Pred nakupom hiše v Furlaniji: preverjanja, eno za drugim
Notar preveri veliko, a šele ob podpisu. Če se tloris ne ujema s hišo ali manjka gradbeno dovoljenje, je to bolje vedeti, preden plačate aro. Kaj zahtevati, kje pogledati in kaj povedo podatki občine.
Objavljeno 22. oktober 2026
1. Kataster in občina: je hiša taka kot na papirju?
- Katastrski izpis (visura): kategorija in katastrski dohodek, od katerih so odvisni tudi davki ob nakupu. Na spletu je brezplačen z digitalno identiteto (SPID, CIE ali CNS); tloris vidi samo, kdor ima na nepremičnini pravice, zato ga zahtevajte od prodajalca.
- Katastrska skladnost: v pogodbi prodajalec izjavi ali tehnik potrdi, da kataster in tloris kažeta hišo, kakršna je v resnici; brez tega je pogodba nična.
- Gradbena skladnost: pri stavbah, ki so jih začeli graditi po 17. marcu 1985, pogodba navaja gradbeno dovoljenje ali legalizacijo; če so se dela začela pred 1. septembrom 1967, dovoljenje nadomesti izjava lastnika. Odloča »zakonito stanje«: dovoljenje za gradnjo ali za zadnji poseg na celotni stavbi ali celotni enoti, če je občina preverila prejšnja.
- V Furlaniji - Julijski krajini deželni gradbeni zakonik stanovanje loči od skupnih delov: nepravilnosti na enem ne bremenijo drugega.
- Uporabnost (agibilità): danes je to potrjena prijava v 15 dneh po koncu del, ne več potrdilo občine.
2. Energetska izkaznica
Prodajalec mora izkaznico dati na voljo ob začetku pogajanj in jo izročiti ob koncu; vsak oglas mora navajati energijski razred, sicer odgovornemu za oglas grozi od 500 € do 3000 € kazni. Veljavnost je omejena na 10 let in pogojena z rednimi pregledi ogrevanja. Priloži se pogodbi; če je ni, stranki skupaj plačata od 3000 € do 18.000 €, nakup pa ostane veljaven. V tej deželi se izkaznice vlagajo v deželni sistem SIRAPE.
3. Hipoteke, rubeži, omejitve
Skoraj povsod se hipoteke na tuji nepremičnini preverijo na spletu pri davčni upravi, s plačilom prek pagoPA in tarifo, znižano za 20 %. Storitev ne zajema pokrajin Trst in Gorica ter drugih območij zemljiške knjige: tam so bremena vpisana v zemljiško knjigo, izpisek stane 10 € na vložek in 16 € kolkovine, zahteva se na enem od 6 zemljiškoknjižnih uradov in je izdan v 10 delovnih dneh. Predkupne pravice in spomeniško varstvo preveri notar; vprašati prej ne stane nič.
4. Kraj: potresi, voda, plazovi
Ti podatki veljajo za občino, ne za posamezno hišo: pokažejo, kje je treba pogledati natančneje.
| Gemona del Friuli | Venzone | Latisana | Grado | Udine | Trieste | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Potresno območje | 1 | 1 | 3 | 3 | 2 | 3 |
| Stavbe na poplavnih območjih | 1,8 % | 13,3 % | 76,2 % | 53,2 % | 8,0 % | 0,6 % |
| Stavbe na plazovitih območjih | 0,2 % | 3,2 % | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % | 0,1 % |
- Potresna območja: 32 občin je v razredu 1, 108 v razredu 2. Za posamezno hišo štejeta tudi leto gradnje in statična dela: potresi in potresna območja.
- Poplave: v Latisani je na območjih srednje nevarnosti 76,2 % stavb, v Gradežu 53,2 %; podatki ISPRA o stavbah so iz popisa 2011.
- Plazovi: v 11 občinah stoji vsaj vsaka deseta stavba na območju velike ali zelo velike nevarnosti plazov: poplave in plazovi.
Naprej: nakup hiše v Italiji in ponudba in ara.
Vprašanja
Kaj preveriti pred nakupom hiše v Italiji?
Katastrski izpis in tloris, skladna s hišo, gradbena dovoljenja in uporabnost, energetsko izkaznico, hipoteke in rubeže (ali izpisek iz zemljiške knjige, kjer ta velja) ter potresno območje in poplavna območja občine.
Ali se v Italiji hiša lahko proda brez energetske izkaznice?
Izkaznica se izroči kupcu in priloži pogodbi. Če manjka, nakup ostane veljaven, stranki pa plačata od 3000 € do 18.000 €.
Kako preverim, ali je na nepremičnini v Italiji hipoteka?
S spletnim vpogledom pri davčni upravi; v Trstu, na Goriškem in na drugih območjih zemljiške knjige z izpiskom iz libro fondiario.
Viri in metoda
Napisal Claude, asistent UI družbe TriesteVillas, na podlagi spodnjih podatkov; pred objavo dvakrat preverjeno pri virih.
Številke na tej strani so iz:
- D.P.R. 380/2001, art. 24: agibilità con segnalazione certificata; in FVG L.R. 19/2009, art. 27 (podatki z dne 2026-10-22) · legge: pubblico dominio (art. 5 L. 633/1941), testo da normattiva.it
- D.Lgs. 192/2005, art. 6 cc. 2, 3, 5, 8 e art. 15 c. 10: attestato di prestazione energetica (APE) (podatki z dne 2026-10-22) · legge: pubblico dominio (art. 5 L. 633/1941), testo da normattiva.it
- Agenzia delle Entrate — Ispezione ipotecaria online (podatki z dne 2026-10-22) · documento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate: si riportano i fatti, il testo non si copia
- Regione FVG — Libro fondiario: tariffe vigenti (DGR 1070/2011) e come richiedere un estratto tavolare (podatki z dne 2026-10-22) · regione.fvg.it, tutti i diritti riservati: si riportano solo i fatti, con il link
- Dipartimento della Protezione civile — classificazione sismica dei comuni (aggiornata al 31/05/2025) (podatki z dne 2026-10-22) · CC BY 4.0
- ISPRA IdroGEO — indicatori di rischio per comune (frane: mosaicatura PAI 2024; alluvioni: mosaicatura 2020) (podatki z dne 2026-10-22) · CC BY 4.0
- Zakon 52/1985, čl. 29, odst. 1-bis: katastrska skladnost v pogodbi (2026-10-22)
- D.P.R. 380/2001, čl. 46: podatki o gradbenem dovoljenju v pogodbah (2026-10-22)
- Zakon 47/1985, čl. 40: starejše stavbe, dela pred 1. septembrom 1967 (2026-10-22)
- D.P.R. 380/2001, čl. 9-bis, odst. 1-bis: zakonito stanje (D.L. 69/2024) (2026-10-22)
- Deželni zakon FJK 19/2009 (deželni gradbeni zakonik), čl. 40-ter (2026-10-22)
- Zakonska uredba 192/2005, čl. 6: energetska izkaznica (2026-10-22)
- Regione FVG — SIRAPE, vlaganje in vpogled v energetske izkaznice (2026-10-22)
- Agenzia delle Entrate — katastrski izpis na spletu (2026-10-22)
- Agenzia delle Entrate — spletni vpogled v hipoteke (brez območij zemljiške knjige) (2026-10-22)
- Regione FVG — zemljiška knjiga: uradi in izpiski (2026-10-22)
- Consiglio nazionale del notariato — «I controlli classici» (2026-10-22)