Il Friuli che costa poco: dove le case valgono meno, e perché

Il valore più basso della regione, 520 €/m², sta nelle Valli del Natisone. Con l'asticella a 600 €/m² (OMI, appartamenti in condizioni normali, gennaio–giugno 2026) restano 30 comuni, quasi tutti piccoli: 27 contano meno di mille abitanti.

Due avvertenze. L'Agenzia delle Entrate dà spesso gli stessi intervalli a paesi vicini e simili (Bordano e Trasaghis): pochi euro di scarto non dicono nulla sul mercato. E il valore è quello di una casa ordinaria: da rifare vale meno, rifatta di più (leggere i valori OMI).

Abbiamo confrontato le mediane dei 30 comuni fino a 600 €/m² con quelle degli altri 184 (a Monrupino l'OMI non quota gli appartamenti).

• Residenti: calano in tutti, e 17 hanno perso un abitante su cinque o più.
• Ospedale: in 15 di questi paesi il pronto soccorso H24 è a più di mezz'ora. Per un infarto o un ictus conta l'hub: 47 min contro 32 min.
• Sole d'inverno: nel giorno più corto, 17 municipi lo vedono per meno di sei ore.
• Case senza residenti (censimento 2011): sono anche seconde case, non per forza abbandonate; per chi compra possono voler dire più scelta.
• Compravendite: l'Agenzia ne pubblica il numero per 7 di questi comuni, da 11 a 32 nel 2025; Udine ne conta 1726.

I motivi viaggiano insieme, di solito nello stesso piccolo paese di valle: i numeri dicono che accompagnano il prezzo basso, non quale pesi di più. Minuti in auto (senza traffico) e ore di sole (a cielo sereno) si riferiscono al municipio.

Bordano non è isolato: Udine a 38 min, il pronto soccorso H24 di Tolmezzo a 19 min, edifici in gran parte recenti. Ha gli altri: 697 abitanti, -12 % dal 2001, il 32 % delle case senza residenti, e il 21 dicembre il sole che tramonta dietro i monti alle 14:21 (la scheda del paese).

Drenchia ha il sole pieno anche a dicembre, ma il pronto soccorso H24 a 57 min. Verzegnis ha Tolmezzo a 5 min, ma il 49 % delle case senza residenti.

• L'età delle case. Nei paesi rifatti dopo il terremoto del 1976 gli edifici anteriori al 1971 sono pochi (Bordano 19 %); a Pulfero, nelle Valli del Natisone, sono il 90 %. Il prezzo è basso in entrambi.
• La distanza da Udine, da sola. In mediana 49 min contro 40 min; 10 dei comuni poco cari stanno entro i 42 min del comune mediano della regione.

• Seconda casa per l'estate. Sole di dicembre e ospedale contano meno, l'estate è più fresca (29 giorni da 30 °C in su, contro 40), le piste più vicine (56 min contro 1 h 9 min), il mare più lontano (1 h 19 min contro 52 min). Paese in calo e case senza residenti peseranno quando rivenderete.
• Pensione, tutto l'anno. Pesano quasi tutti: l'ospedale (i minuti di ogni comune), il freddo (minima sotto zero 87 giorni l'anno, contro 68), la spesa: 26 dei 30 comuni non hanno un supermercato. Fanno eccezione Verzegnis (5 min dal pronto soccorso) e Cavazzo Carnico (8 min).
• Comprare per affittare. La casa costa meno, l'affitto ancora meno: rendimento lordo teorico 4,2 % contro 4,9 %.

Al valore OMI, 200.000 € comprano in mediana 342 m² nei comuni fino a 600 €/m² e 255 m² nella regione; 100.000 € ne comprano 171 m² (i metri di ogni comune). Non scendono invece:

• le imposte fisse: comprando da un privato, il registro non va sotto 1000 €, ipotecaria e catastale costano 50 € l'una (il calcolo);
• l'ILIA, calcolata sulla rendita catastale e non sul prezzo: al massimo 0,70 % per la prima «seconda casa» comunicata, 0,86 % di mediana per le altre, come nel resto della regione (a Bordano 1,06 %; come funziona);
• i lavori: più la casa costa poco, più il preventivo pesa sul totale. E le detrazioni si scalano dall'IRPEF italiana: chi non ne paga non le usa (i dettagli).