Ich habe ein Elternhaus in einem Dorf im Friaul geerbt: verkaufen, vermieten oder behalten?

In den Berggemeinden lebten 2001 73.095 Menschen, Anfang 2026 noch 59.366. Am stärksten ist der Rückgang in Drenchia: -55 %. Fünf Dörfer in fünf Tälern:

• Wohnungen ohne Bewohner sind auch Zweit- und Ferienwohnungen, nicht nur verlassene Häuser – für Käufer aber in jedem Fall Alternativen.
• Verkäufe sind selten im Verhältnis zum Bestand: In einem Jahr wechseln im Median 2,1 % der Wohnungen den Besitzer, wo die Steuerbehörde die Zahl veröffentlicht. Ihr Haus wird nicht das einzige im Angebot sein, und es kommt darauf an, wie man es zeigt.

• ILIA. In dieser Region ersetzt die ILIA die IMU, und ein leeres Haus zahlt in der Regel nicht zusätzlich italienische Einkommensteuer auf den Katasterertrag. Jede Person darf neben der eigenen Wohnung genau eine weitere irgendwo in der Region als erste «Zweitwohnung» bestimmen: Sie zahlt höchstens 0,70 %, wenn die Meldung vor Juli des Folgejahres online über den Dienst der Region eingeht. Sonst gilt der Gemeindesatz für übrige Wohnungen: im Median 0,86 %, der Höchstsatz von 1,06 % in 14 Gemeinden. Miterben zahlen jeweils auf ihren Anteil.
• Bordano ist 2026 auf 1,06 % gegangen; laut Gemeinderatsbeschluss sollen leere Häuser wieder genutzt werden. Auch Venzone verlangt mehr für Wohnungen, die nur zur Verfügung gehalten werden.
• Der Rest: Dach, Dachrinnen, Feuchtigkeit, Versicherung, Grundgebühren – auch wenn niemand hinfährt.

Die Rechnung für Ihr Haus: ILIA und Zweitwohnung.

• Langfristig. Nach OMI liegt die mittlere Miete einer Wohnung in den Bergen bei 2,6 €/m² im Monat, rechnerisch eine Bruttorendite von 4,5 % im Jahr, vor Steuern, Kosten und Leerstand. Statt der Einkommensteuer kann man auf die Miete eine Pauschalsteuer wählen (cedolare secca).
• Kurzzeitvermietung. Nötig ist die CIN, die nationale Kennnummer, die in jedem Inserat stehen muss, und seit 2026 gilt die günstige Besteuerung nur noch für höchstens 2 Wohnungen. Sie lohnt sich, wo Gäste kommen: In der Hälfte der Berggemeinden gibt es weniger als 5,1 Übernachtungen pro Einwohner und Jahr.
• Jemand vor Ort für Schlüssel, Reparaturen und Reinigung, wenn Sie aus der Ferne vermieten.

• Erbfolge. Ist sie nicht abgeschlossen oder steht das Haus noch auf den Namen des Verstorbenen, fragen Sie einen Notar, was nötig ist und wie lange es dauert: Das hängt vom Einzelfall ab.
• Kataster. Im Kaufvertrag muss der Verkäufer erklären, dass Grundriss und Katasterdaten dem Haus entsprechen, sonst ist er nichtig. In einem über Generationen umgebauten Haus fällt ein angebautes Zimmer oder ein versetztes Fenster erst auf, wenn man Plan und Mauern vergleicht.
• Baugenehmigungen. Lizenzen, Genehmigungen oder Sanierungsbescheide müssen genannt werden; wurde vor dem 1. September 1967 mit dem Bau begonnen, ersetzt sie eine eidesstattliche Erklärung.
• Energieausweis. Spätestens wenn verhandelt wird, muss er auf dem Tisch liegen.
• Grundbuch. In 43 Gemeinden – allen der einstigen Provinzen Triest und Görz und einigen der früheren Provinz Udine – gilt vollständig das Grundbuch aus österreichischer Zeit, und Käufer verlassen sich auf das, was eingetragen ist: Prüfen Sie mit dem Notar, ob das Haus auf Ihren Namen eingetragen ist.
• Steuer auf den Verkauf. Wer ein gekauftes Haus binnen fünf Jahren weiterverkauft, kann auf den Gewinn Steuer zahlen; geerbte Immobilien sind davon ausgenommen.

Für einen ersten Blick auf Ihre Unterlagen: schicken Sie sie uns.

• Die Abzüge für Renovierungen auf Ausgaben 2026, 36 % bei einem Haus, das nicht Ihr Hauptwohnsitz ist (50 %, wenn doch), werden in Raten von der italienischen Einkommensteuer abgezogen. Wer in Italien kein steuerpflichtiges Einkommen hat, kann sie nirgends abziehen, und ein leeres Haus erzeugt hier in der Regel keine Einkommensteuer: Es zahlt ILIA.
• Seit dem 17. Februar 2023 lassen sich diese Abzüge nicht mehr abtreten oder in einen Rabatt auf der Rechnung umwandeln: Ohne italienische Steuer verfallen sie.
• Der regionale Zuschuss für Energieeffizienz, im Oktober 2026 offen (50 % der Kosten, bis 12.000 € je Art der Maßnahme), gilt auch für Zweitwohnungen, aber nur für Antragsteller, die zum Zeitpunkt des Antrags in Friaul-Julisch Venetien wohnen.

Bevor Sie ausgeben, legen Sie den Kostenvoranschlag neben den Wert der Gegend: Für ein freistehendes Haus nennt die OMI in den Bergen im Median 670 €/m².