, beides höchstens eine Stunde entfernt: Das bieten 14 Gemeinden der Region, und keine davon liegt an der Küste oder in den Bergen. Der Preis ist die Sommerhitze, und Osoppo liegt in Erdbebenzone 1 (was das bedeutet).

In den Bergen bringen 200.000 € in 33 von 58 Gemeinden mindestens 300 m²; mit 300.000 € kommen Sie in Paluzza auf 405 m², in Lignano auf 100 m². Was Sie einrechnen sollten:

• Sonne: Am 21. Dezember bekommt das Rathaus von Paluzza 4 Std., bei flachem Horizont wären es 8 Std. 32 min (Wintersonne);
• Klinik: Tolmezzo hat die Notaufnahme im Ort, doch in 27 Berggemeinden liegt die nächste mehr als eine halbe Stunde entfernt, und keine liegt näher als 32 min an einer Schwerpunktklinik;
• das Haus: In Paluzza wurden 77 % der Wohngebäude vor 1971 gebaut; mehr als 70 % sind es in 18 von 58 Berggemeinden, gegenüber 10 von 138 in Hügelland und Ebene. Die OMI-Werte gelten für normalen Zustand: Ein Haus zum Sanieren kostet weniger, die Arbeiten kommen hinzu;
• der Sommer, ein Plus: 15 Tage über 30 °C in Paluzza.

Beim Zensus 2011 hatten in der mittleren Berggemeinde 51 % der Wohnungen keine ständigen Bewohner (das Bergland, das sich leert).

Wer vermietet, solange er nicht da ist, braucht den Kalender der Gäste, nicht nur ihre Zahl.

• Küste: 5.683.700 Übernachtungen 2025 (regionsweit 11.028.200); in Lignano entfallen auf Juni, Juli und August 72 %, auf Dezember bis März 3 %.
• Berge: 1.042.400 Übernachtungen; manche Orte nahe den Pisten haben zwei Saisons, etwa Arta Terme (40 % im Sommer, 36 % im Winter).
• Hügelland und Ebene: 2.192.500 Übernachtungen, davon 467.400 allein in Udine; in den kleineren Orten verteilen sich die Gäste übers Jahr: San Daniele 37.100 Übernachtungen, im Sommer nur 35 %.

Regeln und Rechnung: Kurzzeitvermietung 2026 und der Rechner dafür. Die Immobiliensteuer ILIA hängt von der Gemeinde ab, nicht von der Landschaft: Auf eine nicht gemeldete Zweitwohnung reicht sie 2026 von 0,76 % bis 1,06 % (die Zweitwohnung melden).

• Mediane: Ein Weiler zählt so viel wie eine Stadt. Für eine einzelne Gemeinde: 200.000 € Gemeinde für Gemeinde und der Budget-Rechner.
• Fläche: das Budget geteilt durch den OMI-Wert der italienischen Steuerbehörde für die Gemeinde (Median der Mittelwerte ihrer Zonen, normaler Zustand), Bruttofläche, ohne Steuern und Notar. Eine Größenordnung, kein Preis.
• Zeiten: Autominuten ab dem Rathaus, ohne Stau; Sonne am Rathaus, klarer Himmel; Klima: Mittelwerte 1991–2020, die die Hitze der letzten Sommer unterschätzen (Winter und Sommer). Triest und der Karst bilden ein eigenes Gebiet.