← Zurück zu den ImmobilienAI · bearbeitet

Zum Verkauf

Reihenhaus mit Garten «Le Vigne» — Duino

Ref. TSV-PROP-DUINO-LEVIGNE · Frazione Duino/Devin — Località Duino Stazione (complesso «Le Vigne»), Duino-Aurisina

575.000 €

Finanzierung1.817 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,70 %Berechnen

3D-Tour

Ref. TSV-PROP-DUINO-LEVIGNE

3D-Tour

Wie wir KI bei diesen Fotos eingesetzt haben

Merkmale der Immobilie

Typ: Villetta a schiera
Vertrag: Zum Verkauf
Fläche: 259 m²
Zimmer: 6
Schlafzimmer: 5
Bäder: 4
Etage: Seminterrato · Terra · Primo (3 livelli)
Zustand: Buono / Abitabile

Beschreibung

Haus mit Garten in der Wohnanlage «Le Vigne» in Duino (Duino-Aurisina), Ortsteil Duino Stazione, wenige Minuten vom Meer und von der Costiera entfernt.

Gepflegtes Reihenhaus auf drei Ebenen in sehr gutem Zustand: Die Eigentümer aus Triest haben es stets als Pied-à-terre am Meer genutzt, und es wurde soeben frisch gestrichen — bezugsfertig, mit der Möglichkeit, es mit überschaubarem Aufwand nach eigenem Geschmack zu modernisieren.

Erdgeschoss: Wohnzimmer (mit Möglichkeit für einen Kamin) und Küche, ein Zimmer zum Garten und ein Duschbad. Erstes Obergeschoss, unter dem Dach: drei Mansardenräume, heute als Doppelschlafzimmer genutzt, zwei Bäder (Wanne und Dusche) und eine breite Terrasse. Untergeschoss, im Kataster ein Keller: große Taverne, Heizraum mit Waschküche, ein als Schlafzimmer eingerichteter Raum und ein Bad. Insgesamt fünf Schlafzimmer und vier Bäder, das Untergeschoss eingerechnet.

Draußen ein eigener Garten auf der Rückseite mit Oliven- und Feigenbaum, eine zugehörige Fläche von rund 313 m² und ein Eingangsvorbau mit Platz für mehrere Autos auf dem Grundstück (dazu Gästeplätze entlang der Umfassungsmauer). Sehr ruhiges Wohnumfeld, eine kleine Gruppe von Reihenhäusern im Grünen.

Eigene Erdgasheizung mit 2025 ersetztem Brennwertkessel. Katasterfläche 259 m². Kategorie A/2. Bezugsfrei bei Beurkundung; Energieausweis in Vorbereitung. Verkauf von privat, mehrwertsteuerfrei. Preis 575.000 Euro. Ideal als Ferienhaus für eine große Familie oder als Kapitalanlage.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz

≈ 3.000 €

FriuliVillas-Provision

≈ 23.000 €+ MwSt.

Notar

≈ 2.300-4.600 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Jährliche laufende Kosten

Immobiliensteuer · ILIA

Befreit (Hauptwohnsitz)

Die jährlichen Kosten sind indikative Schätzungen (gemeldetes Hausgeld, ILIA und TARI mit einer Formel berechnet) und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

1.817 €im Monat

für ein Darlehen von 402.500 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,70 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von FriuliVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.006 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 91 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. FriuliVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.

Was die Unterlagen sagen

Im Kataster ist das Souterrain ein 2,40 Meter hoher Keller mit Heizraum; das Erdgeschoss hat Wohnzimmer, ein Zimmer, Küche und Bad; im ersten Obergeschoss sind drei Räume als «Mansarde» ausgewiesen, mit Höhen ab 0,70 Metern. Heute befinden sich im Souterrain zusätzlich ein als Schlafzimmer eingerichteter Raum und ein Bad, das im Grundriss nicht eingezeichnet ist, und die Mansarden werden als Schlafzimmer genutzt. Für einen Techniker ist das Souterrain auf dem Papier nicht bewohnbar; für die Mansarden ist die Baugenehmigung maßgeblich, und das nicht eingezeichnete Bad muss vor einem Kaufvertrag im Kataster nachgetragen werden.

Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.

Merkmale

giardino
terrazza
posto auto
zona tranquilla
zona residenziale
vicino al mare
uso vacanze
uso investimento
non arredato

Lage

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Lage wird auf Anfrage mitgeteilt.

Gebiet: Triest & Karst

Mit dem Auto bis Duino Aurisina

Triest24 min
Udine49 min
Flughafen Triest25 min
Flughafen Venedig1 Std. 30
Wien5 Std. 14
München5 Std. 20

Fahrzeit in Minuten, ohne Verkehr und ohne Wartezeit an der Grenze, bis zum Rathaus jeder Gemeinde (bei unseren Häusern bis zum Ortsteil, wenn er eigens gemessen wurde); für ein Gebiet ist es der Median seiner Gemeinden ohne die Ausgangsgemeinde. Gemessen mit OSRM am 7. Oktober 2026.

Wie wir KI bei diesen Fotos eingesetzt haben

35 Fotos mit KI verändert, auf dem Foto gekennzeichnet (27 davon Simulationen). Weitere 20 nur in Licht und Farbe. Maßgeblich bleibt die Besichtigung.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die Fotos nach Art der Bearbeitung

20Nur Licht und Farbe, nichts entfernt oder hinzugefügt: Deshalb trägt das Foto keine Kennzeichnung. Ein generatives Modell zeichnet das Foto allerdings neu und kann sich bei den feinsten Details irren.
8AI · bearbeitetEntfernt wurde, was beweglich oder vorübergehend ist (Gegenstände, Personen, Autos, Baumaterial), oder ein Bett, ein vertrockneter Rasen wurde in Ordnung gebracht.
27AI · simuliertDas Foto zeigt, was es im Haus nicht gibt oder was nicht so ist: virtuelle Möbel, Pflanzen, einen veränderten Himmel, einen erweiterten oder neu erzeugten Bildausschnitt, ein unfertiges Haus, das fertig gezeigt wird.

Die 55 Fotos dieses Inserats sind Aufnahmen des Hauses, innen und außen, und Drohnenaufnahmen. Alle 55 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 20 nur bei Licht und Farben; 8 wurden bearbeitet, ohne etwas hinzuzufügen, 7 davon durch Entfernen von Gegenständen und eines durch Abschwächen von Feuchtigkeitsflecken; 27 sind Simulationen und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert». In den Simulationen hat das Modell Dinge hinzugefügt oder erfunden, die es in Wirklichkeit nicht gibt: Auf 10 ist der Rasen, auf den Aufnahmen vertrocknet, lückenhaft oder verwildert, teils kahle Erde und mit trockenem Laub bedeckt, grün und dicht dargestellt (auf einer Drohnenaufnahme sind es die trockenen Wiesen und Felder des Viertels, mit wärmerem Licht); auf 12 wurden dem Himmel Wolken hinzugefügt, auf einem zusammen mit dem grünen Rasen; auf 3 Fotos der Schlafzimmer wurden auf den Lattenrost, der keine Matratze hat, Matratze, Laken und Kissen gesetzt, und auf einem ist die nackte Matratze mit einem weißen Laken und einem Kissen bedeckt; auf der leeren Terrasse wurden ein Olivenbaum im Topf, ein Rosmarinkasten sowie Töpfe mit Lavendel und Geranien hinzugefügt; in einem Raum ist der Blick durchs Fenster, auf der Aufnahme dunkel, erfunden.

Auf einer Drohnenaufnahme hat das Modell den Turm der Burg im Hintergrund neu gezeichnet, und auf 4 Fotos hat es den Bildausschnitt erweitert und erfunden, was jenseits der Bildränder liegt, auf einem auch das Nachbarhaus im Hintergrund. Entfernt wurden: die Stromkabel, die dort aus der Decke kommen, wo die Leuchte fehlt, und von der Decke hängende Glühbirnen; ein Besen und ein roter Gegenstand am Boden; Tischchen, ein Kinderstuhl, ein Heimtrainer, ein Spielzeugauto, ein niedriges Möbel, Kartons und Schachteln, Spielzeug, Taschen und die Gegenstände in einem hinteren Raum; ein Gartenschlauch auf dem Weg. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, ist das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert.

Das Modell hat außerdem Mängel abgeschwächt, die es in Wirklichkeit gibt: auf 2 Fotos die Feuchtigkeitsflecken am Fuß der Wände und auf der Terrasse die hellen Flecken des Terrakottabodens, der einheitlich wirkt. Im Übrigen sind laut Vergleich mit den Aufnahmen Haus, Dach, Laubengang, Wände, Balken, Türen, Fenster, Heizkörper, Möbel, Böden der Räume, Weg, Hecken, Bäume, Straßen und Küste wie fotografiert. Auch auf den nur im Licht bearbeiteten Fotos hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur der Oberflächen ist rekonstruiert, nicht fotografiert.

Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Wie wir künstliche Intelligenz einsetzen: die Seite der Gruppe auf triestevillas.com