FriuliVillas
Bifamiliare intera vista golfo — due unità indipendenti, Muggia
In vendita

Bifamiliare intera vista golfo — due unità indipendenti, Muggia

Rif. TSV-PROP-0162 · Vanisella, Muggia

1.800.000 €

Tour 3D

Caratteristiche immobile

Tipologia
Villa
Contratto
In vendita
Superficie
473,92 m²
Locali
>5
Camere da letto
1
Bagni
3
Piano
su più livelli
Stato
Nuovo / In costruzione
Classe energetica · unità di 147 m²
A2 · 47,95 kWh/m² anno
Indice rinnovabile (EPgl,ren) · unità di 147 m²
30,75 kWh/m² anno
Prestazione energetica del fabbricato · unità di 147 m²
Inverno: alta · Estate: media
Classe energetica · unità di 148 m²
A3 · 46,29 kWh/m² anno
Indice rinnovabile (EPgl,ren) · unità di 148 m²
63,19 kWh/m² anno
Prestazione energetica del fabbricato · unità di 148 m²
Inverno: media · Estate: media
AA3 · A2

Casa green · Classe A

Nella fascia più alta della scala energetica

Lo dicono i 2 attestati di prestazione energetica depositati, uno per unità: tutti in classe A.

Dove sta sulla scala

  1. A4
  2. questa casaA3
  3. A2
  4. A1
  5. B
  6. C
  7. D
  8. E
  9. F
  10. G

La classe confronta la casa con un edificio di riferimento della stessa forma e nello stesso luogo, costruito coi requisiti del 2019-2021 e con impianti standard. In classe A la casa usa al massimo l'energia non rinnovabile di quell'edificio; una casa in classe G ne usa più di tre volte e mezzo tanto.

  • Unità di 147 m²A247,95 kWh/m² anno39% rinnovabilealtamedia
  • Unità di 148 m²A346,29 kWh/m² anno58% rinnovabilemediamedia

In Italia, delle abitazioni certificate nel 2024, circa 15 su 100 sono in classe A.

Fonte: ENEA–CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi, p. 8. Classi: DM 26/06/2015, Linee guida, Allegato 1, Tabella 2.

Tutte le case green

Descrizione

A Muggia, in località Vanisella, l'intero edificio bifamiliare ultimato nel 2023, in posizione dominante sul Golfo di Trieste. Due abitazioni indipendenti con ingressi separati, entrambe mai abitate, in vendita anche congiuntamente.

UNITÀ AL PIANO TERRA — 175,40 mq su un unico livello, altezza interna 2,55 m: spazio giorno di 71,70 mq con cucina e vetrata continua sul giardino, due locali accessori di 26,00 e 21,70 mq, tre locali di servizio, disimpegno, atrio e vano tecnico. All'esterno 252,10 mq fra giardino e terrazza-grill, terrazza fronte mare di 41,40 mq, porticato di 11,60 e portico d'ingresso di 18,05. Predisposizione piscina. Classe energetica A3, EPgl,nren 46,29 ed EPgl,ren 63,19 kWh/m² anno, fabbricato di qualità media d'inverno e d'estate (APE 3200300000825, valido fino al 13/01/2035).

UNITÀ SUPERIORE — 112 mq al livello d'ingresso: ambiente giorno di 56,60 mq con cucina a vista, altezza da 2,55 a 3,60 m, uscita a filo sulla terrazza panoramica di 106,50 mq; una camera e due bagni completi. Sopra, sotto la falda in legno lamellare a vista, la soffitta (altezza media 1,70 m), pensata come studio, con un secondo ambiente, bagno e ripostiglio. In corpo staccato sauna, il box auto di 35 mq pensato come palestra, cantina e vano tecnico. Classe energetica A2, EPgl,nren 47,95 ed EPgl,ren 30,75 kWh/m² anno, fabbricato di qualità alta d'inverno e media d'estate (APE 3200300036624, valido fino al 22/11/2034).

Entrambe le unità: riscaldamento a pavimento con pompa di calore aria-acqua e raffrescamento con pompa di calore aria-aria, installati nel 2023. Cinque posti auto complessivi fra coperti e scoperti.

Superficie commerciale ponderata complessiva 473,92 mq, comprensiva dei quattro subalterni della particella. Vendita da impresa, soggetta a IVA.

Disponibili tour virtuale 3D e video integrale. Le due unità sono acquistabili anche separatamente a € 980.000 (superiore) e € 890.000 (piano terra): acquistandole insieme il prezzo è di € 1.800.000, settantamila euro in meno della somma.

Tasse e costi indicativi

Costi di acquisto (una tantum)

Provvigione FriuliVillas

≈ 72.000 €+ IVA

Costi di gestione annui

Imposta immobile · ILIA

Esente (prima casa)

I costi annui sono stime indicative (spese condominiali comunicate, ILIA e TARI calcolate con una formula) e non sostituiscono una verifica ufficiale.

Planimetrie

Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.

Cosa dicono le carte

Due unità. Al catasto la villa su un livello ha, oltre allo spazio giorno, due locali accessori di 26 e 21,7 m², con lavanderia, deposito e un servizio; nella villa su due livelli il piano sotto la falda è soffitta, con altezza media di 1,70 metri, e il locale presentato come palestra è il box auto. Le piante di progetto disegnano i locali accessori come camere e la soffitta come studio, con un servizio che la planimetria catastale non riporta. Per un tecnico sono vani accessori, non abitabili sulla carta, e quel servizio va riportato al catasto. Per i nomi dei locali vale la planimetria catastale.

Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.

Video

Caratteristiche

  • max 5min mare
  • piscina progettabile

Posizione

Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.

Area: Trieste e Carso

In auto, fino a Muggia

  • Trieste18 min
  • Udine1 h 13
  • Aeroporto di Trieste49 min
  • Aeroporto di Venezia1 h 54
  • Vienna5 h 12
  • Monaco di Baviera5 h 28

Minuti in auto, senza traffico né attese al confine, verso la sede municipale di ogni comune (per le nostre case, la frazione dove stanno, quando è misurata a parte): per un'area è la mediana dei suoi comuni, escluso quello di partenza. Misurati con OSRM il 7 ottobre 2026.

Come abbiamo usato l'AI in queste foto

11 foto modificate con l'AI, indicate sulla foto (9 sono simulazioni). Altre 32 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.

Leggi come le abbiamo ritoccate

Le foto, per tipo di intervento

  • 32Solo luce e colori, niente tolto né aggiunto: per questo sulla foto non c'è etichetta. Un modello generativo però ridisegna la foto, e nei dettagli più fini può sbagliare.
  • 2AI · modificataTolto ciò che è mobile o di passaggio (oggetti, persone, auto, materiali di cantiere), o rimesso in ordine un letto, un prato secco.
  • 9AI · simulazioneMostra ciò che nella casa non c'è, o non è così: arredi virtuali, piante, un cielo cambiato, un'inquadratura allargata o rifatta, una casa da finire mostrata finita.

Delle 50 immagini di questo annuncio, 7 sono fotogrammi delle riprese girate il 27 novembre 2025, 6 col drone e 1 da una camera a terra al calare della sera: sono pubblicati come sono stati ripresi, senza ritocchi, e nessun modello vi è passato. Le altre 43 partono da fotografie degli interni e degli esterni della casa, fra cui una ripresa con il drone; quattro immagini sono composte da due fotografie affiancate. Tutte e 43 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield): 32 solo per la luce e i colori, 2 per togliere un oggetto, 9 sono simulazioni e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione».

Nelle 9 simulazioni il cielo non è quello dello scatto: in 4 il cielo coperto è stato sostituito da un cielo azzurro con nuvole, in 4 sono state aggiunte nuvole a un cielo che nello scatto è sereno, in 1 le nuvole sono state cambiate. In 5 il prato, secco o a chiazze, è stato reso verde e uniforme (in una anche le erbacce sono diventate un prato rasato), e in 1 è stata aggiunta una lama di sole su un muro. Sono stati tolti: in 2 immagini una scritta a pennarello su una porta, che si vede riflessa nello specchio; in una simulazione il nastro di cantiere, i paletti e l'ombra di un albero sulla strada.

Sono stati tolti anche due piccoli difetti che nella realtà ci sono: un foro sulla facciata e un segno sull'intonaco. Dove qualcosa è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Secondo il confronto con gli scatti, la casa, le facciate, le finestre e le vetrate, i muri, il passaggio, la terrazza, la cucina esterna, il cancello, il cortile, la strada, le case vicine e la collina sono quelli fotografati, salvo il foro e il segno tolti; nelle 32 fotografie toccate solo per la luce non è stato aggiunto né tolto niente.

Anche dove ha cambiato solo la luce, il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine delle superfici è ricostruita, non fotografata. Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.

Come usiamo l'intelligenza artificiale: la pagina del gruppo su triestevillas.com

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