Günstige Häuser im Friaul: wo sie am wenigsten kosten – und warum

Den niedrigsten Wert der Region, 520 €/m², haben die Natisone-Täler an der Grenze zu Slowenien. Legt man die Latte bei 600 €/m² (OMI-Werte der italienischen Steuerbehörde für Wohnungen in normalem Zustand, erstes Halbjahr 2026), bleiben 30 Gemeinden übrig, fast alle klein: 27 haben weniger als tausend Einwohner.

Zwei Hinweise. Die Behörde gibt ähnlichen Nachbardörfern oft dieselben Spannen, etwa Bordano und Trasaghis: Ein paar Euro Unterschied sagen nichts über den Markt. Und die Werte gelten für gewöhnliche Häuser – ein Sanierungsfall liegt darunter, ein sanierter Bau darüber (wie man OMI-Werte liest).

Wir haben die Mediane der 30 Gemeinden bis 600 €/m² mit denen der übrigen 184 verglichen (für Monrupino im Karst gibt das OMI keinen Wert für Wohnungen an).

• Einwohner: Alle haben Einwohner verloren, 17 sogar jeden Fünften oder mehr.
• Krankenhaus: In 15 dieser Dörfer braucht man über eine halbe Stunde bis zur nächsten Notaufnahme. Bei Herzinfarkt und Schlaganfall zählt das Schwerpunktkrankenhaus: 47 min gegenüber 32 min.
• Wintersonne: Am kürzesten Tag sehen 17 Rathäuser weniger als sechs Stunden Sonne.
• Wohnungen ohne gemeldete Bewohner (Zählung 2011): oft Zweitwohnungen, nicht unbedingt verlassen; für Käufer kann das mehr Auswahl bedeuten.
• Verkäufe: Die Behörde veröffentlicht Zahlen für 2025 nur für 7 dieser Gemeinden, von 11 bis 32 verkauften Wohnungen; in Udine waren es 1.726.

Diese Gründe treten gemeinsam auf, meist im selben kleinen Taldorf: Die Zahlen zeigen, dass sie mit niedrigen Preisen einhergehen, nicht, welcher am schwersten wiegt. Fahrzeiten (ohne Verkehr) und Sonnenstunden (bei klarem Himmel) gelten jeweils für das Rathaus.

Abgelegen ist Bordano nicht: Udine liegt 38 min entfernt, die Notaufnahme in Tolmezzo 19 min, und die meisten Gebäude sind jung. Dafür hat es die anderen Gründe: 697 Einwohner, -12 % seit 2001, 32 % leer stehende oder nur zeitweise genutzte Wohnungen, und am 21. Dezember verschwindet die Sonne um 14:21 Uhr hinter den Bergen (Bordano in Zahlen).

Drenchia hat auch im Dezember volle Sonne, aber 57 min bis zur Notaufnahme. Verzegnis hat Tolmezzo in 5 min, aber 49 % der Wohnungen ohne Bewohner.

• Das Alter der Häuser. In den nach dem Erdbeben von 1976 wiederaufgebauten Orten stammen wenige Gebäude aus der Zeit vor 1971 (Bordano 19 %); in Pulfero, in den Natisone-Tälern, sind es 90 %. Günstig sind beide.
• Die Entfernung nach Udine, für sich allein. Im Median 49 min gegenüber 40 min; 10 der günstigen Gemeinden liegen nicht weiter weg als die mittlere Gemeinde der Region mit 42 min.

• Zweitwohnsitz für den Sommer. Wintersonne und Weg zur Klinik wiegen weniger, der Sommer ist kühler (29 heiße Tage ab 30 °C statt 40), die Pisten sind näher (56 min statt 1 Std. 9 min), das Meer weiter (1 Std. 19 min statt 52 min). Schrumpfendes Dorf und Wohnungen ohne Bewohner zählen beim Wiederverkauf.
• Ruhestand, das ganze Jahr. Fast alles zählt: das Krankenhaus (Fahrzeiten für jede Gemeinde), die Kälte (Frost an 87 Tagen statt 68), der Einkauf: 26 der 30 Gemeinden haben keinen Supermarkt. Ausnahmen: Verzegnis (5 min bis zur Notaufnahme) und Cavazzo Carnico (8 min).
• Kaufen zum Vermieten. Das Haus kostet weniger, die Miete noch weniger: theoretische Bruttorendite 4,2 % statt 4,9 %.

Mit OMI-Werten gerechnet reichen 200.000 € in den Gemeinden bis 600 €/m² im Median für 342 m², in der ganzen Region für 255 m²; für 100.000 € sind es 171 m² (Quadratmeter je Gemeinde). Nicht billiger werden:

• die festen Kaufsteuern: Kauft man von Privat, sinkt die Registersteuer nie unter 1.000 €, dazu kommen zweimal 50 € für Hypotheken- und Katastersteuer (die Rechnung);
• die ILIA, die regionale Immobiliensteuer, berechnet auf den Katasterertrag und nicht auf den Kaufpreis: höchstens 0,70 % für die eine gemeldete Zweitwohnung, im Median 0,86 % für weitere Wohnungen, wie im Rest der Region (Bordano: 1,06 %; so funktioniert sie);
• die Bauarbeiten: Je billiger das Haus, desto schwerer wiegt der Kostenvoranschlag. Die Steuerabzüge für Arbeiten laufen über die italienische Einkommensteuer IRPEF: Wer keine zahlt, kann sie nicht nutzen (Einzelheiten).