OMI, annunci, rogiti: tre prezzi diversi per la stessa casa

Per la stessa casa quasi mai coincidono: misurano cose diverse, in momenti diversi.

L'OMI, l'osservatorio dell'Agenzia delle Entrate, ritaglia ogni comune in zone; per ognuna dà un intervallo per tipo di casa e stato di conservazione. Noi leggiamo lo stato «normale»: una casa appena rifatta va sopra, una da sistemare sotto; quelle di pregio o in rovina restano fuori.

• Metri commerciali, con le regole del catasto: muri compresi, balconi e cantine pesati meno.
• Da dove nasce: nel 2024, in Italia, circa il 75 % delle schede sulle vendite veniva da atti firmati e il 20 % da offerte, che possono entrare ridotte fino al 20 % guardando allo sconto medio della Banca d'Italia.
• Dove si vende poco è meno preciso, avverte il manuale OMI.
• Arriva tardi: il primo semestre si rileva fino al 30 giugno e si pubblica entro il 15 ottobre.

I 215 comuni sono in prezzi delle case in Friuli, le variazioni in dove salgono e dove scendono.

Le statistiche dei portali non le usiamo. La fonte ufficiale più vicina è il sondaggio trimestrale di Banca d'Italia, Tecnoborsa e OMI fra gli agenti immobiliari: nell'ultimo, uscito il 12 agosto 2026, hanno risposto 1346 agenzie, 326 nel Nord-Est.

• Sconto sulla prima richiesta: 7,1 % in Italia, 5,4 % nel Nord-Est, 9,4 % nel Sud e nelle Isole.
• Fuori dalle grandi città: per il sondaggio le aree urbane del Nord-Est sono solo Verona, Venezia e Bologna; il Friuli sta tutto nelle altre, dove lo sconto è 5,7 % e passano 4,6 mesi dall'incarico al compromesso.
• Come si distribuisce: nel Nord-Est il 23 % delle agenzie ha venduto al prezzo chiesto o più su; circa una su dieci (11 %) ha visto sconti tipici oltre il 10 %.

Gli sconti sono giudizi degli agenti sulle case che vendono di più, e il Nord-Est unisce il Friuli ad altre regioni, fra cui Veneto ed Emilia-Romagna: un dato solo friulano non c'è.

Nell'atto il prezzo pattuito si scrive per intero, anche quando le imposte di chi compra si calcolano sul valore catastale (il prezzo-valore). Nasconderne una parte fa perdere il beneficio e costa una sanzione.

L'Agenzia delle Entrate mostra quei prezzi nel servizio «Consultazione valori immobiliari dichiarati», con SPID: atti degli ultimi 5 anni, con data, prezzo, categoria e dimensione catastale, dove sono almeno 5 e senza dire di quale casa.

• Il prezzo è dell'atto intero: garage e cantina venduti insieme sono dentro.
• Qualche scheda sbaglia e riporta il valore catastale: l'Agenzia stessa chiede attenzione ai numeri fuori scala.
• In Friuli c'è un buco: restano fuori i 43 comuni del libro fondiario, cioè Triestino, Goriziano e parte della provincia di Udine.

1. La forchetta OMI della vostra zona dà il campo per una casa ordinaria; dove stare lo decidono stato, piano, luce, impianti, carte.
2. I rogiti vicini, dove il servizio arriva, dicono che cosa si è firmato davvero, a parità di dimensione e di tipo.
3. Lo sconto medio dice quanto margine si lascia di solito: nel Nord-Est pochi punti, non un quinto del prezzo.

Partire molto sopra tutti e tre non fa guadagnare tempo. Fra le cause degli incarichi scaduti, le agenzie del Nord-Est (fino a tre a testa) mettono quasi alla pari l'assenza di offerte per il prezzo alto (51 %) e le offerte che il venditore ha trovato basse (49 %).

Nessuno dei tre sostituisce la stima di un tecnico. Poi: cosa compri con 200.000 euro e come presentiamo una casa.