Ein Haus im Friaul verkaufen: die Unterlagen und wer sie erstellt

Erwerbsurkunde (atto di provenienza): der Kauf, die Schenkung oder die Erbfolge, durch die das Haus Ihnen gehört.

• Wer sie ausstellt: eine Abschrift der Notar, der die Urkunde aufgenommen hat; hat er aufgehört oder den Bezirk gewechselt, das Notariatsarchiv des Bezirks.
• Wenn sie fehlt: Eine Abschrift genügt. Der Notar gleicht die Katastereigentümer ohnehin mit den Immobilienregistern ab: Ein falscher Name fällt besser früh auf.

Grundbuch (libro fondiario): Es gilt in 43 Gemeinden, vom Karst über das Isonzotal und die östliche Ebene bis ins Kanaltal, und im Ostteil der Gemeinde Pontebba.

• Wer den Auszug ausstellt: das Grundbuchamt der Einlage; er kostet 10 € Gebühr und 16 € Stempelsteuer.
• Wenn Ihr Name fehlt: Hier wird man durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erst mit der Eintragung Eigentümer. Einen nie verbücherten Erwerb bringen Sie zum Notar, bevor Sie einen Käufer suchen: das Grundbuch erklärt.

• Wer Auszug und Grundriss ausstellt: die Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate); für eigene Immobilien online und kostenlos mit SPID, CIE oder CNS.
• Die Regel: Seit dem 1. Juli 2010 (Gesetzesdekret 78/2010, umgewandelt durch Gesetz 122/2010) verweist der Kaufvertrag auf die hinterlegten Grundrisse und enthält die Erklärung des Verkäufers, oder die Bestätigung eines Technikers, dass Daten und Zeichnung dem tatsächlichen Zustand entsprechen.
• Wenn sie nicht stimmen: Ein befugter Techniker, etwa ein Geometer, Architekt oder Ingenieur, reicht die Änderung im Verfahren Docfa ein.

• Was nötig ist: die Angaben zu Lizenzen, Genehmigungen und Legalisierungen, die der Verkäufer in der Urkunde erklärt, sonst ist sie nichtig; Regeln nach Baujahr: Prüfungen vor dem Kauf.
• Wer prüft: ein befugter Techniker, der die Akten im Bauarchiv der Gemeinde mit dem Haus vergleicht; das regionale Baugesetz (L.R. 19/2009, Art. 40-ter) erkennt seinen Bestätigungen Gewicht zu, vorbehaltlich amtlicher Kontrollen. Stammt das Haus aus einer Zeit ohne Genehmigungspflicht, ergibt sich der rechtmäßige Zustand aus der Erstanlage des Katasters, aus Fotos und Archivunterlagen.
• Kleine Abweichungen: Was das Gesetz als Toleranz duldet, erklärt der Techniker, auch in einer förmlich versicherten Erklärung, die dem Kaufvertrag beiliegt.
• Ein legalisierbarer Verstoß: Antrag bei der Gemeinde mit der Erklärung eines Fachmanns; über die nachträgliche Baugenehmigung entscheidet sie binnen 90 Tagen, Schweigen gilt als Ablehnung.

APE, der Energieausweis

• Wer ihn ausstellt: ein zugelassener Aussteller (D.P.R. 75/2013), der ihn im regionalen System SIRAPE hinterlegt.
• Wann: ab Beginn der Verhandlungen; jede Anzeige muss die Energieklasse nennen. Er gilt bis zu 10 Jahre, sofern die Heizanlagen ihre regelmäßigen Prüfungen hatten.
• Wenn er fehlt: für die Anzeige bis zu 3.000 € Strafe für den Verantwortlichen; beim Kaufvertrag 3.000 € bis 18.000 €, die beide Parteien gemeinsam schulden, doch das Gesetz sieht keine Nichtigkeit vor.

Anlagen: die Konformitätserklärung (Ministerialdekret 37/2008)

• Wer sie ausstellt: nach Abschluss der Arbeiten der installierende Betrieb. Für Anlagen vor dem 27. März 2008, deren Erklärung nicht auffindbar ist, tritt eine Übereinstimmungserklärung an ihre Stelle, nach einer Besichtigung unterschrieben von einem Fachmann mit mindestens 5 Jahren in diesem Bereich.
• Wenn sie fehlt: Der Artikel, der Übergabe und Beifügung zur Urkunde verlangte, wurde 2008 aufgehoben (Gesetzesdekret 112/2008, Art. 35); der Vertrag ist auch ohne sie gültig. Käufer dürfen sie trotzdem verlangen, also schreiben Sie ins Angebot, was vorhanden ist.

• Erbschaftserklärung: Die Erben reichen sie binnen 12 Monaten nach dem Todesfall bei der Steuerbehörde ein und können damit zugleich die Umschreibung im Kataster beantragen.
• Annahme der Erbschaft: Außerhalb der Grundbuchgebiete wird sie in die Immobilienregister eingetragen (Zivilgesetzbuch, Art. 2648); fehlt sie, sagen Sie es sofort dem Notar.
• In Grundbuchgemeinden: Gehören Immobilien zum Nachlass, ist der Erbschein des Gerichts Pflicht (Königliches Dekret 499/1929, Art. 13), der Erben und Quoten ausweist; danach werden die Erben eingetragen.

Mehr dazu: das geerbte Haus.

• Wer die Bescheinigung ausstellt: der Hausverwalter, der auf Anfrage Zahlungsstand und laufende Rechtsstreite bescheinigen muss (Zivilgesetzbuch, Art. 1130).
• Warum: Der Käufer haftet mit Ihnen gesamtschuldnerisch für die Beiträge des laufenden und des vorigen Jahres (Durchführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch, Art. 63). Der Notarrat rät, die Bescheinigung zur Schlüsselübergabe bereitzuhalten.
• Nach dem Kaufvertrag: Sie haften weiter für die anfallenden Beiträge, bis der Verwalter eine beglaubigte Abschrift der Urkunde erhält: Schicken Sie sie sofort.