Nakup hiše v Furlaniji iz tujine: koraki po vrsti

1. Vzajemnost. Državljani EU in EGP (Islandija, Lihtenštajn, Norveška) kupujejo kot Italijani. Za vse druge notar preveri, ali imajo Italijani v njihovi državi enake pravice.
2. Davčna številka (codice fiscale). Potrebujete jo pred ponudbo. V tujini jo izda italijanski konzulat, sicer davčna uprava (Agenzia delle Entrate) na obrazcu AA4/8: kako.
3. Ogled in prvi dokumenti. Katastrski načrt se mora ujemati s hišo, gradbena dovoljenja morajo obstajati, energetsko izkaznico (APE) pa mora prodajalec pokazati že na začetku pogajanj: preverjanja.
4. Ponudba za nakup (proposta). Običajno obrazec nepremičninske agencije, ki ga oddate skupaj z zneskom denarja. Vas zaveže takoj, ko jo podpišete; prodajalca šele, ko jo sprejme, in od takrat velja kot predpogodba.
5. Predpogodba (compromesso) in ara. Pisna, registrirana v 30 dneh. Pri «caparra confirmatoria» kupec, ki odstopi, aro izgubi; prodajalec, ki odstopi, jo vrne v dvojnem znesku: predpogodba in ara.
6. Posojilo in prispevki. Deželni prispevek za prvo bivališče je treba zahtevati pred podpisom pri notarju: kdo ga dobi.
7. Notar (notaio). Če ni dogovorjeno drugače, ga izbere in plača kupec. Preveri hipoteke, bremena ter gradbeno in katastrsko stanje, pobere davke in jih plača državi. Pogodba je v italijanščini; kdor jezika ne razume, dobi prevod ob besedilu, po potrebi s tolmačem, ki ga izberejo stranke: notar in pogodba.
8. Podpis in plačilo. Stranki v pogodbi izjavita, kako je bila kupnina plačana in ali je pri poslu sodeloval posrednik. Če katera od strank to zahteva, notar denar hrani na ločenem računu, dokler pogodba ni registrirana in objavljena.
9. Zemljiška knjiga. Kjer velja, postanete lastnik šele, ko zemljiškoknjižni sodnik odredi vpis: kaj to pomeni.
10. Po nakupu. Z olajšavo za prvo bivališče se morate v 18 mesecih prijaviti v občini (prebivališče). Pri sekundarnem stanovanju oddate prijavo za ILIA prek spleta, najpozneje konec junija naslednjega leta (davek).

• Prodajalec je zasebnik: davek na registracijo 9 %; hipotekarni in katastrski davek sta pavšalna, vsak po 50 €.
• Osnova: če kot fizična oseba kupujete od prodajalca, ki ne obračuna DDV, lahko notarja prosite, naj davek obračuna na katastrsko vrednost in ne na kupnino. To je katastrski dohodek (rendita), povečan za 5 %, krat 120, pri prvem bivališču krat 110.
• Gradbeno podjetje, prodaja z DDV: DDV 10 %, za prvo bivališče 4 %, in trije pavšalni davki po 200 €.

Primeri: davki ob nakupu. Točen znesek izračuna notar; prosite ga, naj vam ga pred podpisom napiše.

Stopnja 2 % velja, če je hiša v občini, kjer imate prijavljeno prebivališče ali kjer ga prijavite najpozneje 18 mesecev po pogodbi, ali kjer delate ali študirate. Nekaj mesecev bivanja na leto brez prijave ni dovolj.

Od leta 2023 (D.L. 69/2023) se selitvi lahko izogne le, kdor je Italijo zapustil zaradi dela, je prej v njej živel ali delal vsaj 5 let in kupi v občini rojstva ali v tisti, iz katere je odšel. Državljanstvo pri tem ni pomembno. Tujcu, ki v Italiji ni nikoli niti živel niti delal, ostaneta le dve poti: prijava prebivališča v občini ali delo oziroma študij v njej.

Kdor prebivališče obljubi in ga ne prijavi, vrne prihranjeni davek z obrestmi in plača še 30 % kazni. Kdor si premisli pred iztekom 18 mesecev, lahko izjavo prekliče in kazni ne plača.

• Zemljiška knjiga v Trstu, na Goriškem in Tržiškem, v delu Spodnje furlanske nižine in v Kanalski dolini: dediščina avstrijskih časov. Spletni vpogled v hipoteke pri Agenciji za prihodke teh območij ne zajema; bremena so vpisana v zemljiški knjigi.
• ILIA namesto IMU, od leta 2023. Sekundarno stanovanje plača do 1,06 % na leto; za eno samo na osebo, pravočasno prijavljeno Deželi, velja največ 0,70 %, kjerkoli že lastnik živi.
• Deželni prispevek za prvo bivališče, v gorah višji. Praviloma ga lahko dobi le, kdor je imel v Furlaniji - Julijski krajini prijavljeno prebivališče 5 let v zadnjih 8 letih pred vlogo.

In po vsej Italiji: če energetska izkaznica ni priložena pogodbi, kupec in prodajalec skupaj tvegata globo od 3000 € do 18.000 €.