Ho ereditato la casa di famiglia in un paese del Friuli: vendere, affittare o tenere?

In montagna i residenti erano 73.095 nel 2001 e sono 59.366 all'inizio del 2026. Il calo più forte è a Drenchia, -55 %. Cinque paesi, cinque valli:

• Senza residenti non significa abbandonata: ci sono le seconde case e quelle per le vacanze. Per chi compra, però, sono tutte alternative.
• Le vendite sono poche rispetto alle case: in un anno passa di mano, in mediana, il 2,1 % delle abitazioni, nei comuni dove l'Agenzia delle Entrate pubblica il dato. La vostra non sarà l'unica in vendita, e conterà come la si presenta.

• ILIA. Qui l'IMU non si paga: la sostituisce l'ILIA, istituita dalla Regione, e una casa vuota di norma non paga anche l'IRPEF. Ognuno può indicare, con il servizio online della Regione, una sola abitazione in tutta la regione, oltre a quella in cui vive, come prima «seconda casa»: paga al massimo lo 0,70 %, se la comunicazione online parte entro fine giugno dell'anno successivo. Senza, si paga l'aliquota del comune per le altre abitazioni: in mediana lo 0,86 %, e il massimo, l'1,06 %, in 14 comuni. Fra fratelli ognuno paga sulla sua quota.
• Bordano è salito all'1,06 % nel 2026: nella delibera il Comune scrive di voler spingere a riusare le case lasciate vuote. Anche Venzone chiede di più per le case tenute a disposizione.
• Il resto: tetto, grondaie, umidità, assicurazione, utenze minime, anche se nessuno ci va.

Il calcolo per la vostra casa: ILIA e seconda casa.

• Affitto lungo. Al valore OMI, in montagna, il canone mediano di un appartamento è 2,6 €/m² al mese, e il rendimento è del 4,5 %, lordo e teorico: tasse, spese e periodi senza inquilino vanno tolti. Al posto dell'IRPEF sull'affitto c'è l'opzione della cedolare secca.
• Affitto breve. Serve il CIN, il codice nazionale da esporre in ogni annuncio, e dal 2026 il regime fiscale agevolato si ferma a 2 appartamenti per proprietario. Funziona dove arrivano turisti: in metà dei comuni di montagna le notti dei turisti sono meno di 5,1 l'anno per abitante.
• Chi la segue: da lontano serve qualcuno sul posto per chiavi, guasti e pulizie.

• Successione. Se non è chiusa, o se la casa risulta ancora intestata a chi è mancato, chiedete al notaio che cosa serve e in che tempi: dipende dal caso.
• Catasto. Al rogito chi vende dichiara che planimetria e dati catastali corrispondono alla casa, pena la nullità. In una casa rifatta più volte, una stanza aggiunta o una finestra spostata si scoprono mettendo la carta accanto ai muri.
• Titoli edilizi. Servono gli estremi di licenze, permessi o sanatorie; se i lavori sono cominciati prima del 1° settembre 1967 è sufficiente una dichiarazione sostitutiva.
• APE. Va mostrato all'inizio delle trattative.
• Libro fondiario. Copre per intero 43 comuni, cioè tutti quelli delle ex province di Trieste e di Gorizia e una parte di quelli dell'ex provincia di Udine, e lì chi compra si affida a ciò che è iscritto: verificate col notaio che la casa risulti intavolata a vostro nome.
• Tasse sulla vendita. Chi rivende entro cinque anni una casa comprata paga sulla plusvalenza; la legge esclude le case avute per successione.

Se volete un primo sguardo alle carte: mandatecele da qui.

• Le detrazioni per i lavori, sulle spese del 2026 il 36 % per una casa che non è la vostra abitazione principale (il 50 % se lo è), si scalano a rate dall'IRPEF italiana. Chi non ha redditi tassati in Italia non ha da dove scalarle, e una casa vuota in regione, di norma, non produce IRPEF: paga l'ILIA.
• Dal 17 febbraio 2023 i bonus non si possono più cedere né trasformare in sconto in fattura: chi non ha l'imposta per usarli li perde.
• Il bando regionale per l'efficienza energetica, aperto a ottobre 2026 (50 % delle spese, fino a 12.000 € per tipo di intervento) vale anche per una seconda casa, ma solo per chi risiede in Friuli Venezia Giulia quando fa la domanda.

Prima di spendere, mettete il preventivo accanto al valore della zona: per una casa singola l'OMI dà in montagna una mediana di 670 €/m².