Ponudba, predpogodba in ara: kako si v Italiji zagotovite hišo

Običajno je to obrazec posrednika, ki ga oddate skupaj s čekom ali nakazilom kot aro. S podpisom ste zavezani; prodajalec je prost, dokler ponudbe ne sprejme. Ko jo sprejme in za to izveste, postane ponudba predpogodba.

Že za ta podpis potrebujete italijansko davčno številko. Vprašanja o hiši sodijo pred ponudbo: preverjanja pred nakupom.

Predpogodba, ki ni sklenjena pisno, je nična (civilni zakonik, čl. 1351). Določi ceno, aro, rok za podpis pri notarju in pogoje, davčni upravi pa jo je treba prijaviti v 30 dneh; če je posel sklenjen prek nepremičninskega posrednika, je to njegova dolžnost.

• pavšalni registrski davek 200 €;
• kolkovina 16 € na vsake 4 strani ali 155 € pri notarski listini;
• 0,5 % na aro in predujme brez DDV, ki se odštejejo od davkov ob nakupu;
• pri gradbeniku z DDV se predujem obračuna z DDV, pavšal pa se podvoji: 200 € in 200 €.

Viri, ki navajajo 3 % na predujme, veljajo za predpogodbe, registrirane do konca leta 2024.

Ara (caparra confirmatoria, čl. 1385) pogodbo utrdi:

• če odstopi plačnik, sme prejemnik razdreti pogodbo in aro zadržati;
• če odstopi prejemnik, sme plačnik razdreti pogodbo in zahtevati dvakratni znesek;
• namesto tega lahko stranka zahteva izpolnitev ali razvezo z odškodnino.

Odstopnina (caparra penitenziale, čl. 1386) kupi pravico do premisleka: kdor odstopi, izgubi plačano ali vrne dvojni prejeti znesek, in s tem je zadeva končana.

Če ena stran ne pride k notarju, lahko druga od sodišča zahteva sodbo, ki nadomesti nepodpisano pogodbo (čl. 2932). O vrsti in višini are se dogovorita stranki; klavzulo naj Vam pred podpisom razloži notar.

Predpogodbo, sklenjeno pri notarju kot javno listino ali z overjenimi podpisi, je mogoče vpisati v nepremičninske registre (čl. 2645-bis). Tedaj ima kupoprodajna pogodba prednost pred hipotekami in rubeži, vpisanimi pozneje proti prodajalcu. Stane 200 € hipotekarnega davka in 35 € pristojbin ter notarjev honorar. Zaščita preneha, če pogodba ni vpisana v 1 letu od dogovorjenega datuma in v vsakem primeru v 3 letih od vpisa.

V občinah z zemljiško knjigo veljajo njeni vpisi: zemljiška knjiga; kako se tam zavaruje predpogodba, pove notar. Naprej: notar in pogodba, davki, celotna pot.