
Villetta con giardino «Le Vigne» — Duino
Rif. TSV-PROP-DUINO-LEVIGNE · Frazione Duino/Devin — Località Duino Stazione (complesso «Le Vigne»), Duino-Aurisina
575.000 €
Villetta con giardino «Le Vigne» — Duino
Rif. TSV-PROP-DUINO-LEVIGNE
Tour 3D
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villetta a schiera
- Contratto
- In vendita
- Superficie
- 259 m²
- Locali
- 6
- Camere da letto
- 5
- Bagni
- 4
- Piano
- Seminterrato · Terra · Primo (3 livelli)
- Stato
- Buono / Abitabile
Descrizione
Villetta con giardino nel complesso residenziale «Le Vigne», a Duino (Duino-Aurisina), Località Duino Stazione, a pochi minuti dal mare e dalla costiera.
Casa signorile accostata su tre livelli, in ottimo stato di conservazione: i proprietari, triestini, l'hanno sempre utilizzata come pied-à-terre per il mare, ed è appena stata ripitturata — pronta da abitare, con la possibilità di ammodernarla a piacere con un investimento contenuto.
Piano terra: salotto (con possibilità di caminetto) e cucina, una camera sul giardino e un bagno con doccia. Primo piano, sotto il tetto: tre mansarde oggi usate come camere matrimoniali, due bagni (vasca e doccia) e un ampio terrazzo. Piano seminterrato, che al catasto è una cantina: taverna ampia, locale caldaia con lavanderia, un locale arredato come camera e un bagno. In tutto 5 camere e 4 bagni, seminterrato compreso.
All'esterno, giardino esclusivo sul retro con ulivo e fico, corte pertinenziale di ca. 313 m² e portico d'ingresso con posto per più auto all'interno della proprietà (oltre ai posti ospiti lungo il muretto perimetrale). Contesto residenziale tranquillissimo, un piccolo insieme di villette accostate immerse nel verde.
Riscaldamento autonomo a gas metano con caldaia a condensazione sostituita nel 2025. Superficie 259 m² catastali. Categoria A/2. Immobile libero, consegna al rogito; APE in fase di acquisizione. Vendita tra privati, esente IVA. Prezzo € 575.000. Ideale come casa vacanze per una famiglia allargata o come investimento.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
Imposte prima casa
≈ 3000 €
Provvigione FriuliVillas
≈ 23.000 €+ IVA
Costi di gestione annui
Imposta immobile · ILIA
Esente (prima casa)
I costi annui sono stime indicative (spese condominiali comunicate, ILIA e TARI calcolate con una formula) e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Planimetrie
Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.
Cosa dicono le carte
Al catasto il seminterrato è una cantina alta 2,40 metri con il locale caldaia; il piano terra ha soggiorno, una stanza, cucina e bagno; al primo piano tre vani sono indicati come «mansarda», con altezze che partono da 0,70 metri. Oggi nel seminterrato ci sono anche un locale arredato a camera e un servizio che la planimetria non disegna, e le mansarde sono usate come camere. Per un tecnico il seminterrato non è abitabile sulla carta; per le mansarde fa fede il titolo edilizio, e il servizio non disegnato va riportato al catasto prima di un rogito.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Caratteristiche
- giardino
- terrazza
- posto auto
- zona tranquilla
- zona residenziale
- vicino al mare
- uso vacanze
- uso investimento
- non arredato
Area: Trieste e Carso
In auto, fino a Duino Aurisina
- Trieste24 min
- Udine49 min
- Aeroporto di Trieste25 min
- Aeroporto di Venezia1 h 30
- Vienna5 h 14
- Monaco di Baviera5 h 20
Minuti in auto, senza traffico né attese al confine, verso la sede municipale di ogni comune (per le nostre case, la frazione dove stanno, quando è misurata a parte): per un'area è la mediana dei suoi comuni, escluso quello di partenza. Misurati con OSRM il 7 ottobre 2026.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
35 foto modificate con l'AI, indicate sulla foto (27 sono simulazioni). Altre 20 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le foto, per tipo di intervento
- 20Solo luce e colori, niente tolto né aggiunto: per questo sulla foto non c'è etichetta. Un modello generativo però ridisegna la foto, e nei dettagli più fini può sbagliare.
- 8AI · modificataTolto ciò che è mobile o di passaggio (oggetti, persone, auto, materiali di cantiere), o rimesso in ordine un letto, un prato secco.
- 27AI · simulazioneMostra ciò che nella casa non c'è, o non è così: arredi virtuali, piante, un cielo cambiato, un'inquadratura allargata o rifatta, una casa da finire mostrata finita.
Le 55 fotografie di questo annuncio sono scatti della casa, dentro e fuori, e riprese con il drone. Tutte e 55 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield): 20 soltanto per la luce e i colori; 8 sono state ritoccate senza aggiungere niente, 7 togliendo oggetti e una attenuando delle macchie di umidità; 27 sono simulazioni e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione». Nelle simulazioni il modello ha aggiunto o inventato cose che nella realtà non ci sono: in 10 il prato, che negli scatti è secco, rado o incolto, in parte terra nuda e coperto di foglie secche, è reso verde e fitto (in una ripresa con il drone sono i prati e i campi secchi del quartiere, con una luce resa più calda); in 12 sono state aggiunte nuvole nel cielo, in una insieme al prato verde; in 3 foto delle camere sulla rete del letto, che è senza materasso, sono stati aggiunti materasso, lenzuola e cuscini, e in una il materasso nudo è coperto da un lenzuolo bianco con un cuscino; sul terrazzo, vuoto, sono stati aggiunti un olivo in vaso, una fioriera di rosmarino e vasi di lavanda e di gerani; in una stanza la vista nella finestra, buia nello scatto, è inventata.
In una ripresa con il drone il modello ha ridisegnato la torre del castello sullo sfondo, e in 4 foto ha allargato l'inquadratura, inventando ciò che sta oltre i bordi dello scatto, in una anche la casa vicina sullo sfondo. Sono stati tolti: i fili elettrici che escono dal soffitto dove manca il lampadario e lampadine appese al soffitto; una scopa e un oggetto rosso a terra; tavolini, una sedia da bambini, una cyclette, una macchinina giocattolo, un mobile basso, scatoloni e scatole, giocattoli, borse e gli oggetti di una stanza in fondo; un tubo da giardino sul vialetto. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile.
Il modello ha anche attenuato dei difetti che nella realtà ci sono: in 2 foto le macchie di umidità alla base dei muri, e sul terrazzo le macchie chiare del pavimento in cotto, che appare uniforme. Per il resto, secondo il confronto con gli scatti, casa, tetto, portico, muri, travi, porte, finestre, termosifoni, mobili, pavimenti delle stanze, vialetto, siepi, alberi, strade e costa sono quelli fotografati. Anche nelle foto toccate solo per la luce il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine delle superfici è ricostruita, non fotografata.
Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
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