Come presentiamo una casa in vendita in Friuli, dalle carte alla pagina

Una casa non va online prima che abbiamo letto le sue carte: è la parte che non si vede, e che evita sorprese dal notaio.

• APE. Va messo a disposizione all'inizio delle trattative, e classe e indici vanno scritti in ogni annuncio: chi pubblica senza rischia da 500 € a 3000 €. Dura al massimo 10 anni, se l'impianto termico ha avuto i suoi controlli.
• Visure aggiornate. Sulla rendita si calcolano di solito le imposte di chi compra da un privato, e l'intestatario deve essere chi vende.
• Planimetria e titoli edilizi. Al rogito il venditore dichiara che catasto e planimetria corrispondono alla casa com'è, pena la nullità, e servono gli estremi dei titoli edilizi (se la costruzione è anteriore al 1° settembre 1967, al loro posto vale una dichiarazione). Una veranda chiusa o una parete spostata conviene trovarle adesso.
• Libro fondiario. Nei 43 comuni dove vale per intero, e in parte di Pontebba, la proprietà passa con l'intavolazione: controlliamo che la casa risulti a nome di chi vende (il libro fondiario).

I numeri di un comune si misurano dal municipio; una casa sta altrove, a volte su un altro versante. Quando la presentiamo rifacciamo i conti sulle sue coordinate:

• il sole: l'orizzonte vero dal modello del terreno Copernicus e il percorso del Sole minuto per minuto, lo stesso calcolo della carta d'identità della casa, che chiunque può provare dal proprio indirizzo;
• i tempi in macchina fino al pronto soccorso, alla stazione, al casello, sulle strade di OpenStreetMap e senza traffico (e lo scriviamo);
• i rischi: il punto sulle carte ISPRA di alluvioni e frane, e la zona sismica;
• la fibra: la copertura della rete fissa su quel punto, dalla mappa dell'AGCOM;
• il mercato: la zona OMI e, se l'Agenzia delle Entrate le rende note, le compravendite del comune.

Lo strumento pubblico, sul punto esatto, calcola solo il sole e l'orizzonte; tempi, rischi e fibra li controlliamo noi, punto per punto, sulle fonti qui sopra.

In montagna il punto pesa più che altrove. Prendete Tarvisio: al solstizio d'inverno il municipio ha 3 h 53 min di sole diretto, mentre a 250 m di distanza, secondo il lato, se ne contano da 2 h 55 min a 5 h 7 min.

• Si lavora su luce, colore, verticali storte; si tolgono il disordine e gli oggetti che non restano con la casa.
• Non si aggiunge, toglie o deforma niente di costruito: nessuna finestra in più, nessuna trave spostata, nessun paesaggio inventato in una finestra venuta bianca in foto.
• Un arredamento virtuale, se c'è, è segnato come simulazione sulla foto stessa e non è mai la prima immagine.
• Ogni passaggio da un modello di intelligenza artificiale è scritto nella nota in fondo all'annuncio, in tutte le lingue e anche sui portali, che di etichette non ne mettono; quando il modello ha cambiato qualcosa oltre alla luce, la foto porta anche un'etichetta sul sito.

Prima di uscire, ogni foto ritoccata si confronta con il suo scatto di partenza.

• Il tour 3D, quando la casa ce l'ha, sta in cima alla pagina: si gira la casa stanza per stanza dal telefono, e chi vive oltre le Alpi capisce se mettersi in viaggio.
• Le planimetrie: la catastale, ripulita di timbri e dati personali, accanto a quella del tour o del progetto. Sotto le piante scriviamo che cosa sono: la pianta di un tour non è la catastale e non ha valore urbanistico.
• I nomi dei locali sono quelli delle carte: una soffitta resta soffitta anche con un letto dentro.

Italiano, inglese, tedesco e sloveno, ognuno scritto per chi lo legge e non tradotto: al lettore tedesco diciamo quanto dista Monaco, a quello sloveno quanto dista Lubiana. Sito, Immobiliare.it e Idealista hanno testi diversi, con gli stessi fatti.

Niente superlativi: se la casa ha la vista, la mostrano le foto. E il difetto non si nasconde, perché chi arriva alla visita deve trovare quello che ha letto.

• La pagina sul sito, con foto, tour e piante, e accanto al prezzo le imposte, la rata di un mutuo e una stima del notaio, calcolate su ipotesi scritte in chiaro.
• L'exposé in PDF, uno per lingua.
• Immobiliare.it e Idealista: negli ultimi 12 mesi il 79 % dei nostri compratori del Friuli ci ha trovato lì.
• Gli altri siti del gruppo, quando la casa interessa anche il loro pubblico.

Dopo ogni visita, se chi è venuto lascia un parere, il proprietario lo riceve quasi parola per parola, senza il nome di chi l'ha scritto. Il primo passo si fa da qui: vendere la vostra casa.